<앵커>

부동산 전문가와 함께 알아봅니다. 윤지해 부동산114 리서치팀장 전화로 연결돼 있습니다. 팀장님 안녕하십니까. 정부가 전월세전환율을 인하하기로 했는데 실효성 여부가 궁금합니다.



<윤지해 부동산114 수석연구원>

네, 정부가 임대차3법 중 2법을 전격 시행했는데요. 이 중 전월세상한제의 최대 상승폭을 5% 이내로 제한한 상황에서 전월세전환률까지 4%이내로 제한할 경우, 임대인들이 월세로 전환하기 보다는 전세가격을 5%올리는 수준에서 대응할 가능성이 높습니다. 전세값 상승 요인이고요. 다만 개인과 개인 사이의 거래인만큼, 당사자 합의에 따라 전월세전환률 수준 상한폭에 구애 받지 않고 올릴 가능성도 있습니다.



<앵커>

부동산3법(종부세 인상), 임대차3법(전월세상한제)이 국회를 통과하면서 매매이 위축된 모습입니다. 집값 불안은 잡힌 반면 전셋값은 뛰고 있습니다. 시장전망을 해주신다면?



<윤지해 부동산114 수석연구원>

네, 최근 한달 동안 서울 아파트 매매가격이 1% 이상 올랐습니다. 최근 11주 연속 상승세이기도 하구요. 전세가격은 이보다 더 불안한 양상입니다. 오늘까지 최근 57주 연속 상승했는데요. 한 마디로 지난해 6월 이후부터 1년이 넘도록 상승세를 보이고 있습니다. 문제는 앞으로도 전세가격은 하락보다는 상승요인이 더 많다는 점에 있습니다. 임대차3법과, 도심 내 청약대기수요로 인해서 시장 내 전세물건이 부족해진, 가운데 사상최저수준의 금리가 이어지면서 전세의 월세전환도 빨라진 분위기입니다. 또한 내년부터 서울 아파트 입주물량이 줄어드는 부분도 전세가격 불안요인 중 하나로 볼 수 있습니다.



<앵커>

부동산3법, 임대차3법 관련 조세저항이 만만치 않습니다. 급기야 정부가 완화책을 내놓고 있습니다. 어떻게 봐야 할까요?



<윤지해 부동산114 수석연구원>

네, 대책 발표 이후 얼마 되지 않은 상황에서 보완책이 계속 나오고 있는데요. 아무래도 정책 신뢰도와 관련해 국민들의 불만이 쌓이다 보니 정부도 서둘러 대안을 내 놓는 분위기 입니다. 특히 올해는 서울을 중심으로 보유세가 10%~30%까지 크게 뛰면서 1가구1주택자의 불만감도 상당한 상황입니다. 거주목적의 실수요자나, 기존 임대사업자에 대해서는 정책적인 안배가 계속될 필요가 있는 부분입니다.



<앵커>

공공재건축 도입을 골자로 8.4 부동산대책이 나왔습니다. 주택공급이 획기적으로 증가할 것으로 보시는지요?



<윤지해 부동산114 수석연구원>



네. 전반적으로 공급 확대에 대한 시그널을 줬다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 다만 얼마나 속도감 있게 사업들이 추진될 것인지가 시장 안정을 위한 변수로 판단되는데요. 우선 신규택지나 3기신도시와 관련된 5만7천가구는 실제 실현될 가능성이 높습니다. 다만 재건축, 재개발 정비사업과 상가와 사무실 공실을 통한 7만5천가구는 실현가능성에 다소 의문입니다. 예를 들어 용적률과 층고 상향에 따른 고밀재건축은 재건축 사업에 분명한 호재입니다만, 용적률 상향에 따른 이익을 공공이 기부채납으로 절반(50%) 이상 환수하고, 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제, 조합원의무거주 등의 강력한 규제가 시행중인 환경에서 조합원의 사업 동의로 이어질 수 있을지 다소 한계점도 노출되고 있습니다. 각 수도권 자치단체장과의 이견들도 일부 노출되고 있어 기대만큼 획기적으로 공급량이 늘어나기는 어려워 보입니다.



윤지해 "전월세전환율 제한시 전셋값 상한폭까지 오를 것"


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