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부동산 중개수수료에 관한 분쟁이 적지 않다. 중개계약서가 작성되는 경우가 실무상 거의 없다보니, 중개업자가 입회하지 않고 당사자끼리 거래계약서를 작성하게 될 경우에, 그 이전에 중개업자와 만나서 나눈 대화나 알게 된 정보에 대한 보수를 지급해야할 의무가 있는지, 의무가 있다면 액수는 어떠한지에 대해 논란이 되는 것이다. 대부분 2천만 원 이하 금액이어서 소액사건으로 취급되어 구체적인 이유를 알 수 있는 판결이 많지는 않지만 상상 이상으로 많은 분쟁이 재판화되곤 한다.
아래에서 소개할 사건은, 병원을 운영할 임차점포를 중개업소를 통하지 않고 직접 물색했다고 판단하였음에도 중개업자로부터 중개수수료 청구소송을 제기당한 의뢰인이 제출한 답변서 내용이다.
1. 사건의 경위
가. 안과의사인 피고는 개원할 곳을 찾던 중, 2016. 2. 1. 우측 사진과 같이 임대인이 직접 임대하는 “서울 종로구 00 신축건물”(이하 “이 건 건물”이라 함)을 지인으로부터 듣고 방문하게 되었습니다(을1). 당시, 건물 창문에 (임대인)전화번호가 기재되어 있었지만, 피고는 이 건 건물을 방문하기에 앞서 주변 시세 등을 먼저 확인하기 위하여 인근에 있던 원고의 중개업소를 방문하게 되었습니다.
나. 피고는 중개업자인 원고에게 주변 시세를 문의하면서 이 건 건물에 대한 임대조건을 알고 있는지 등을 문의하였는데, 원고로부터 ‘잘 모르지만, 함께 건물을 방문하여 보자’는 취지의 말과 함께 이 건 건물을 방문하게 되었습니다. 이 건 건물을 방문할 당시 원고가 임대인에게 전화를 하였으나, 연락이 되지 않았습니다. 하지만, 건물 내부로 들어가는 문이 모두 개방되어 있어서 쉽게 내부로 들어갈 수 있었으며, 이 과정에서 우연히 임대인의 모친을 만나기는 하였으나 별다른 이야기 없이 내부를 둘러 보았습니다.
*** 원고는, ‘2016. 2. 1. 임대인의 모친 입회하에 피고에게 이 건 건물을 정식으로 안내하였다(갑2)’는 취지의 주장을 하지만, 위에서 살펴본 바와 같이 전혀 사실이 아닙니다.
다. 이후에도, 피고는 서울 전역을 돌아다니면서 병원으로 개원할 적당한 곳이 있는지 더 찾아보았는데, 이 과정에서 원고로부터 새로운 곳에 대한 안내문자와 전화를 몇 차례 받긴 하였으나 관심이 없어 (원고에게)연락을 하지 않았습니다.
라. 한편, 피고는 2016. 2. 중순 무렵 부모님과 함께 이 건 건물을 다시 살펴보기 위해서 직접 방문을 한 사실이 있는데, 이 과정에서 우연히 임대인을 만나게 되었습니다. 그러면서 이 건 건물 3층에서 임대인이 직접 한의원을 운영하고 있는 사실과 정확한 임대조건(보증금 1억, 월세 650만원, 관리비 50만원)에 대해서도 알게 되었습니다.
*** 원고는, ‘피고의 부친과 함께 이 건 건물을 재방문하여 안내한 사실이 있다(갑2)’는 취지의 주장을 하였지만, 이 역시 위에서 살펴본 바와 같이 전혀 사실무근의 거짓말입니다.
마. 이후, 피고는 이 건 건물의 임대인과 몇 차례 더 만나 다른 임대조건(이 건 건물에 대한 임시사용승인 고지, 간판의 위치와 크기, 약국 계약 여부, 수도시설 설치방법, 냉난방 설비상황, 계약전력 등)에 대해서도 협의를 하였습니다.
이런 협의 끝에 피고는 이 건 건물에 대한 임대차계약을 체결하기로 최종 결정한 후, 2016. 4. 5. 임대인을 만나 위와같이 협의된 내용(보증금 1억원, 월차임 650만원, 임대차기간 2년 등)으로 임대차계약을 체결하였습니다.(을2, 3).
2. 중개수수료에 대하여
가. 중개수수료청구권이 성립하기 위해서는, ①중개의뢰인과 중개업자간에 중개계약이 체결되어야 하며, ②거래계약 당사자간에 계약이 체결되어야 하며, ③ 계약이 중개행위로 인해 성립(인과관계)되었어야 합니다.
그리고, 상가임대차의 경우 중개수수료는 거래금액(환산보증금)의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 되어 있습니다.
★ 공인중개사법
제32조(중개보수 등)
① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28>
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28.>
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
★ 공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014.7.29., 2015.1.6>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2006.6.15>
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
나. 이 사건에 돌아와 살펴보면, 원고는 거래금액의 0.9%에 해당하는 돈을 중개수수료로 청구하고 있으나 아래와 같은 이유로 중개수수료 청구권이 존재하지 않습니다.
(1) 우선, 피고는 원고와 중개계약을 체결하지 않았습니다.
위에서 살펴본 바와 같이, 피고는 이 건 건물 주변시세를 확인하기 위하여 원고의 중개업소를 방문한 것이 전부라는 점에서 중개계약이 체결되었다고 볼 수 없습니다.
(2) 또한, 이 건 임대차계약과 원고의 중개행위와 사이에 인과관계가 없습니다.
가사, 원피고간 중개계약이 체결된 것으로 보더라도 ① 피고 스스로 원고의 안내(소개)없이 2016. 2. 1. 이 건 건물을 알게 된 점, ② 피고가 원고를 찾아간 이유가 (중개의뢰가 아닌) 주변 임대시세 등을 확인하기 위함이었던 점, ③ 당시 원고가 피고에게 이 건 건물의 임대조건에 대해서 정확히 설명하지 못한 점, ④ 이 건 건물방문 당시에도 전화번호가 외부에 표시되어 있었고, 모든 문도 개방되어 있어서 원고의 안내없이 누구라도 내부를 둘러보는데 문제가 없었던 점, ⑤ 피고는 이 건 건물에 대한 보증금, 월차임 등 구체적인 임대조건에 대해서 원고가 아닌, 임대인을 통해서 알게 된 점, ⑥ 피고는 간판, 렌트프리 등 나머지 임대조건에 대해서도 임대인과 직접 만나 협의를 하였던 점, ⑦ 이 건 임대차계약의 월차임은 650만원인 반면, 원고가 중개하였다고 일방적으로 주장하는 월차임 600만원은 그 액수가 다른 점(피고가 확인한 바에 따르면, 임대인은 이 건 건물 5층에 대한 월차임을 650만원에서 늘리거나 줄이는 등 변경사실이 전혀 없다고 합니다), ⑧ 임대인 역시 이 건 5층에 대한 임대차계약과정에서 원고를 한번도 만난 사실이 없었던 점 등을 종합하여 보면, 이 건 임대차계약체결과 원고의 중개사이의 인과관계가 전혀 없습니다.
(3) 가사, 원고에게 중개수수료 청구권이 인정되더라도 원피고간 중개수수료 약정이 없습니다. 그렇다면, 중개수수료 액수에 대한 약정이 없었다는 점에서 0.9% 이내로 정할 수 밖에 없는데, ① 위에서 살펴본 바와 같이 피고를 위한 원고의 중개행위가 사실상 없었던 점, ② 백배 양보하여 (이 건 5층과 무관한 다른곳 소개로)몇 번의 전화와 이 건 건물을 한번 함께 방문한 것이 전부인 점 등에 비추어 보면, 원고에게 지급할 중개수수료는 없거나, 있다고 하더라도 극히 미비한 금액이어야 할 것입니다.
중개행위를 의뢰하고 이를 수락하는 취지의 중개계약서를 작성하는 것이 불필요한 오해를 불식하는 근본적인 해결책이기는 하지만, 현재의 우리 거래문화에서는 이를 기대하기 어렵다는 점에서, 오해가 생길 수 있는 상황은 미연에 방지할 필요가 있다. 중개서비스를 제공한 측과 제공받은 측이 생각하는 중개서비스의 정도와 역할은 차이가 있을 수 밖에 없기 때문에, 중개서비스를 받지 않고 또 중개수수료를 지급할 의사가 없다면 오해가 없도록 그 의사를 분명히 하면서 문서나 녹음으로 증빙을 남길 필요가 있다. 또한, 오해가 발생할 수 있는 중개업소의 방문이나 중개업자와의 물건지 동행은 삼가는 것이 바람직하다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
아래에서 소개할 사건은, 병원을 운영할 임차점포를 중개업소를 통하지 않고 직접 물색했다고 판단하였음에도 중개업자로부터 중개수수료 청구소송을 제기당한 의뢰인이 제출한 답변서 내용이다.
1. 사건의 경위
가. 안과의사인 피고는 개원할 곳을 찾던 중, 2016. 2. 1. 우측 사진과 같이 임대인이 직접 임대하는 “서울 종로구 00 신축건물”(이하 “이 건 건물”이라 함)을 지인으로부터 듣고 방문하게 되었습니다(을1). 당시, 건물 창문에 (임대인)전화번호가 기재되어 있었지만, 피고는 이 건 건물을 방문하기에 앞서 주변 시세 등을 먼저 확인하기 위하여 인근에 있던 원고의 중개업소를 방문하게 되었습니다.
나. 피고는 중개업자인 원고에게 주변 시세를 문의하면서 이 건 건물에 대한 임대조건을 알고 있는지 등을 문의하였는데, 원고로부터 ‘잘 모르지만, 함께 건물을 방문하여 보자’는 취지의 말과 함께 이 건 건물을 방문하게 되었습니다. 이 건 건물을 방문할 당시 원고가 임대인에게 전화를 하였으나, 연락이 되지 않았습니다. 하지만, 건물 내부로 들어가는 문이 모두 개방되어 있어서 쉽게 내부로 들어갈 수 있었으며, 이 과정에서 우연히 임대인의 모친을 만나기는 하였으나 별다른 이야기 없이 내부를 둘러 보았습니다.
*** 원고는, ‘2016. 2. 1. 임대인의 모친 입회하에 피고에게 이 건 건물을 정식으로 안내하였다(갑2)’는 취지의 주장을 하지만, 위에서 살펴본 바와 같이 전혀 사실이 아닙니다.
다. 이후에도, 피고는 서울 전역을 돌아다니면서 병원으로 개원할 적당한 곳이 있는지 더 찾아보았는데, 이 과정에서 원고로부터 새로운 곳에 대한 안내문자와 전화를 몇 차례 받긴 하였으나 관심이 없어 (원고에게)연락을 하지 않았습니다.
라. 한편, 피고는 2016. 2. 중순 무렵 부모님과 함께 이 건 건물을 다시 살펴보기 위해서 직접 방문을 한 사실이 있는데, 이 과정에서 우연히 임대인을 만나게 되었습니다. 그러면서 이 건 건물 3층에서 임대인이 직접 한의원을 운영하고 있는 사실과 정확한 임대조건(보증금 1억, 월세 650만원, 관리비 50만원)에 대해서도 알게 되었습니다.
*** 원고는, ‘피고의 부친과 함께 이 건 건물을 재방문하여 안내한 사실이 있다(갑2)’는 취지의 주장을 하였지만, 이 역시 위에서 살펴본 바와 같이 전혀 사실무근의 거짓말입니다.
마. 이후, 피고는 이 건 건물의 임대인과 몇 차례 더 만나 다른 임대조건(이 건 건물에 대한 임시사용승인 고지, 간판의 위치와 크기, 약국 계약 여부, 수도시설 설치방법, 냉난방 설비상황, 계약전력 등)에 대해서도 협의를 하였습니다.
이런 협의 끝에 피고는 이 건 건물에 대한 임대차계약을 체결하기로 최종 결정한 후, 2016. 4. 5. 임대인을 만나 위와같이 협의된 내용(보증금 1억원, 월차임 650만원, 임대차기간 2년 등)으로 임대차계약을 체결하였습니다.(을2, 3).
2. 중개수수료에 대하여
가. 중개수수료청구권이 성립하기 위해서는, ①중개의뢰인과 중개업자간에 중개계약이 체결되어야 하며, ②거래계약 당사자간에 계약이 체결되어야 하며, ③ 계약이 중개행위로 인해 성립(인과관계)되었어야 합니다.
그리고, 상가임대차의 경우 중개수수료는 거래금액(환산보증금)의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 되어 있습니다.
★ 공인중개사법
제32조(중개보수 등)
① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28>
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28.>
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
★ 공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014.7.29., 2015.1.6>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2006.6.15>
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
나. 이 사건에 돌아와 살펴보면, 원고는 거래금액의 0.9%에 해당하는 돈을 중개수수료로 청구하고 있으나 아래와 같은 이유로 중개수수료 청구권이 존재하지 않습니다.
(1) 우선, 피고는 원고와 중개계약을 체결하지 않았습니다.
위에서 살펴본 바와 같이, 피고는 이 건 건물 주변시세를 확인하기 위하여 원고의 중개업소를 방문한 것이 전부라는 점에서 중개계약이 체결되었다고 볼 수 없습니다.
(2) 또한, 이 건 임대차계약과 원고의 중개행위와 사이에 인과관계가 없습니다.
가사, 원피고간 중개계약이 체결된 것으로 보더라도 ① 피고 스스로 원고의 안내(소개)없이 2016. 2. 1. 이 건 건물을 알게 된 점, ② 피고가 원고를 찾아간 이유가 (중개의뢰가 아닌) 주변 임대시세 등을 확인하기 위함이었던 점, ③ 당시 원고가 피고에게 이 건 건물의 임대조건에 대해서 정확히 설명하지 못한 점, ④ 이 건 건물방문 당시에도 전화번호가 외부에 표시되어 있었고, 모든 문도 개방되어 있어서 원고의 안내없이 누구라도 내부를 둘러보는데 문제가 없었던 점, ⑤ 피고는 이 건 건물에 대한 보증금, 월차임 등 구체적인 임대조건에 대해서 원고가 아닌, 임대인을 통해서 알게 된 점, ⑥ 피고는 간판, 렌트프리 등 나머지 임대조건에 대해서도 임대인과 직접 만나 협의를 하였던 점, ⑦ 이 건 임대차계약의 월차임은 650만원인 반면, 원고가 중개하였다고 일방적으로 주장하는 월차임 600만원은 그 액수가 다른 점(피고가 확인한 바에 따르면, 임대인은 이 건 건물 5층에 대한 월차임을 650만원에서 늘리거나 줄이는 등 변경사실이 전혀 없다고 합니다), ⑧ 임대인 역시 이 건 5층에 대한 임대차계약과정에서 원고를 한번도 만난 사실이 없었던 점 등을 종합하여 보면, 이 건 임대차계약체결과 원고의 중개사이의 인과관계가 전혀 없습니다.
(3) 가사, 원고에게 중개수수료 청구권이 인정되더라도 원피고간 중개수수료 약정이 없습니다. 그렇다면, 중개수수료 액수에 대한 약정이 없었다는 점에서 0.9% 이내로 정할 수 밖에 없는데, ① 위에서 살펴본 바와 같이 피고를 위한 원고의 중개행위가 사실상 없었던 점, ② 백배 양보하여 (이 건 5층과 무관한 다른곳 소개로)몇 번의 전화와 이 건 건물을 한번 함께 방문한 것이 전부인 점 등에 비추어 보면, 원고에게 지급할 중개수수료는 없거나, 있다고 하더라도 극히 미비한 금액이어야 할 것입니다.
중개행위를 의뢰하고 이를 수락하는 취지의 중개계약서를 작성하는 것이 불필요한 오해를 불식하는 근본적인 해결책이기는 하지만, 현재의 우리 거래문화에서는 이를 기대하기 어렵다는 점에서, 오해가 생길 수 있는 상황은 미연에 방지할 필요가 있다. 중개서비스를 제공한 측과 제공받은 측이 생각하는 중개서비스의 정도와 역할은 차이가 있을 수 밖에 없기 때문에, 중개서비스를 받지 않고 또 중개수수료를 지급할 의사가 없다면 오해가 없도록 그 의사를 분명히 하면서 문서나 녹음으로 증빙을 남길 필요가 있다. 또한, 오해가 발생할 수 있는 중개업소의 방문이나 중개업자와의 물건지 동행은 삼가는 것이 바람직하다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.
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