은퇴 후 40~50년을 소득 없이 살아야 하는 이른바 ‘100세 시대’가 시작되면서 부동산 투자로 노후를 준비하려는 사람들이 늘고 있다. 하지만 노후를 대비한 부동산 투자는 젊을 때와는 많이 달라져야 한다. 이와 관련, 100세 시대를 위한 부동산 투자원칙을 살펴보자.

부동산 투자의 3대 요소는 수익성, 환금성, 안전성이다. 일반적으로 투자성향이 위험 추구형일수록 수익성을, 위험회피형일수록 안전성을 우선시한다. 은퇴 이후를 대비하려는 투자자는 수익성보다 안전성, 환금성을 먼저 따지길 권한다. 소득 없는 노후에 거액의 부동산 상품에 투자했다가 손해를 보면 손실을 감당하기 힘들기 때문이다. 단기적으로 높은 투자수익을 내지만 수익을 꾸준히 유지시키지 못하는 상품은 위험하다. ‘안전성, 환금성, 수익성’ 순서로 우선순위를 둬야 한다.

시세차익보다는 임대수익에 비중을 두는 게 좋다. 국가경제가 저성장, 저출산 국면으로 접어든 만큼 과거처럼 되팔 때의 시세차익을 노리고 투자하는 건 현실적으로 무리다. 반면 임대수익용 부동산은 월급처럼 다달이 소득을 제공하기 때문에 매매가 하락에 따른 리스크를 줄일 수 있다. 구분상가, 오피스텔, 소형아파트 등이 대표적인 수익형 부동산이다. 각각의 특성을 고려해 본인의 자금력에 맞게 투자해야 한다.

먼저 구분상가의 경우 주거용이 아닌 상업용이라는 점에서 임대관리가 비교적 쉽다. 다만 불황기에 공실위험이 크고 임차인의 업종 등에 따라 임대료 연체가 발생할 수 있다. 오피스텔은 상업용 부동산이면서 주거용으로도 쓸 수 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 하지만 건물 노후화에 따라 임대료가 급락하는 전형적인 ‘전강후약(前强後弱)’ 상품이라는 점을 명심해야 한다. 도심 소형아파트는 낡더라도 재건축 호재를 업고 시세가 오를 수 있으나, 임대수익률이 비교적 낮은 편이다.

단 어느 상품이든 ‘사기 매물’ 가능성을 염두에 둬야 한다. 최근 수익형 부동산 투자자가 늘어나면서 과장광고로 수요자를 현혹하거나 아예 투자금을 떼먹는 경우가 비일비재하다. 시장 평균치를 훨씬 웃도는 임대수익률을 보장한다고 하거나 월세(임대료) 대비 보증금 비율이 지나치게 낮다면 의심해봐야 한다. 최소 5년 이상 임대수요를 끌어들일 수 있는지 신중히 따져보길 권한다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com