시공자 도급계약서 독소조항 제거로 분담금 절감하기

단언컨대 도급계약만 제대로 체결하면 조합원 분담금을 약3,000만원을 절약할 수 있다.

도급계약을 제대로 체결하는 방법은 선정과 계약을 한꺼번에 하는 등의 방법으로, 서울시 표준도급계약서 내용대로 체결하는 것이다.

서울시 표준도급계약서는 그동안 시공자의 甲질에 의해 관행처럼 이루어지던 독소조항을 상당부분 제거하였다. 즉, 임원 연대보증 조항과 자동이체 조항을 삭제하였고, 공사비와 이주비를 분리하였고, 대여금 변제 순서를 조합에게 유리하게 하였고, 공사비 증액을 엄격하게 통제하였다. 그리고 화룡점정으로 위약금 조항을 신설하였다. 그동안에 시공자가 횡포를 부릴 수 있었던 이유는 바로 위약금 조항이 없기 때문인데, 이를 시정하여 신설한 것이다.

따라서 조합원들은 도급계약 체결 안건이 총회에 상정되기 전에 서울시 표준도급계약서에 의해 작성되도록 노력하여야 할 것이다. 그리고 그렇지 않은 도급계약 건이 상정되면 부결시켜야 할 것이다.

그리고 만일 이미 도급계약이 체결되었다면, 독소조항을 체크하여 시공자에게 변경계약을 요구하고, 이에 시공자가 응하지 않으면 민법에 의하여 일방적으로 도급계약을 해제하면 된다. 그래도 위약금 조항이 없는 한(99.9% 없다고 장담한다), 시공자는 손해배상청구를 하려면 원가공개를 하여야 하므로, 조합을 상대로 소송을 하지는 못한다. 지금까지 한 사례도 없다. 이러한 결단은 착공하기 전에 하여야 한다. 착공 후에는 시공자와 계약을 해제하기가 매우 어렵다.
[재건축·재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무]책 참고 [법무법인 강산]

■ 반드시 변경해야할 독소조항 예시

제10조 (시공 보증 등)
①이 계약의 이행을 보증하기 위하여 "갑"은 "갑"의 임원 전원을 연대보증인으로 세워야 하며, "을"은 도시 및 주거환경정비법 제51조에 따른 시공보증서를 "갑"에게 제출한다.
▶삭제. 연대보증을 할 이유가 없다.
②"갑"의 연대보증인은 "갑"의 계약의무 불이행에 따른 채무에 대하여 "갑"과 연대하여 책임을 진다.
③연대보증인이 사망 또는 파산 등으로 인하여 보증인의 자격을 상실한 경우에는 다른 연대보증인으로 교체하여야 하며, 교체된 연대보증인은 종전의 의무사항을 승계한다.
▶오히려 서울시 표준계약서처럼 강화할 필요가 있음. 특히 임원 연대보증을 한다면 시공자도 계약해제에 대비하여 계약이행보증을 하여야 할 것임
제10조 (계약이행의 보증)
① “을”은 본 계약의 이행을 보증하기 위하여 계약체결시 총공사금액의 100분의 ○을 계약보증금으로 “갑”에게 납부하여야 한다.
【주】「도시 및 주거환경정비법」상 시공보증과는 별개이며, 위약금 성격으로, 10% 범위 이내의 범위에서 정하는 것이 바람직함.
② “을”은 이 조건의 규정에 따라 계약금액이 증액된 경우에는 이에 상응하는 금액의 계약보증금을 추가로 납부하여야 하며, 계약금액이 감액된 경우에 “갑”은 이에 상응하는 금액의 계약보증금을 반환하여야 한다. 다만, “을”은 제1항의 계약보증금을 제3항에 따라 계약보증서로 제출한 경우에는 증액 또는 감액된 계약금액에 상응하는 변경된 금액의 보증서를 제출하여야 한다.
③ 제1항의 계약보증금은 다음 각 호의 기관이 발행한 보증서로 납부할 수 있다.
1. 「건설산업기본법」에 따라 공제조합이 발행한 보증서
2. 「주택법」에 따른 대한주택보증회사가 발행한 보증서
3. 「은행법」에 따른 금융기관, 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행, 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행, 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 또는 「장기신용은행법」에 따른 장기신용은행이 발행한 보증서
4. 「보험업법」에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권
제10조의2 (계약보증금의 처리)
① “을”이 정당한 이유없이 계약상의 의무를 이행하지 아니한 때에는 계약보증금을 “갑”에게 귀속한다.
② 제1항에 따라 계약보증금을 “갑”에게 귀속함에 있어서 그 계약보증금은 이를 기성부분에 대한 미지급액과 상계 처리할 수 있다.
③ “갑”은 “을”이 납부한 계약보증금을 계약이 이행된 후 “을”에게 지체없이 반환한다.

제39조 (공사비 상환 등) ①제38조의 입금된 분양대금 등은 입금되는 일자를 기준으로 "갑"이 "을"에게 지급해야 될 전체공사금액에 달할 때까지는 입금액 전액을 공사비 변제에 우선 충당하고 잔여금에 대해 유이자 대여금 원리금, 무이자 대여원금, 기타비용의 순서로 충당하기로 한다.
▶공사비는 기성률에 따라 지급하되, 기성률보다 초과되는 돈이 입금될 경우에는 유이자 대여금 이자 및 원금, 공사대금 및 기타자금의 상환순서로 지급한다.
②"갑"은 제7조의 공사비 및 제14조의 사업추진비에 대하여 본 계약상 특별한 규정이 없는 한, 제46조 제1항의 규정에 의한 입주기간만료일 익일까지 원리금 전액을 "을"에게 상환하여야 한다.
③조합원 및 일반분양자의 분양대금 납부 지연으로 인한 연체료, 선납할인료, 계약해지로 인한 위약금 등은 "을"의 선투입 공사비에 대한 금융비용에 대응하여 공사비와 별도로 "을"에게 귀속한다.
▶삭제가 타당
④분양대금 등의 은행예치로 발생되는 이자는 공사비 등의 상환 전에는 "을", 공사비 등의 상환 후에는 "갑"에게 귀속하고 입주기간 만료일로부터 3개월 이내에 정산한다.
▶삭제가 타당
⑤무이자대여금은 입주기간 종료일 이후 전액 유이자 대여금으로 전환한다. 단, 조합운영비는 제16조 제1항에서 정한 기간까지는 무이자로 대여한다.
제41조 (자금관리)
①분양대금 등의 수납관리는 "을"의 공사비를 충당하거나 사업추진비 등의 상환을 위하여 "갑"과 "을"의 공동명의로 계좌를 개설하여 "을"이 관리하고, "을"의 공사비 등의 정산완료 시점까지 "을"이 지정한 계좌에 입금일 익일 자동이체토록 한다.
▶▶▶반드시 삭제가 타당, 자동이체를 할 이유가 없다.
②세금 관계는 "갑"이 "을"에게 지급한 실입금 일자가 속한 매월 말을 기준으로 매출세금계산서 및 매출계산서를 "갑"에게 발행토록 하며 준공시 조세관련 법령에 따라 실입금액과 상관없이 준공일자를 기준으로 잔여 공사비에 대하여 매출세금계산서 및 매출계산서를 교부하기로 한다.
③"갑" 또는 "갑"의 조합원의 권리행사 등 "을"에게 책임 없는 사유로 인하여 "을"이 제1항의 계좌에 입금된 금원을 인출할 수 없는 경우 "갑"은 동 미인출 금액의 인출지연기간에 대하여 제17조 제3항의 연체이자율에 따른 이자를 "을"에게 지급하여야 한다.
④"을"은 공사비 및 대여금의 수령을 완료하였을 시는 자금관리에 대한 관리권 일체를 "갑"과 "을"이 협의하여 "갑"에게 이관 한다.
▶제1항이 삭제되면 불필요한 조문임
제34조 (계약의 해제 및 해지)
③제2항의 규정에 의하여 계약이 해지 된 때에는 "갑"은 "을"로부터 차입한 대여금에 반환시까지의 제17조 제3항의 연체이자율을 적용한 금액을 가산하여 "을"에게 반환하여야 하며, "갑"과 "을"은 기성부분의 공사금액을 정산한다.
▶연17%는 너무 과다하다. 대여일로부터 해제일까지는 무이자로, 해제일로부터 반환일까지는 연7%가 적당하다고 본다.
④제1항 또는 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 경우에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있다.




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