부동산 투자의 성패는 현장답사에 달려있다는 말이 있다. 부동산에 투자할 때 현장답사만큼 중요한 것은 있을 수 없다는 뜻이다. 부동산시장에서 현장답사란 발품 팔아 해당 부동산 현장과 부동산 주변지역을 직접 눈으로 확인하고 시세, 입지, 거래동향, 개발정보 등 각종 관련 정보를 수집하는 일체의 활동을 말한다. 문제는 부동산을 매입할 때 현장답사를 간과하거나 현장답사에 소홀해 훗날 전혀 예상치 못한 낭패로 이어지는 경우가 적지 않다는 점이다. 따라서 부동산에 투자하기 전 반드시 현장답사관련 제반과정을 단계별로 철저히 검증하고 직접 눈으로 확인하는 절차가 필요하다. 좀 더 상세히 살펴보자.


[현장답사 4단계]
현장답사는 총 4단계(사전조사단계 -> 임장활동단계 -> 관공서 및 중개업소 방문단계 -> 사후관리단계)에 걸쳐 실행되는 게 좋다.

먼저 현장답사 1단계로 ‘사전조사단계’가 있다. 사전조사단계는 현장답사에 앞서 해당 부동산에 관한 사전정보습득단계로 보면 된다. 일례로 토지의 경우 토지현황 및 이용에 관한 정보와 토지가격에 대한 정보를 사전에 입수하는 단계로 볼 수 있다. 우선 토지현황, 권리관계 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 부동산 등기사항전부증명서(구, 부동산 등기부등본) 등을 열람하면 얻을 수 있다. 이어서 가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서를 열람해 공시지가를 확인하고 부동산 등기사항전부증명서를 열람해 실거래가격을 확인하며, 대법원경매 홈페이지, 유·무료 경매정보 홈페이지 등을 통해 유사물건에 대한 경매낙찰가격과 감정평가가격을 얻으면 된다. 아울러 소유권, 저당권, 지상권 등 제반 법적권리관계는 부동산 등기사항전부증명서를 열람해 알아본다. 한 가지 놀랍고 재밌는 사실은 IT선진국 대한민국답게 최근에는 스마트폰 앱을 통해서도 상가, 빌딩, 아파트, 토지 등 각종 부동산 실거래가 정보를 손쉽게 얻을 수 있다는 점이다.

현장답사 2단계로는 ‘임장활동단계’가 있다. 여기서 임장활동이란 발품 팔아 부동산 현장에 직접 가서 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산활동을 말한다. 따라서 임장활동단계는 부동산의 위치 및 형상, 맹지 여부, 건물의 노후화 및 하자 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적·물리적 특성은 물론, 지역분석, 입지분석, 상권분석 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지 확인하는 과정으로 볼 수 있다.

현장답사 3단계로는 ‘관공서 및 중개업소 방문단계’가 있다. 도로 및 철도 개설계획, 용적률·건폐율 상향계획, 공공기관 이전계획, 대단지 아파트 입주계획, 공장 및 기업체 유치계획, 창고 및 물류시설 입주계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 중개업소 방문 등을 통해 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다.

끝으로 현장답사 4단계로 ‘사후관리단계’가 있다. 임장활동을 통해 얻은 각종 메모 및 기록은 반드시 정리해서 관리돼야 한다. 부동산 투자자에게 현장답사 시 사후관리가 중요한 이유는 임장활동을 통해 얻어진 결론이 또 다른, 새로운 부동산 투자로 이어지는 경우가 적지 않기 때문이다. 또한 현장답사에 관한 사후관리가 잘 돼있을 경우 추후 2차, 3차로 이어지는 현장답사 시 중요한 기초자료로 활용될 수 있기 때문이다.


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