재개발 재건축 세입자 문제 종합정리
<법무법인 강산>

1. 개설

○도시정비법 제49조제6항은 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

○따라서 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전에는 현금청산대상자와 세입자 간에 계약 내용에 따르면 그만이다.

○관리처분계획의 인가·고시가 있은 후에는 재개발등인지와 재건축등인지에 따라 다소 다르다.

○정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다(법 제44조제1항, 제2항).
법 제44조(지상권 등 계약의 해지) ①정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.
②제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.
③제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.
④사업시행자는 제3항의 규정에 의한 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.
⑤제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.3.18., 2009.2.6.>

2. 재개발등

○재개발등인 경우에는 법 제49조 제6항 단서 신설로 인하여 세입자에 대해 요건에 맞는다면 영업보상, 주거이전비, 이사비 등을 지급하여야 사용수익이 정지된다. 따라서 실무상 재개발등에서는 관리처분인가 고시 후에는 조합이 나서서 보상금을 지급하면서 세입자를 처리하는 경우가 많다. 물론 임대보증금이 있다면 이 보증금은 당연히 소유자가 세입자에게 반환하여야 하나, 조합이 먼저 지급하고 구상권을 행사할 수도 있다. 그러나 수용취득은 원시취득이라는 점을 강조하면, 도시정비법 제44조는 적용이 되지 않을 수도 있으므로, 만일 이 경우에는 세입자는 관계인으로서 수용절차 진행과정에서 조합에게 보상을 요구하여야 할 것이고, 집주인의 보상금에 가압류를 하여야 할 것이다. 사견은, 도시정비법 제44조는 수용 시에도 적용된다고 본다.
재개발표준정관 제41조(지상권 등 계약의 해지) ①조합은 사업의 시행으로 인하여 지상권․전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 권리자가 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사할 경우 조합은 당해 금전을 지급할 수 있다.
②조합은 제1항의 공탁금에 대한 금전을 지급하였을 경우 조합원에게 이를 구상할 수 있으며 구상이 되지 아니 한 때에는 당해 조합원에게 귀속될 건축물을 압류할 수 있으며 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.
③조합설립인가일 이후에 체결되는 지상권․ 전세권설정 계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조․제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

○그런데 이때 집주인이 반드시 조합원이어야만 세입자가 보증금반환청구권을 조합에게 할 수 있는지, 무허가건물 세입자도 가능한지가 문제된다. 조합원이 아니어도, 무허가건물인 경우도 보증금 반환청구권을 행사할 수가 있다고 보아야 한다(서울고등법원 2010. 1. 14. 선고 2009나62365(본소), 62372(반소) 판결).

○도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561,62578 판결).

○재개발등에서는 관리처분인가 신청 시 세입자 평가액을 첨부하여야 하므로, 조합은 미리 현황조사와 평가를 실시하여야 한다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, <개정 2009.2.6, 2009.5.27>
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

○조합은 수용 후에 세입자를 상대로 명도소송을 제기한다. 경우에 따라서는 임료상당의 부당이득금 반환청구도 한다. 이때 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하였으면 조합에게 법 제44조제2항에 의해 보증금반환청구권을 행사하면 그만이다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13.>
상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

3. 재건축등

○재건축등인 경우에는 법 제49조 제6항 단서가 적용되지 않으므로, 관리처분인가 고시가 되면 사용수익이 정지되므로, 조합이 이를 근거로 하여 대부분 세입자를 상대로 인도소송을 제기하여 처리한다.
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578(병합)
도시정비법 제49조 제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다 할 것이다.
도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다.

○조합은 세입자를 상대로 관리처분인가후 사용수익정지를 원인으로 명도소송을 구한다. 이 경우 현금청산자 주택이든 조합원 주택이든 결과는 같다. 이때 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하였으면 조합에게 법 제44조제2항에 의해 보증금반환청구권을 행사하면 그만이다.

○조합이 소유권을 확보한 후에 세입자를 상대로 명도소송을 제기하면 재개발과는 달리 임대인의 지위를 승계하므로 보증금반환항변이 가능하다.
상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13.>

4. 세입자 종합정리

조합→세입자
①수용자 주택 세입자
▪강제수용 후 명도소송(+부당이득금청구)
-보증금반환 항변 가능
▪요건 갖추면 영업보상금·주거이전비·이사비 지급(안주면 항변 가능)
②조합원 주택 세입자
▪조합원이 명도소송
-보증금반환 항변 가능
①관리처분인가후 사용수익정지를 원인으로 명도소송
-보증금반환 항변 가능(법 제44조제2항) 단, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 함
②소유권 확보후 명도소송
-보증금반환 항변 가능**.
③영업보상금·주거이전비·이사비 지급×

**제3조제4항 임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>


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