[힘이 되는 부동산 법률] 소유권변동을 이유로 한 상가임차인의 중도해지 관련 소송수행기

한경닷컴 더 라이피스트

“상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목으로 2020. 11. 16. 발표한 칼럼 관련 소송을 최근 수임해서 수행하고 있다. 이 재판에서 피고인 임대인을 대리하고 있는데 사안의 개요는 다음과 같다.
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지방에 소재하는 점포건물 소유자인 의뢰인은, “이마트 24”라는 편의점 가맹사업을 운영하고 있는 주식회사 이마트 24라는 회사와 2017년 계약기간 7년으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 계약기간 도중이던 2020년에 타인에게 해당 점포를 매각했다. 그러자, 임차인은 기다렸다는 듯이 건물주 변경을 이유로 임대차계약을 중도해지하고 임의로 점포를 철수해버린 후 의뢰인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기한다.

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이런 상황에 대해 매도인인 의뢰인과 매수인 모두 황당하지 않을 수 없었다. 4년 정도 남은 임대차잔여기간 동안 안정적인 월차임을 얻을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 매매했는데 임차인의 중도해지라는 예상치 않은 상황이 발생했기 때문이다. 더구나, 의뢰인과 이마트간에 체결된 임대차계약서에는 ‘계약기간 중에 임대차목적물이 매매될 경우 건물양수인에게 기존 임대차계약을 승계할 책임을 임대인이 부담한다’는 취지의 약정까지 있었다.

의뢰인은 이 약정을 의식해서 매매계약과정에서 계약서상에 이를 명시하기까지 했다.


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그럼에도 불구하고 이마트측은 일방적으로 의뢰인에게 중도해지통보하고서 점포를 철수한 다음 해당 점포 열쇠를 법원에 물품공탁하면서, 의뢰인을 상대로 임대차보증금 1억원과 공탁일로부터 지연이자까지 청구하는 소송을 제기한 것이다.

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이 때문에 해당 점포는 현재 공실상태에 있고 분쟁이 종료될 때까지 최소 약 1년간은 임대료를 받지도 못하면서 다른 세입자를 구할 수도 없는 상태로 지속될 수 밖에 없다. 재판결과에 따라 매매계약 해제라는 사태도 우려되고 있다.

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앞서 발표한 칼럼에서처럼 “건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권” 법리는 충분히 논쟁의 여지가 있다. 이 칼럼을 읽고 찾아온 의뢰인 역시 이 점에 대해 충분히 공감했고 필자의 식견을 믿고서 사건을 수임했다. 논쟁의 여지가 다분하고 사회적인 여파가 큰 사건인만큼 사건기록을 면밀하게 검토했는데, 뜻밖의 포인트를 찾을 수 있었다. 위와 같은 법리논쟁과 별개로, 이마트와 상호합의한 임대차계약에 따라 ‘건물매매시 매수인에게 임대차계약을 승계시켜야 할 의무를 임대인인 의뢰인이 다한 이상 임차인인 이마트는 계약해지를 요구할 권리가 없다’는 확신을 가지게 되었다. 위 합의의 취지상으로나 신의칙위반이라는 차원에서 임차인의 중도해지 요구는 부당할 수 있기 때문이다.

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다음은 필자가 작성 제출한 답변서 내용이다.

장기간의 임대차기간 확보를 위해 임차인에게 유리한 여러 가지 계약조항을 집어넣었다가, 막상 생각보다 영업이 부진하자 건물주 변동을 기화로 계약을 무시한 채 일방적으로 중도해지를 통보해버린 이마트의 행동은 법의 보호를 받기 어려울 것으로 생각된다. 최선을 다한 변론으로 좋은 결과를 만들고자 한다. -이상-





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