경매4. 전유부분만 경락받고 대지소유권을 취득한 대박사례

1. 전유부분만 경매에 나온 경우

집합건물 경매의 꽃은 대지만 경매가 나온 경우나 전유부분만 경매에 나온 경우일 것이다. 이 경우 제대로 권리분석을 하면 고수익을 누릴 수 있는 것이다.

여기서는 건물만 경매에 나온 경우를 살펴보자. 이 사안은 대법원 전원합의체 판례로서 매우 중요한 판결이다. 현재 전유부분에 대해 소유권등기를 마치고 있는 자로서 아직 대지권 등기를 받지 못한 경우(이러한 경우는 매우 많다. 특히 세운상가 일대에 많다)에는 이 판례를 근거로 대지권을 취득할 수 있는 것이다. 전유부분에 대해 소유권등기를 마치고 있는 자로서 아직 대지권 등기를 받지 못한 경우에 매매나 실생활에서 큰 불편은 없지만 당해 집합건물이 재건축을 할 경우에는 엄청난 문제가 따른다.

즉, 대지권 등기를 가져오지 못하면 대지 소유자가 대지부분에 대해 권리를 행사하는데, 이 경우 재건축이 될 경우에는 대지지분 값이 놓아지므로 전유부분 소유자의 종전자산가격이 대지지분 값만큼 감소하여 큰 손해를 보는 것이다.

2. 폐기된 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결

과거 대법원은 “집합건물법 제2조제6호에 의하면 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로 반드시 소유권일 필요는 없으나 적어도 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리여야 하고, 단순히 구분건물과 함께 그 대지지분을 매수한 자로서 매도인에게 매매를 원인으로 하여 그 대지지분에 관하여 가지는 소유권이전등기청구권과 같은 것은 같은 법 소정의 대지사용권에 해당하지 아니한다. 구분건물을 분양받은 최초의 구분소유자 갑이 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료된 상태에서 전유부분 및 대지지분을 을에게 매도하여 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 경료하여 주었다가 후에 대지지분에 대하여 갑 명의로 소유권이전등기가 경료되었음에도 을이 전유부분에 대하여 설정한 근저당권에 기하여 전유부분에 대한 경락이 있을 때까지 을에게 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주지 않아 을로서도 대지지분에 대하여 소유권을 취득하지 못하고 있었다면, 달리 을이 구분건물의 대지에 대하여 전유부분을 소유하기 위한 권리로서의 대지사용권을 취득하여 이를 가지고 있지 않는 한, 경락인 역시 경락에 의하여 전유부분을 소유하기 위한 대지소유권 기타의 대지사용권을 취득하지 못하는 것이므로 경락인은 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 해당하고, 전유부분에 대한 소유권을 상실한 후에 비로소 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마친 을은 그 대지지분의 소유자로서 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자에 해당하여 집합건물법 제7조에 의하여 경락인에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.”고 판시하였다(대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결).

즉, 대법원은 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리는 대지사용권이 될 수 없다고 판시하였다가, 비로소 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652 전원합의체 판결로서 위 판결이 폐기되면서, 본권으로서 대지사용권으로 인정받은 것이다.

3. 사실관계

피고1이 아들인 피고2명의로 ○아파트 전유부분과 그 대지지분을 소외 임광토건 주식회사로부터 분양받아 대지지분에 대하여는 아직 대지권 등기가 이루어지지 아니하여 소유권이전등기를 경료받지 못한 채, 1990. 1. 23. ○아파트에 대하여만 피고2명의로 소유권이전등기를 경료받았는데, 피고2가 1992. 4. 23. 처인 원고와 협의이혼을 하기로 하면서 위자료 지급에 갈음하여 ○아파트와 그 대지지분을 원고에게 양도하기로 하고 1992. 4. 25. 협의이혼을 한 후 같은 달 27일 원고에게 ○아파트에 대하여만 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주고 이를 명도한 사실, 그런데 피고1이 1994년 2월경 피고2를 상대로 이 사건 대지지분에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 의제자백에 기한 승소판결을 받은 다음 피고2를 대위하여 위 대지지분에 대하여 피고2명의로 소유권이전등기를 경료하고 이어 피고1명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

4. 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652 전원합의체 판결

아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분ㆍ합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유ㆍ사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다. 집합건물법 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분ㆍ합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유ㆍ사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유ㆍ사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

그렇다면, 피고2는 ○○아파트에 대한 소유권이전등기를 경료받을 당시 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료받지는 못하였지만 이를 분양받아 그 대금을 모두 지급한 매수인의 지위에서 ○○아파트를 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 점유ㆍ사용권인 대지사용권을 취득하였고, 원고 역시 피고2로부터 ○○아파트와 대지지분을 증여받아 그 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료함으로써 이와 같은 대지사용권을 취득하였다 할 것이고, 따라서 ○○아파트의 구분소유자였던 피고2는 원고에게 그 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 이 사건 대지지분을 전유부분의 소유자인 원고가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못하고, 이를 위반하여 대지지분을 처분하였다 하더라도 그 처분행위는 효력이 없다고 할 것이며, 이러한 법리는 피고2가 이 사건 대지지분에 대한 명의신탁이 해지됨에 따라 피고1에게 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하게 되어 그 의무를 이행하는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

같은 날 같이 선고된 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결도 같은 취지이다.

위 판결 후에 대지권에 대한 지분이전등기를 해 주기로 하는 약정하에 수분양자에게 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하였으나, 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 않은 상태에서 제3자가 경매절차를 통하여 전유부분을 경락받은 경우, 경락인이 대지사용권을 취득한다는 판결(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결) 등 같은 취지의 판결이 잇따르고 있다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결, 대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결, 대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결, 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2006. 3. 27. 자 2004마978 결정, 서울북부지방법원 2008. 11. 21. 선고 2008가합2337 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다60742 판결, 헌법재판소 2011. 12. 29. 자 2010헌바449 결정).

5. 낙찰 후 사후처리

전유부분이 수분양자를 거쳐 전전양도된 경우, 대지지분을 이전등기하는 방법은 수분양자를 거쳐서 순차로 이전등기하는 방법이 가장 원칙적일 것이다. 구체적으로는 최종적인 전유부분 소유자가 채권자대위권을 행사하는 방법으로 종전 전유부분 소유자를 거쳐 최종적으로 자신에게 이전등기를 구하는 형식이 될 것이다. 하지만, 이런 방법은 중간취득자들이 많을 경우 재판이 복잡해질 뿐 아니라 이해관계 없는 중간취득자를 재판에 관여하게 할 수밖에 없는 문제점이 있어, 분양자를 상대로 하여 중간취득자를 거치지 않고서 바로 최종 전유부분 소유자 앞으로 이전등기할 필요가 있게 된다. 당초에는 부동산등기법 자체가 아니라 부동산등기법시행규칙에 근거를 두고 있었으나, 부동산등기법 개정으로 등기법 자체에 규정을 마련하고 있다(2011. 05. 19 개정 부동산등기법 제60조).

즉, 대지사용권을 취득한 경락인들은 그 후 대지에 관한 소유권이전등기를 경료받은 집합건물의 건축자를 상대로 부동산등기법 제57조의3 제1항{부동산등기법 제57조의3 신설 [시행 2006.6.1.] [법률 제7954호, 2006.5.10., 일부개정] : 분양자는 현재의 구분건물 소유자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있도록 하고, 이 경우 분양자는 동시에 대지권에 관한 등기를 신청하도록 함, 2011. 4. 12. 전부개정 되면서 제60조로 조문이동 [시행 2011.10.13.] [법률 제10580호, 2011.4.12., 전부개정] }에 근거한 대지지분의 이전등기를 청구하는 것은 별론으로 하고, 위 조항의 신설에 따라 삭제된 구 부동산등기법 시행규칙(2006. 5. 30. 대법원규칙 제2025호 부동산등기규칙으로 개정되기 전의 것) 제60조의2{구 부동산등기시행규칙 제60조의2 (대지사용권의 사후취득) 집합건물법 제1조의 규정에 의한 1동의 건물을 건축하여 분양한 자가 구분한 각 건물에 대한 소유권이전등기를 분양을 받은 자에게 경료하면서 그 건물의 대지 사용권을 후일 취득하여 이전하기로 약정한 경우로서, 그 분양한 자가 그 대지사용권의 등기와 함께 법 제101조제2항의 규정에 의한 대지권변경 등기를 신청한 때에는 등기관은 그 1동의 건물에 대한 최초의 등기신청시에 그 분양한 자에게 대지사용권이 있었던 것으로 보고 법 제57조 및 제57조의2의 규정에 의한 등기를 하여야 한다. <개정 1999.1.18.>[본조신설 1985.3.14.]}에 근거하여 대지권변경등기절차의 이행을 구할 수는 없다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결).

대법원은 구분건물의 소유권이 대지권등기가 되지 않은 채 수분양자로부터 전전 양도되고 이후 분양자가 대지사용권을 취득한 경우, 구분건물의 현소유자가 분양자를 상대로 부동산등기법시행규칙 제60조의2에 의한 대지권변경등기를 직접 청구할 수 있다(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결)고 하나, 즉, 부동산등기법 제57조의3이 2006. 5. 10. 신설되기 전에는 이 판결과 같이 구 부동산등기시행규칙 제60조의2에 의하여 대지권변경등기신청을 하여 문제를 해결하였지만, 지금은 부동산등기법으로 해결하여야 한다.

6. 결론

대법원은 “매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유ㆍ사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다고 할 것이며(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결 등 참조), 이는 수분양자가 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 따라서 그러한 경우 그 양수인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다고 할 것이고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이라고 할 것이다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결 참조).”라고 판시하고 있다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다60742 판결).

따라서 이러한 전유부분이 경매에 나온 경우는 치밀한 권리분석을 하여 낙찰을 받아도 될 것이다.

특히 아직 전유부분 등기만 취득하고 대지권 등기를 취득하지 못한 자들은 대지소유권을 가지고 있는 자에게 즉시 대지지분이전등기를 청구하여 소유권을 확보하여야 후일 재건축을 할 때에 권리보전이 된다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>


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