일부 부도덕한 중개업자들이 부동산거래실정에 어둡고 어리숙한 의뢰인들을 대상으로 시세보다 훨씬 비싸게 바가지를 씌워 부당한 이익을 챙기는 사례가 적지 않다. 이들의 수법을 잘 보여주는 판례 사례 2가지를 소개한다. 다음의 판례들은, 이들 부도덕한 중개업자의 때묻은 상혼과 현재의 혼탁한 부동산거래 실정을 그대로 나타내는 좋은 사례라고 생각되어, 판결 내용을 요약하지 않고 거의 원문내용 그대로를 소개한다.


### 사례 1(인천지방법원 2000가합 15506호 판결)


1. 인정사실

원고(피해자)는 1997. 3. 하순경 자신의 후배인 이##과 함께 남양주시 와부읍 덕소리에 치과병원을 짓기 위해 장소를 물색하던 중 인근에 있던 ##공인중개사 사무소에 들렀는바, 그 곳에서 중개보조원으로 근무하면서 위 사무소를 실질적으로 운영하고 있는 피고와 동인에게 부동산 구입자금을 대고 전매차익을 얻는 것을 업으로 하던 최##을 알게 되었다.
나. 피고와 최##은 원고로부터 치과병원 부지를 찾고 있다는 말을 듣고는 마침 김##가 위 덕소리 인근에 있는 자신 소유의 남양주시 ##읍 ##리 1062-4 소재 대지 226㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 300,000,000원에 팔려고 인근 중개사무소들에 매도의뢰를 이미 해두고 있었다는 사실을 익히 알고 있음을 기화로 이 사건 부동산을 일단 최##의 자금으로 구입한 후 피고에게 전매함으로써 그 전매차익을 얻기로 공모하였다.
다. 그리하여, 최##은 1997. 5. 하순경 원고에게 좋은 물건이 있다면서 이 사건 부동산을 소개하였는바, 원고가 이 사건 부동산에 관심을 보이자, 최##은 피고에게 구입자금을 주고 이 사건 부동산을 구입하도록 하였다. 그래서, 피고는 1997. 6. 초순경 김##와 만나 이 사건 부동산을 사려는 사람이 있다며 270,000,000원에 매도할 것을 설득하여 결국 매매대금을 270,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하고, 계약 당일 계약금으로 20,000,000원을, 같은 해 7. 초순경 중도금으로 중개수수료 2,000,000원을 공제한 48,000,000원을, 같은 해 7. 7. 잔금 200,000,000원을 각 지급하였고, 같은 날 부동산 소유권이전등기에 필요한 인감증명서를 김##로부터 교부받았다.
라. 한편, 같은 해 7. 6. 원고가 위 중개사무소에 찾아오자, 피고와 최##은 매도인이 이 사건 부동산을 400,000,000원에 팔려고 내어놓았는데 지금 계약하지 않으면 좋은 물건을 놓친다며 당장 계약을 할 것을 요구하였고, 원고는 일요일이라 돈을 찾을 수 없으니 다음날 계약을 하자고 하였다. 그러자, 최##은 자신이 수중에 돈이 좀 있으니 우선 자기 돈으로 먼저 계약을 하고, 나중에 송금해 주면 된다고 하여 원고는 피고에게 가격을 최대한 낮추어 계약을 체결해 달라고 부탁하며 매수위임을 하였다.
마. 그리하여, 피고는 다음날인 같은 해 7. 7. 매도인 김##의 대리인으로 김정#을, 매수인 원고의 대리인으로 피고를 각 기재하고, 매매대금을 350,000,000원으로 정하여 매매계약서를 작성한 후, 최##이 자신과 내연관계에 있던 김정#으로부터 남양주시 ##면 ##리에 있는 동녀 소유의 건물의 매도위임을 받아 소지하고 있던 동녀의 도장을 피고가 건네받아 위 도장과 자신의 도장을 각 날인하였고, 최##은 원고에게 전화로 이 사건 부동산이 350,000,000원에 매매계약이 체결되었다며 계약금으로 40,000,000원을 원고 대신 지급하였으니 이를 자신에게 송금해 줄 것을 요구하여, 원고는 같은 달 8. 최##에게 위 금원을 송금해 주었다.
바. 그 후, 원고는 같은 해 7. 12. 피고에게 중도금 150,000,000원을, 같은 해 8. 2. 잔금 160,000,000원을 각 지급하였다.

2. 판단
가. 손해배상 책임의 발생
(1) 원고는, 피고가 고의 또는 과실로 부동산중개업법상 제규정을 위반하여 원고에게 위 전매차익 상당의 손해를 가하였으므로, 그 손해 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
(2) 살피건대, 부동산중개업법 제15조 제1호는 중개업자등(공인중개사, 중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원을 말한다)은 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금하고 있고, 동조 제5호에서는 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위도 금하고 있을 뿐 아니라 동조 제6호에서는 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하지 못하도록 하고 있고, 동법 제38조 제1항 제3호 및 제2항 제5호에서는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있다.
(3) 그런데, 피고는 원고에게 이 사건 부동산의 중개의뢰를 받아 매매계약을 체결할 당시 위 ##공인중개사 사무소에서 중개보조원으로 근무하면서 위 중개사 사무소를 실질적으로 운영해 오고 있었던 사실, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 중개해 주고 매매계약서를 원고를 대리하여 작성할 당시 실질적으로는 피고와 최##이 공모하여 김##로부터 이를 매수한 후 원고에게 전매를 하는 것임에도 마치 김##와 직접 거래가 이루어지는 것처럼 말하였을 뿐 아니라 매매대금도 당초 김##는 300,000,000원에 팔아달라고 매도의뢰를 하였음에도 마치 매도인이 400,000,000원에 매도의뢰를 하였는데 자신이 매도인을 설득하여 350,000,000원으로 조정하여 계약을 체결한 것인양 거짓말을 한 사실, 피고는 위와 같이 최##과 공모하여 이 사건 부동산을 김##로부터 270,000,000원에 구입하여 자신들 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 채 원고에게 350,000,000원에 전매함으로써 80,000,000원 상당의 차익을 얻게 된 사실, 피고는 이 사건 부동산에 대한 매매계약서를 작성함에 있어서 매도인을 김##의 대리인 김정#, 매수인을 원고의 대리인 피고로 기재하였는데 김정#은 김영수로부터 어떠한 대리권도 수여받은 사실이 없으며 단지 피고가 김정#의 명의를 도용한 것일 뿐이므로 원고와 김##간의 이 사건 매매계약서는 실질적으로 피고가 원고와 김## 쌍방을 대리하여 작성한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실에 의하면, 피고는 중개보조원인 자신이 직접 최##과 공모하여 쌍방 중개의뢰인과 거래를 하였을 뿐 아니라 이 사건 부동산을 자신들 명의로 소유권이전등기를 하지 아니한 채 전매하였으며, 이 사건 부동산의 매수의뢰인인 원고에게 거래상 중요사항인 가격에 대하여 매도의뢰인인 김##가 300,000,000원에 매도의뢰를 하였음에도 마치 400,000,000원에 매도의뢰한 것처럼 매수의뢰인인 원고에게 말함으로써 원고의 판단을 그르치게 하였고 그로 인해 원고에게 재산상 손해를 가하였으므로, 피고는 원고에게 위와 같은 자신의 불법행위로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상의 범위
(1) 나아가 피고가 배상해야 할 손해액을 살펴보면, 만일 피고가 위 최##과 공모하여 위와 같이 자신이 직접 거래의 당사자로서 이 사건 부동산을 자신들 명의로 소유권이전등기를 하지 아니한 채 부동산을 매매하지 않고, 이 사건 부동산의 매수의뢰인인 원고에게 거래상 중요사항인 가격에 대하여 거짓된 언행으로 원고의 판단을 그르치게 하지 않았다면, 이 사건 부동산은 매도의뢰인인 김##가 당초 매도의뢰한 가격인 300,000,000원에 매매계약이 체결되었을 것으로 봄이 경험칙상 상당하므로, 피고의 위 불법행위로 인하여 원고가 입게 된 손해액은 원고의 매수가격인 350,000,000원과 위 김##의 당초 매도의뢰가격의 차액이라고 봄이 상당할 것이다.
(2) 그러나, 한편 원고로서도 이 사건 부동산의 매매계약을 체결함에 있어 만연히 중개보조원인 피고에게 모든 것을 위임한 채 이 사건 부동산을 답사하고서도 위 부동산의 시세조차 제대로 확인하지 아니한 과실이 있고, 원고의 위 과실도 이 사건 손해 발생 및 그 확대의 원인이 되었다고 할 것이므로, 피고의 손해배상액을 정함에 있어서 이를 참작하기로 하되, 그 비율은 50%로 봄이 상당하다
(3) 따라서, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 원고의 매수가격과 당초 김##의 매도의뢰가격간 차액의 50%인 25,000,000원{(350,000,000원-300,000,000원)×0.5}이 된다.



### 사례 2(서울지방법원 2000가합39037 판결)

1. 인정사실
가. 원고는 1997. 8. 8. 부동산 중개업자인 피고의 중개로 황##으로부터 충북 괴산읍 ##리 142 전 3,018㎡(약 913평)을 평당 약 9만 원으로 하여 합계 8300만 원에, 김##으로부터 같은 군 ##면 ##리 24-1 답 2,217㎡(약 671평)을 평당 약 6만 원으로 하여 합계 4000만 원에 각 매수하고, 같은 달 9.까지 피고에게 위 매매대금 합계 1억 2300만 원을 전액 지급하였다.
나. 피고는 위 중개를 함에 있어 황##으로부터 양##를 거쳐 위 ##리 토지를 당시 시가인 평당 45,000원에 매도위임을 받았고, 또 김##으로부터 홍##를 거쳐 위 ##리 토지를 같은 평당 39,000원에 매도위임을 받았음에도 원고에게 위 각 매매가격에 매도하고 그 차액 55,746,000원{= 123,000,000원 - (913평 × 45,000원 + 671평 × 39,000원)}을 취득하였다.
다. 그 후 원고는 이 사건 매매계약의 중개와 관련하여 피고를 부동산중개업법위반 등으로 고소하였는데, 2000. 8. 11.경 피고로부터 합의금으로 2500만 원을 지급받고 고소를 취소하였다.

2. 판 단
가. 부동산중개업법 제15조 제1호가 중개업자 등에게 당해 중개 대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고, 같은 법 제38조 제2항은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 피고가 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인인 원고에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 불법행위를 구성한다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 원고가 입은 손해로서 위 매매가액에서 매도위임가격을 공제한 위 55,746,000원을 배상하여야 할 의무가 있다(피고는 원고로부터 수령한 위 매매대금 1억 2300만 원 중 합계 8800만 원을 양##, 홍##에게 지급하였으므로 손해액은 자신이 최종 보유한 3500만 원이라고 주장하나, 원고의 손해액은 피고의 이득액이 아니라 매수가격과 당시의 시가와의 차액이라고 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다).
다만, 원고도 부동산 매매 경험이 적지 않은 자로서 이 사건 각 부동산을 답사하고서도 그 시세 등을 확인하지 않은 잘못이 있는 점, 원고가 이 사건과 관련하여 피고로부터 합의금 2500만 원을 지급받은 점 등 이 사건 변론과정에서 나타난 제반 사정을 고려할 때 피고의 배상책임은 그 50%인 27,873,000원(= 55,746,000원 × 50%)으로 제한함이 상당하다.

나. 피고의 항변에 관한 판단
피고는, 피고가 황## 및 김##으로부터 양## 및 홍##를 각 거쳐 이 사건 부동산에 대한 매도위임을 받으면서 위임가격을 초과하는 매매대금을 중개인이 취득하기로 하였으므로 자신의 이 사건 매매중개 및 차액취득 행위는 정당하다고 항변하나, 피고가 매도인들로부터 위와 같은 내용으로 위임을 받았다고 할지라도 원고로부터 매수중개를 의뢰받은 중개업자로서 원고에게 시가나 매도위임가격을 훨씬 상회하는 가격으로 이 사건 부동산을 중개한 행위는 앞서 본 부동산중개업법 규정에 위반한 불법행위라고 할 것이므로 피고의 위 항변은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.


### 시세나 매도의뢰가격을 속이고 지나치게 높은 금액으로 매수하게 하는 것은 민사적으로도 명백한 불법행위이다.

위에서 본 바와 같이 시세나 매도의뢰가격을 매수인에게 속이고 지나치게 높은 금액으로 매도하는 것은 민사적으로 명백한 불법행위라는 것이 지금의 법원의 일관적 입장이라고 할 수 있다. 그러나, 이러한 판단에는 대법원 1991.12.24. 선고 91다25963의 판결이 중요한 구심점이 된 것으로 보인다.

위 대법원 사례는,
하급심인 서울고등법원에서, 매도인들이 중개업자에게 부동산의 매도를 의뢰하면서 매도의뢰가액보다 높은 가액으로 매도하여 그 차액을 중개료 또는 경비로 사용하여도 좋다고 위임하였다면, 중개업자로서는 매도의뢰가액보다 높은 가액으로 매수인과 매매계약을 체결함에 있어서 그 내용을 매수인에게 고지할 의무가 있다고 할 수 없으며, 이를 두고 부동산의 현상에 관하여 매수인을 기망한 것으로 볼 수 없다도 판단한 것에 대하여,

매도인들이 중개업자에게 ‘매도의뢰가액보다 높은 가액으로 매도하여 그 차액을 중개료 또는 경비로 사용하여도 좋다’는 식으로 위임한 것으로 볼 수도 없고, 중개업자들이 매수인에게 매도의뢰가격을 숨기면서 평당 금 7,000원씩에 매도의뢰받은 부동산을 평당 금 15,000원에, 평당 금 25,000원씩에 매도의뢰받은 부동산을 평당 금 55,000원에, 합계 금 20,000,000원에 매도의뢰 받은 부동산을 합계 금 38,000,000원에 원고에게 매도하는 매매계약을 체결하고 그 차액의 많은 부분을 중개료 또는 경비명목과는 관계없이 나누어 가졌다면, 부동산중개업법 제15조 제1호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제38조 제2항은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개업자들이 위와 같이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 무척 높은 가액으로 원고에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 바로 민사상의 불법행위를 구성하는 것이라고 보지 않을 수 없다고 판단하여, 서울고등법원 판결을 파기환송한 것이다.

위 서울고등법원의 판단과 같이, (법정수수료의 범위 내에서) 의뢰된 이상으로 성사시킨 부분의 금액에 대해서 중개보수로 취득하기로 하는 “순가중개계약”이니, “관행화된 상술”이니 하는 미명하에, 시세를 마음대로 속이고서 매수의뢰인을 기망하는 행위가 자칫 합법화될 수 있었는데, 대법원은 최고법원으로서 단호하게 이러한 행위에 대하여 불법성을 인정하였다는 점에서 매우 큰 의미를 가지는 판단이라고 할 수 있다.

결국 중개업자가, 시세나 매도의뢰된 가격보다 지나치게 높게 거래를 성사시킨 행위는, 현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제33조 제4호(구 부동산중개업법 제15조 1호)에서 정하는 “ 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위”에 해당되어, 형사상으로는 벌금 등으로 형사처벌될 수 있고, 행정적으로는 업무정지, 등록취소까지 처해 질 수 있음은 물론, 민사적으로는 불법행위가 되어 시세나 매도의뢰된 가격 이상으로 거래된 금액부분만큼을 매수의뢰인에게 배상해야 하는 법률관계가 된다.
다만, 토지와 같이 시세를 가름하기가 힘든 부동산의 경우에는 정확한 시세를 알기가 어렵다는 점, 가격흥정과 협상력을 통해 매도의뢰된 가격 보다 일정한 정도의 금액을 초과하는 중개는 당연히 합법적일 수 밖에 없는데 어느 정도까지가 적정한지 하는 점에 관해서는 앞으로 계속 논란이 될 수 있을 것으로 보인다.
한편, 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자는 그 피해자의 부주의를 이유로 과실상계를 주장할 수 없다는 것이 대법원판례임에도 불구하고(대법원 2005.10.7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다13900 판결), 위 두 경우의 하급심은 모두 피해자의 과실을 상계하고 있다는 점에서, 손해배상 액수판단에 있어서의 타당성에 의문이 든다. 두 사건 모두 부동산중개업법 제15조 1호에 해당되는 사건이니만큼 해당 중개업자가 형사처벌까지 될 수 있는 범죄행위로 볼 수 있음에도 불구하고, 피해자의 과실을 상계하고 있다는 점에서 부당하다고 생각된다.


법적인 구제를 논하기에 앞서, 중개업자의 부추킴에 부화뇌동하여 너무 조급하게 결정하지 말고 계약체결까지 충분한 시간을 두고서 신중하게 생각한다면 가격을 속이는 이와 같은 중개업자의 농간은 상당부분 예방가능하다는 것이, 이러한 피해사례를 자주 접하는 필자의 생각이다. -이상-





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