부동산경매절차에서 공유자의 우선매수청구권 행사로 인해, 경매대상 부동산이 여러차례 유찰이 되고 결국 현저히 낮은 금액에 낙찰되는 부작용이 있다는 점은 이제 공지의 사실이라고 할 정도로 널리 알려져 있다. 민사집행법 제140조 제 1항은, “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”고 하고, 제 2항은 “제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다”고 하여 공유자에게 다른 입찰자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리를 부여하고 있어, 공유자 아닌 다른 입찰자들은 입찰하더라도 “들러리”가 될 가능성이 커서, 공유지분 경매는 유찰이 반복되는 경향이 있기 때문이다.
그런데 이제는, 이런 제도의 부작용을 악용해서 일부 공유지분만이 경매에 부쳐진 부동산의 나머지 일부 지분을 기존 공유자로부터 매수해서 경매에 부쳐진 공유지분을 헐값에 취득하는 재테크수법까지 등장하고 있는 실정이다. 예를 들어, 甲, 乙이 각각 1/2씩 지분을 가지고 있다가 甲의 지분 1/2만이 경매에 부쳐진 상태에서, 乙의 지분 1/2을 乙로부터 사적으로 취득하는 방법으로 공유자가 되어 경매 중인 甲의 지분 1/2에 대해 공유자로서 우선매수청구권을 행사하는 방법이다.
이 점에 대해, 현재까지의 법원실무상으로 이와 같은 공유자 우선매수청구권을 통한 낙찰허가를 제한하고자하는 뚜렷한 경향은 없는 것으로 보인다. 오히려 아직은 이와 같은 지분취득을 통한 우선매수청구권행사를 배척하지는 않는 것이 법원실무 경향인 것 같다. 그러나, 일부 법원은 경매개시결정 이후의 지분취득을 통한 우선매수청구권행사에 대해서는 낙찰을 허가하지 않았고, 현재 상급심에서 다투어지고 있어 재판결과가 주목되고 있다. 공유자우선매수청구제도의 근거가 되는 민사집행법 제 140조 제1항에는, 비록 우선매수청구할 수 있는 주체를 “공유자”라고만 규정하여 지분을 취득한 시기에 명시적인 제한을 두고 있지는 않지만, 공유자우선매수청구제도의 본래 취지 자체가 공유물전체를 이용관리하는데 있어서 공유자들간에 협의가 필요하고, 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점에서 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것 보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 점에 있는데, 경매개시 이후에 공유지분을 매수하는 사람들에 대해서까지 우선매수청구를 인정하는 것은 이러한 입법취지에 반한다는 판단에 근거한다. 상당히 합리적인 판단으로 생각된다.
어쨌거나 아직까지는 최종적인 대법원판단이 없는 상황이라는 점에서, 공유자우선매수권을 당연한 전제로 하고서 차익을 노리는 지분매수는 자제될 필요가 있다고 보인다. -이상-

<참고법령>
민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권)
①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

민사집행규칙 제76조 (공유자의 우선매수권 행사절차 등)
①법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.
②공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다.
③최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다


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