주택 거래세율이 지속적으로 인하되고 있다. 2002년 1.8안정대책부터 올해 3.30대책에 이르기까지 무한정 쏟아져 나온 각종 부동산 규제정책으로 인한 부동산시장의 급격한 위축을 염려한 때문일까? 2004년말까지만 해도 취득세 2%, 등록세 3%였던 거래세율이 올해 9월 1일부터는 취득세1%, 등록세 1%로 대폭 인하되었다.
거래세율이 인하되기 시작한 것은 지난해 1월부터이다. 당시 3%였던 등록세율이 개인간 주택거래의 경우 1.5%로 대폭 인하되었고, 개인과 법인간 주택거래 및 주택이 아닌 부동산거래의 등록세율이 2%로 인하되었다. 거래세 인하에도 불구하고 과표 및 범위가 확대 조정된 종합부동산세, 재산세 및 양도소득세 부담으로 부동산거래가 급속히 위축되자 2006년 1월부터는 개인간의 주택거래시 취득세를 2.0%에서 1.5%로, 등록세를 1.5%에서 1.0%로 인하하는 조치를 단행하였다.
이 때의 인하조치는 개인간 주택거래에만 해당하는 것으로 개인과 법인간의 주택거래 및 거래당사자의 법인격을 불문한 주택이외의 거래는 여전히 취득세 2.0%, 등록세 2.0%를 거래세로 납부하여야 했다. 물론 경매취득의 경우에도 개인간 거래가 아니기 때문에 취득세, 등록세 각각 2.0%의 거래세율이 적용되었다.
이처럼 주택거래세율은 2004년 당시의 5.6%~5.8%(농특세, 교육세 포함)에서 올해 초 2.7%~2.85%로 – 국민주택규모(전용면적85㎡) 초과분은 감면분에 대한 농어촌특별세 0.3%가 추가되어 사실상 3.15%가 적용된다. - 50% 이상 낮아졌지만 과세표준이 당초의 시가표준액에서 기준시가, 기준시가에서 실거래가로 변천되어 오면서 사실상 거래세 부담은 줄어들지 않는 모순이 발생하였다.
예컨대, 개인간 주택거래를 통해 85㎡(25.7평) 이하의 주택을 3억원에 구입한 경우 2004년에는 시가표준액(거래가의 40% 정도)을 기준으로 거래세를 부과하였기 때문에 시가표준액 1억2천만원에 대한 5.6%인 672만원을 거래세로 납부하면 되었지만, 같은 주택을 2006년 초에 매입하였다면 실거래가 3억원을 기준으로 거래세율 2.7%를 적용하게 되므로 810만원을 거래세로 납부하여야 한다. 거래세 인하전보다 거래비용이 138만원 더 소요되는 셈이다.
이와 같은 모순의 발생, 거래시장의 활성화, 거래세 추가인하에 대한 요구 등 여러 가지 요인이 겹치면서 거래세를 인하한지 불과 8개월만에 취득세를 당초의 1.5%에서 1%로의 추가 인하조치를 단행하였다. 이 때의 인하는 올해 1월에의 거래세 인하와 달리 개인간 주택거래 뿐만 아니라 개인과 법인간 주택 거래 및 경매를 통한 주택거래시에도 적용되는 조치이다. 따라서 올해 9월 등기분부터 거래의 형태를 불문하고 모든 주택거래시 거래세율은 2.2%~2.7%(농특세, 교육세 포함) – 국민주택규모 초과분은 원칙적으로 부과되는 농어촌특별세 0.1%와 취득세와 등록세 감면분에 대한 농어촌특별세 0.4%가 추가되어 2.3%가 아니라 2.7%임 – 이다. 주택거래를 제외한 다른 종목의 거래세율은 여전히 4.6%가 적용된다.
이제는 국민주택규모 이하의 주택을 취득할 때 거래세율이 2.2%가 적용되어 전보다 그 부담이 0.5%포인트 완화되었다고 하지만, 해당규모의 주택을 3억원에 매입한 경우 660만원을 거래세로 부담하게 되기 때문에 거래세 인하가 있기 전 2004년 기준의 672만원과 비교하면 여전히 별 차이가 없다. 거래세 인하로 일반 부동산 거래를 활성화시키겠다는 의도가 전혀 먹혀 들지 않는 이유이다.
그러나 경매취득의 경우에는 사정이 사뭇 다르다. 경매의 경우에는 경매라는 제도가 생겨난 후로부터 지금까지 줄곧 과세표준이 실거래가에 해당하는 낙찰가를 기준으로 거래세가 과세되었기 때문에 거래세 인하는 곧 낙찰자의 비용절감으로 이어졌다.
예컨대 국민주택규모 이하의 주택을 3억원에 낙찰받았을 경우 거래세는 2004년에는 1680만원(5.6%)으로 일반거래를 통한 취득시보다 2.5배에 해당하는 거래세를 부담하였지만, 2005년도에는1320만원(4.4%)으로 줄어들게 되고, 올해 9월 이후 낙찰된 경우에는 660만원(2.2%)으로 일반거래를 통한 거래세와 같아지게 된다. 일반거래의 경우 거래세율 인하전인 2004년과 올해 9월 이후 부담하게 되는 거래세가 별반 다를 게 없었지만, 경매의 경우에는 불과 2년 사이에 1000만원 이상의 거래세 절감효과가 발생하였다.
그간 경매취득과정에서 취약점으로 거론되었던 거래세 부담이 이제는 일반거래와 비교해도 전혀 손색이 없을 정도로 개선되었다고 볼 수 있다. 그렇다면 경매취득시의 거래세 감소가 경매물건의 수익률 향상으로 귀결될까?
반드시 그렇지만은 않다고 본다. 일반매물과 달리 경매는 애당초부터 거래세 과세표준이 낙찰가를 기준으로 하여 부과되었고, 이를 기준으로 수익률을 분석하고 적정입찰가를 산정해왔기 때문에 거래세 인하폭만큼의 이득 발생분이 고스란히 입찰가에 반영되어 낙찰가율만 올릴 수 있다는 얘기이다. 즉 어느 국민주택규모 경매물건의 처분수익률을 고려한 취득가로 단순 거래세만을 포함하여 총 3억원이 적정하다고 한다면 거래세 인하전(4.4%)에는 입찰가로 거래세를 뺀 2억8680만원을 넘길 수 없었지만, 거래세가 2.2%로 인하된 지금의 경우에는 입찰가가 2억9340만원까지 올라가게 된다.
거래세는 인하되었어도 입찰자의 입찰가격에 대한 의사결정이 거래세 감소분 660만원을 절감하기 위한 차원에서 이루어지는 것이 아니라 거래세 감소분을 하나의 ‘덤’으로 알고 수익성 판단의 기준이 되는 총소요비용(3억원)에 맞추어 입찰가격이 정해지기 때문에 낙찰가율만 높아진다는 논리이다. 최근 8.31대책에도 불구하고 아파트 낙찰가율이 연일 고공행진을 계속하고 있는 것도 이러한 논리와 무관하지 않다고 본다.
주택거래세율의 변화







































구 분
종전
2005.1
2006.1
2006.9
비고

취득세
개인간 거래
2.0%
-
1.5%
1.0%


법인-개인간
2.0%
-
-
1.0%
경ㆍ공매

등록세
개인간 거래
3.0%
1.5%
1.0%
-


법인-개인간
3.0%
2.0%
-
1.0%
경ㆍ공매



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