재개발·재건축에서 현금청산금청구소송이 가능한가?
법무법인 강산

1. 질문

최근에 자주 들어오는 질문이 재개발 재건축에서 조합을 상대로 현금청산대상자가 적극적으로 현금청산금지급청구소송을 제기할 수 있느냐와, 만일 가능하다면 조합이 제기하는 매도청구소송에서 대응하는 것과 적극적으로 현금청산금지급청구소송을 제기하는 것 중 어느 것이 현금청산대상자에게 유리한 지에 대한 질문이다.

이 문제는 재개발과 재건축이 다르므로 나누어 살펴보고자 한다.

2. 재개발, 도시환경정비사업

결론적으로 재개발사업이나 도시환경정비사업에서는 현금청산대상자가 조합을 상대로 현금청산금지급청구소송을 제기하지 못한다는 것이 하급심의 주류 판결이다(인천지방법원 2013. 4. 3. 선고 2012가합12197 판결, 서울서부지방법원 2012. 7. 20. 선고 2011가합11306 판결).

즉, 재개발등에서는 수용재결로 강제취득을 하므로, 이러한 수용재결에 대해 보상금증액소송을 하여야 한다는 입장이다. 만일 조합이 수용재결을 신청하지 않으면 조합에게 조속재결 신청을 하고 이에 대해 거부를 하면 부작위위법확인소송 등을 통하여 해결하라는 것이다(서울행정법원 2014. 4. 24. 선고 2012구합35146 판결, 확정)

물론 분양신청 등을 하지 않아 자신은 현금청산대상자라고 생각하는데, 조합은 계속 조합원이라고 우기는 경우 현금청산자 지위확인 소송을 제기하여 해결하면 된다(서울행정법원 2014. 1. 3. 선고 2013구합16258 판결, 서울행정법원 2014. 9. 23. 선고 2013구합54206 판결),

3. 재건축, 가로주택정비사업

가. 현금청산금지급청구소송 가능여부

재건축등에서는 우선 현금청산대상자가 현금청산금지급청구소송을 제기하는 것에 대해 인정하는 판결이 있다(수원지방법원안양지원 2013. 12. 18. 선고 2012가단23298 판결, 서울행정법원 2014. 5. 29. 선고 2013구합24464 판결).

현금청산금지급청구소송이 가능하다고 하더라도 그 시기는 현금청산기산일이 지나야 한다. 다시 설명하면, 2013. 12. 24. 도시정비법이 개정되기 전(前)에는 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음날(분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것은 무효이다.)이 현금청산기준일이고, 현금청산기산일은 이 기준일로부터 150일이 지난 다음날이고, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날(법 제47조 제1항)이 현금청산기준일이고, 현금청산기산일은 이 기준일로부터 150일이 지난 다음날이고, 분양신청기간의 종료 후에 이루어지는 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결)이다.

2013. 12. 24. 도시정비법 개정 시행 이후에 조합설립인가를 신청한 경우에는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날이 현금청산기준일이고, 현금청산기산일은 그 다음날부터 90일이 지난 다음 날이고, 분양신청기간의 종료 후에 이루어지는 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결)이다.

문제는 조합설립미동자이다. 재건축조합 설립에 미동의를 한 경우에 조합은 지체 없이 매도청구소송을 제기하도록 되어 있고, 그렇지 않을 경우 매도청구권이 사라진다. 물론 다시 조합설립동의를 받으면 가능하기는 하다. 따라서 위 조합설립미동의자도 조합이 지체 없이 매도청구소송을 제기하지 않으면 현금청산금지급청구소송이 가능하다는 입장도 있을 수 있다. 반면에 분양미신청자에 대해서는 도시정비법이 명확히 현금청산금 지급의무를 부과하고 있는데 비해 미동의자에 대해서는 그런 규정이 없으므로, 불가하다고 보는 견해도 있을 수 있다. 사견은 후자가 타당하다고 본다.

나. 매도청구소송 대비 장·단점

(1) 만일 현금청산기산일이 지나 현금청산금지급청구소송이 가능한 경우에 현금청산대상자 입장에서는 적극적으로 현금청산금지급청구소송을 제기하는 것이 유리한지, 아니면 조합이 제기하는 매도청구소송에서 대응하는 것이 유리한지에 의문이다.

(2) 장점
우선 현금청산금지급청구소송을 적극적으로 제기할 때의 장점은 조속히 현금청산을 자신에게 맞추어 종료할 수 있으므로, 조합이 시간을 끌지 못하고, 나아가 소송에서 승소하여 이전등기서류를 제공하고 조합에게 인도를 하였는데도 돈을 주지 않으면 그 이자까지 청구할 수 있고, 자신이 원고가 되는 것이므로 감정신청을 하여 주도적인 입장에서 소송을 이끌어 갈 수 있다. 다만, 현금청산기산일은 기준일로부터 150일이 지난 다음날이지만, 지연손해금을 지급받으려면 형평의 원칙상 인도와 동시이행을 하여야 한다. 즉 조합에게 인도의무를 이행하기 전에는 지연이자를 지급받을 수는 없다(서울고등법원 2014. 10. 23. 선고 2014누 5158 판결).

(3) 단점
반면에 단점은 조합이 이주가 급한 상황이라면, 이 경우에 스스로 소송을 먼저 제기하는 것이므로 오히려 조합에게 유리하고, 인지대·송달료 등을 부담하여야 한다. 또한 아직 현금청산대상자가 적극적으로 먼저 현금청산금지급청구소송을 제기하는 것이 가능한지에 대해 대법원 판결이 나온 적이 없어 불확실하다는 단점도 있다.

(4) 소결론
따라서 어느 것을 택할 지는 조합 사정과, 현금청산대상자 자신의 사정에 맞추어 선택하면 된다. 다만, 최근에 일부 사람들이 현금청산금지급청구소송을 제기하여야 돈을 더 받을 수 있다고 유인하는 사례가 있다고 하는데, 반드시 그런 것만은 아니라는 점을 명심하여야 한다. 실제로 중요한 것은 현금청산이나 매도청구나 모두 법원이 선임한 감정평가사가 감정을 하므로, 감정과정을 제대로 진행하는 것이 중요한 것이다. 명의는 환자를 찾지 않는다. 마찬가지로 명변호사도 고객을 찾아서 현혹하지 않는다.<법무법인 강산>



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