돈 버는 도로 경매 이야기 2

법무법인 강산 김은유 변호사

도로법 제3조는 “도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 물건에 대하여는 사권(私權)을 행사할 수 없다. 다만, 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

따라서 공·경매, 매매 등으로 지목이 도로이거나 도로로 사용 중인 땅을 사려고 하는 자는 ①먼저 사려고 하는 목적을 명확히 하고, ②도로 투자는 매우 위험하므로 철저히 분석을 하여 어떤 위험이 있는지를 알아야 하며, ③전문가의 상담을 받는 것이 좋다.

도로가 공매나 경매에 나올 경우 감정평가서를 살펴보면, 인근토지가격의 1/3로 감정가격이 매겨지고, 이것이 몇 번 유찰되면 1/2 가격에도 살 수 있는 것이 도로이다. 예를 들어 인근토지가격이 1억원이라면 경매 감정가격은 통상 3,300만원이고 이것을 1,500만원에 낙찰을 받을 수 있다는 이야기이다. 그 이후 보상을 받거나 지료청구를 할 경우 운이 좋아 인근토지가격의 100%를 인정받으면, 1억원을 받을 수도 있으므로, 사람들이 도로 경매에 뛰어드는 것이다.

통상 도로를 사는 이유는 행정청으로부터 보상을 받거나, 지료를 받을 목적으로 매수를 하는 것이다. 그런데 우선 그 어떤 땅이든 내 토지를 보상해 달라고 행정청에 요구할 경우 행정청이 이에 응하여 보상을 해 줄 의무는 없으므로(행정청이 스스로 나서서 보상하는 것은 당연히 가능함), 만일 행정청이 돈이 없다면서 보상을 해주지 않으면 투자금이 묶이는 결과가 초래되고, 만일 그 이전 소유자 중 1명이라도 ‘배타적 사용수익권을 포기’하였다면 행정청을 상대로 지료청구도 불가능하다. 그래서 도로 투자는 위험한 투자이기도 하다.

따라서 막연히 싸니까 경험삼아 투자를 해보라는 주변 권유에 덜컥 낙찰을 받으면, 보상도 못 받고, 지료도 못 받고, 그저 돈이 묶일 가능성도 있으므로 주의하여야 한다.

그런데 이러한 위험한 도로 경매에서 확실히 돈 버는 방법이 있다. 그것은 바로 재건축구역 내 도로를 낙찰 받는 것이다. 통상 경매에서는 앞서 말한 바와 같이 재건축 구역 내 도로인 경우라도 3분의 1로 평가를 한다. 그런데 같은 도로라도 재건축 구역내 도로는 대법원이 다르게 취급한다. 즉, 대법원은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행자가 乙 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 판시하였기 때문이다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결). 따라서 재건축 구역 내 도로가 경매에 나오면 투자를 고려해 볼 만하다. 3분의 1가격에 낙찰 받아 최소한 100%정도의 수익율은 가능하기 때문이다. 물론 낙찰을 받기 전에 진짜 전문가와 상의를 하는 것이 안전하다.<법무법인 강산>


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