전원주택 부지 낙찰 후 진입도로를 사라는데?
<법무법인 강산>
1. 진입도로 제외 전원주택 부지 낙찰

최근 이런 질문이 왔다. 얼마 전 대지 230평을 경매로 시가보다 조금 낮게 매입하였는데, 이 땅은 전원주택단지를 조성했던 전 소유주가 대지의 도로지분을 빼고 나머지 대지만 은행에 근저당을 설정하여, 저는 도로를 뺀 대지만 경락받게 되었으며, 경매절차 종료 후 전 소유주는 대지 입구 다리에 흰색페인트로 “다리와 도로는 사도이니 통행을 금지함”이라고 써놓았고, 전 소유주는 매입요구 도로 지분 공시지가가 평당 19만원인데 전소유주는 평당 100만원이 시가이니 시가로 매입하라고 제시하고 있는 실정인데, 도로지분을 매입하지 않고 통행료로 해결하는 방안은 없는지, 도로지분을 꼭 매입 할 필요가 있는지 라는 질문이다.

2. 배타적 사용수익권 포기 이론

가. 임료청구 불가
우리 대법원은 도로에 대해서는 매우 독특한 판례법을 형성해 왔다. 즉, 배타적 사용수익권 포기이론이다. 이는 간단하다. 비록 소유자라도 당해 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권(이하 ‘사용수익권’이라고 한다)을 포기한 적이 있다면, 비록 소유자라고 하더라도 도로 부지를 배타적으로 사용·수익하지는 못한다. 따라서 소유자가 사용수익권을 포기하였다면 지방자치단체나 다른 인접토지소유자가 이를 점유한다고 하여 토지소유자에게 어떠한 손실이 발생한다고 볼 수 없다. 따라서 손실발생을 전제로 하는 임료상당의 부당이득반환청구는 허용되지 않는다는 것이다.

특히 전원주택단지의 경우는 대법원이 아예 이러한 배타적 사용수익권 포기이론을 당연시 하고 있다. 즉, 대법원은 “택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에, 그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면, 분양계약에 명시적인 약정이 없더라도 분양사업자로서는 수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록 조성⋅분양된 택지들의 현황에 적합하게 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치된다.”고 판시하고 있는 것이다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다107184 판결).

따라서 이 사안에서 전소유자는 비록 도로를 소유하고 있다고 하더라도 배타적 사용수익권을 포기한 것이므로, 다른 인접토지소유자의 도로 사용에 대해 임료를 청구할 권리가 없다.

나. 통행제한 가능여부
도로법 제3조에 의하면 도로는 사권행사가 제한된다. 따라서 법의 적용을 받는 토지에 대해서는 사유지라고 하더라도 그 통행을 함부로 제한할 수 없는 것이다. 또한 함부로 도로를 막으면 형법 제185조에 의해 일반교통방해죄로 형사처벌을 받는다(10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금). 즉, 도로는 특별한 사정이 없는 한 막지 못하는 것이다. 특히 배타적 사용수익권을 포기한 도로를 막으면 상당한 벌금을 내야 할 것이고, 경우에 따라서는 징역형을 받을 수도 있다.

다. 건축허가에 동의를 받아야 하는지 여부
이 경우 인접토지소유자가 건축허가를 받음에 있어서 동의를 받을 필요도 없다. 왜냐하면 이 도로는 이미 건축법상 도로이기 때문이다.

3. 결론

따라서 이 사안의 경우에 낙찰자는 전소유자에게 별도로 토지를 매입할 필요가 없다. 전소유자는 임료를 청구할 수도, 통행을 제한할 수도 없다.

4. 기타 전원주택 부지 매수자가 꼭 알아야 할 사항

여기서 한 가지 전원주택을 매입하려는 사람들이 꼭 알아야 법리가 있다. 전원주택을 매입하려는 사람은 진입도로 문제가 어떻게 되어 있는지를 살펴보아야 한다. 가장 좋은 것은 관청에 기부채납이 완료되어 관청소유로 도로가 등기되어 있는 부지를 매입하는 것이다. 그러나 관청이 관리문제로 기부채납을 잘 받아주지 않는 경향이 있다. 따라서 매도자 명의로 진입도로가 되어 있다면, 매매계약서에 반드시 진입도로 문제에 대해 “수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록 조성⋅분양된 택지들의 현황에 적합하게 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것이 조건”이라는 특약을 하고, 아울러 “매도자는 향후 영원히 배타적인 사용수익권을 포기하고, 그 어떠한 권리주장도 하지 않을 것이며, 만일 이를 어길 경우 매매대금의 2배에 해당하는 금액을 위약벌(위약금이 아니다)로 지급하기로 한다.”는 특약을 할 것을 권한다.

또한 전원주택부지에 다른 사람이 건축허가를 받은 적이 있는지도 확인하여야 한다. 즉, 대지소유자와 그 대지위에 주택에 대한 건축허가권자가 다를 경우에는 복잡한 문제가 생긴다. 만일 대지만 경매가 나왔는데, 대지소유자와 건축허가권자가 다르다면 후일 대지를 낙찰 받더라도 그 대지 위의 건축허가권자로부터 허가권을 양수하지 못하면 아무것도 못한다. 법적으로 양수받으려면 매우 피곤하다. 이러한 대지는 낙찰을 피하는 것이 좋다.<법무법인 강산>



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