임대인이 형광등도 갈아주어야 하나(돈 버는 계약비법 4)
법무법인 강산

1. 문제의 제기
“저기요 거실 형광등이 들어오지 않는데, 빨리 갈아주세요?”, “변기에 물이 내려가지 않는데요?”. 무슨 소리냐. 임차인이 임대인에게 한 전화다. 이처럼 임대차 시에 임대인이 어디까지 임대차목적물에 대해서 관리를 해 주어야 하는지가 종종 문제된다.

민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하여, 수선의무를 부과하고 있다. 이에 대비하여 민법 제634조는 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하여, 통지의무를 부과하고 있다.

2. 판례상 수선의무 범위
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용⋅수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).

즉, 대법원은 수선의무와 관련하여 “임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것”이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그 외는 특약이 없는 한 임대인이 수선하여야 한다는 것이다. 또한 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).

임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

3. 특약가능여부
이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

따라서 임대인으로서는 아래와 같은 내용의 특약을 두는 것이 좋다.
▶“대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선을 제외한 나머지 수리는 임차인이 직접 한다.”

이러한 특약과 관련하여, 서울고등법원은 “임차인이 임차건물에 대하여 대대적인 인테리어 공사를 한 뒤 가구점으로 사용하던 중 건물 내 심각한 결로현상이 발생하여 가구 등이 손상되었음을 이유로 임대인을 상대로 건물의 하자로 인한 손해배상을 청구한 사안에서, 임대차계약 당시 건물의 수선 및 유지의무는 임차인이 부담하는 것으로 약정하였고 위 결로현상은 임차인이 건물을 가구점으로 사용하는 과정에서 발생한 것으로 보이고 달리 건물의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다는 이유로, 임차인의 청구를 기각”한 사례가 있다(서울고등법원 2010. 9. 17. 선고 2009나103907,103914 판결).

또한 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만, 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결).

4. 수선의무와 차임지급
한편 임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결 참조), 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결).

5. 수선의무불이행 시 손해배상 책임
임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

즉, 대법원은 “임차인 甲이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 乙을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 乙은 임대차계약 체결 당시 甲이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 甲의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 甲이 사용⋅수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다”고 판시하였다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결).

6. 통지의무 불이행 시 책임범위
임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

7. 결론
형광등이나 변기의 사소한 수리는 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니므로 당연히 임차인이 하여야 한다.
그리고 수선의무도 특약으로 배제가 가능하다. 따라서 내가 임대인이라면 당연히 특약을 맺을 것이다.<법무법인 강산 김은유 변호사>



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