집 파는 순서에 따라 달라진다?…양도세 중과세 피하는 법 [집코노미]

절세병법(5)

양도소득세②

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▶이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 많은 분들이 가장 어려워하시는 양도세 중과세 규정에 대해서 좀 알아보겠습니다. 집이나 부동산을 팔게 되면 한 해 동안의 양도차익에 대해서는 양도소득세를 물게 되는데요. 이때 일반세율을 적용하게 돼 있습니다.

여기서 일반세율이란 양도차익에 따라서 6%에서 2021년 기준으로는 45%까지가 양도소득세율이에요. 이 일반세율에다가 10% 또는 20%, 또는 30% 이렇게 주택수에 따라서 추가된 세율을 더해서 계산하는 걸 중과세율이라고 합니다.

양도차익이 3억원이 난 집을 판다고 한 번 생각을 해볼 때 일반세율이 적용되면 3억원은 양도세율이 38%입니다. 그런데 여기서 이 집이 3주택 이상자라고 했을 때는 20%가 중과세됩니다. 그 말은 38%였던 세율이 58%로 적용된다는 거예요.

일반세율로 계산하면 9460만원 정도의 양도세가 나옵니다. 그런데 중과세율 20%를 더하면 이 세금이 1억5460만원으로 늘어나요. 중과세된다는 말은 세금이 10% 늘어난다, 20% 늘어난다는 말이 아니고요. 실제 세금은 100%, 200% 가까이 늘어날 수 있는 게 바로 중과세입니다.

자 그런데 이 중과세율이 2021년 6월 1일부터는 10%씩 더 높아지게 됩니다. 지금 현행은 조정대상지역 내의 집을 팔 때 만약에 내가 2주택자라고 하면 10%를 중과세하고요, 3주택자는 20%를 중과세하고 있어요. 그런데 2021년 6월 1일 이후부터는 10%씩 더해서 2주택자는 20% 중과세, 3주택자 이상은 30%를 중과세하도록 돼 있습니다.

중과세가 적용되면 추가로 세율 외에도 패널티를 하나 더 받게 됩니다. 장기보유특별공제율도 적용해주지 않아요.

그래서 절세할 수 있는 방법들을 오늘 제가 설명드리겠습니다. 우선 여러분이 다주택자라면 비조정대상지역에 있는 주택부터 먼저 매도하시는 게 좋습니다.

내가 조정대상지역에 주택 한 채와 비조정대상지역에 주택 한 채가 있다고 했을 때 조정대상지역 주택을 먼저 팔면 2주택자니까 10%가 중과세되겠죠. 2021년 6월 1일 이후라면 20%가 중과세될 것입니다.

하지만 비조정대상지역 주택을 먼저 팔게 되면 차익이 아무리 크더라도 중과세가 적용되지 않아요. 그 다음에 조정대상지역에 있는 주택을 팔 땐 1주택자니까 중과세도 피할 수 있고, 요건을 갖췄다면 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수도 있겠죠.

두 번째 팁을 말씀드릴게요. 우리가 조정대상지역에 있는 주택이라고 해서 무조건 중과세가 되는 건 아닙니다. 중과세가 적용되지 않는 중과배제주택들이 있어요.

가장 먼저 기억해두셔야 할 중과배제주택 넘버1은 지방에 있는 저가주택이에요. 여기서 지방이라고 하는 건 서울, 경기, 인천, 세종, 광역시를 제외한 지역이에요. 무슨무슨 도로 시작하는 지역에서 기준시가가 3억 이하인, 이런 주택들은 아무리 조정대상지역이라고 해도 중과세가 적용되지 않습니다.

그리고 이런 지방 저가주택은 다른 집을 팔 때도 주택수에서 제외합니다. 내가 강원도 원주에 아파트 기준시가 3억 이하짜리 아파트 10채를 갖고 있어요. 그런데 서울에 집이 한 채가 있고 그 집을 팔 때 중과세가 적용이 안 된다는 거죠. 왜냐면 이 10채는 중과세를 따질 땐 주택수에서 제외했으니까. 그래서 한 채로 봐서 서울집은 일반과세를 받을 수 있는 것입니다.

여기서 착각하시면 안 되는 게 비과세와는 전혀 다른 규정이라는 거예요. 양도세 중과세에선 지방 저가주택을 빼서 1주택자로 봤지만 양도세 비과세를 판단할 때는 지방 저가주택은 주택수에서 빼주지 않습니다. 따라서 비과세는 되지 않는다는 점도 기억해두세요.

자 세 번째로 중과배제주택 중에서 대표적인 주택이 바로 임대주택입니다. 임대주택사업자로 등록해서 4년 이상 또는 8년 이상, 최근엔 10년으로 바뀌었죠. 10년 이상 임대를 하겠다고 신고하고 등록한 주택들이 있을 거예요.

그런 임대주택들은 임대기간 요건을 충족하고 매도할 땐 중과세가 되지 않습니다. 그래서 이런 중과배제주택 규정들을 잘 활용하시면 그런 중과가 안 되는 집들을 먼저 팔아서 주택수를 줄이는 게 중과세를 피할 수 있는 방법이 되는 것입니다.

자 그리고 네 번째. 중과세가 되지 않는 일반주택 규정을 적극적으로 활용하라. 여기서 말하는 일반주택은 이런 것입니다. 여러분이 10채의 주택이 있는데 9채의 주택이 장기임대주택이나 아니면 지방 저가주택 같은 중과세가 되지 않는 그런 주택이라고 칠게요. 그러면 그 9채를 제외한 나머지 한 채, 이 한 채에 대해서도 중과세를 적용하지 않는 게 바로 일반주택 규정입니다. 이 주택을 팔 때 나머지 집들이 중과배제주택이라서 중과세가 안 되는 거죠.

그래서 만약 내가 1가구 3주택자다. 이 집을 팔면 원래는 3주택자니까 20% 중과세, 2021년 6월 1일 이후로는 30%가 중과세 됩니다. 나머지 두 채를 임대주택으로 등록한다든지, 지방의 저가주택이라면 이 서울에 있는 집도 중과세가 되지 않는 거죠.

그리고 다섯 번째. 우리가 일시적 2주택자는 비과세를 받는 규정이 있었잖아요. 그런데 중과세에서도 중과세를 안 해주는 일시적 2주택 규정이 있습니다. 종전주택을 사고 새로운 주택을 샀어요. 그러면 새로운 주택을 산 지 3년 안에만 종전주택을 팔면 양도세를 중과세하지 않습니다.

비과세의 일시적 2주택 규정과는 다르죠. 비과세에서 일시적 2주택 규정은 기존 주택을 산 지 1년 이상 경과한 뒤 새집을 사고, 새집을 산 지 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세를 해줬죠. 아니면 조정대상지역에선 1년 안에 종전주택을 팔아야 비과세를 해줬는데요.

이 중과세에선 그런 규정을 따지지 않아요. 무조건 새집을 산 지 3년 안에만 종전주택을 팔면 중과세가 되지 않습니다. 비과세 규정을 받지 못하더라도 새집을 산 지 3년 안에만 종전주택을 팔면 일반세율로 양도세를 낼 수 있다는 점도 기억해두시면 좋겠습니다.

오늘은 양도세 중과세를 피할 수 있는 여러 가지 방법에 대해서 말씀드렸고요. 다음 시간엔 실제 사례를 놓고 양도세 중과세를 케이스별로 판단해보는 심화 과정을 갖도록 하겠습니다. 지금까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴