공공재개발이 큰 호응을 얻지 못하고 있다. 지난 6월 정비사업 구역 지정을 위한 주민 동의율을 충족한 서울 아현1구역 일대. 한경DB
공공재개발이 큰 호응을 얻지 못하고 있다. 지난 6월 정비사업 구역 지정을 위한 주민 동의율을 충족한 서울 아현1구역 일대. 한경DB
공공재개발에 대한 재개발 조합의 참여 의사가 높지 않은 것으로 나타났다. 공공재개발은 LH(한국토지주택공사) 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 시행사로 참여해 규제를 완화해주고 사업비 등도 지원해준다. 하지만 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 환수한다는 게 부담이다.

이창무 한양대 부동산학과 교수는 “공공재개발 참여에 대한 조합원 간 합의가 어렵고 수익률도 높지 않아 활성화에 한계가 있다”고 말했다.

외면받는 공공재개발

7일 정부와 서울시에 따르면 지난 ‘5·6 공급 대책’으로 공공재개발을 도입한 이후 공식적으로 서울시에 관심을 보인 조합은 동작구 ‘흑석2구역’과 강북구 ‘미아11구역’ 두 곳에 그친 것으로 나타났다. 서울시 관계자는 “두 조합에서 공공재개발을 할 수 있다는 뜻을 밝혀 지난달 말 한 차례 설명회를 열었다”고 말했다.

정부가 5월 발표한 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’에 따르면 공공재개발에 참여한 조합은 용도지역 상향(2종→3종 주거)을 포함해 통상 10년이 걸리는 사업기간이 5년으로 단축되고, 분양가 상한제 적용 대상에서 제외돼 사업성이 보장된다. 주택도시기금(HUG)에서 총사업비의 50%를 연 1.8%로 빌려준다.

정부와 서울시는 8·4 대책에서 해제된 재개발 정비구역 조합도 이 같은 공공재개발에 참여할 수 있도록 했다. 서울시는 전체 531개 재개발 사업장과 해제된 정비구역 145곳에 공공재개발을 도입해 2022년까지 4만 가구 이상을 공급한다는 계획이다. 서울시와 LH, SH공사는 서울 시내 49개 재개발 조합을 대상으로 공공재개발 관련 설명회를 조만간 열 예정이다.

개발이익 환수 과다가 문제

강북의 주요 재개발 조합들은 공공재개발에 큰 관심을 보이지 않고 있다. 공공 참여로 얻는 혜택이 크지 않은 데다 조합원 물량을 제외한 절반을 임대주택으로 내놔야 해 실익이 없다는 계산에서다.

지난 6월 정비구역 지정을 위한 주민 동의율을 충족한 아현 1구역은 ‘공공재개발’ 참여를 사실상 거부하고 있다. 아현 1구역의 시뮬레이션에 따르면 현재 284%로 설정한 용적률을 정부 방침대로 450%로 높일 경우 총 사업비는 7310억원에서 1조1000억원으로 증가한다. 여기서 3.3㎡당 일반 분양가를 3500만원으로 책정하면 총 기대이익은 7300억원 발생한다. 이 가운데 조합은 건축비와 땅값 등을 제외하고 958억원의 이익이 떨어진다.

반면 기부채납(공공기여)과 임대주택으로 발생하는 정부의 이익은 원가로만 2800억원에 달한다. 이를 시장가치로 환산하면 정부의 실제 이익은 6600억원 수준이다.

아현 1구역 관계자는 “아파트의 쾌적성 등을 포기하기에는 958억원의 이익이 그리 크지 않다”며 “반면 공공이 가져가는 몫이 너무 많다”고 강조했다.

공공 참여로 인한 사업 지연을 우려하는 조합도 있다. 서울시로부터 2016년 직권 해제된 뒤 4년간 사업이 중단된 종로구 사직동 사직2구역도 공공재개발에 부정적이다. 사직2구역 조합원은 “조합원 반발과 각종 민원이 발생하면 이주 등이 늦어져 사업 속도가 빨라질 수 없는 구조”라고 말했다.

역사·문화 보존을 이유로 서울시로부터 직권 해제를 받은 성북구 성북동 ‘성북3구역’ 조합은 내부에서 공공재개발 추진에 대한 반발이 심하다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com