꼬마빌딩 매수자가 2인 이상이면 사업자등록 신청때 동업계약서 첨부해야
꼬마빌딩 매입에 성공한 이들이 매매계약 이후 해야 하는 일들을 살펴보자.

먼저 매도자와 날인한 매매계약서를 대출받을 은행에 보내서 대출신청을 한다. 은행은 대출금 산정을 위해 정식 감정을 의뢰한다. 대출 심사 후 본점의 승인이 나려면 3주 정도 걸린다. 주거래은행을 포함해서 2~3곳의 은행에 같이 의뢰하는 것이 좋다. 은행마다 감정가와 대출가능금액이 조금씩 다르기 때문이다.

이후 건물 소재지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청한다. 이때 매수자가 2인 이상이면 동업계약서를 첨부해야 한다. 세법상 임대업을 신규로 하려면 사업개시일부터 20일 이내에 하면 된다. 사업개시일은 보통 잔금일(소유권이전일)이다. 통상 잔금 전에 사업자등록을 한다. 대출을 받을 때 은행에서 임대업사업자등록증을 요구하기 때문에 사업자등록을 잔금 전에 하는 것이 편하다.

은행에서 대출금과 금리가 확정되면 대출계약을 한다. 이때 등록한 사업자로 사업자통장을 개설하면 된다. 이 계좌로 임대업에 대한 모든 입출금을 관리하는 것이 좋다. 매입하는 건물의 시설물 체크도 잔금 전에 해야 한다. 잔금일 이후에는 하자에 대해서 매도자에게 보수를 요구하기가 쉽지 않다. 관리를 맡을 관리인이나 관리용역회사를 동행하는 것이 좋다.

임대차도 승계해야 한다. 매매계약을 하면서 임차인을 포괄 승계했어도 임대차계약서에 임대인 명의변경계약을 추가로 하는 것이 좋다. 이때 임차인으로부터 세금계산서를 발행할 사업자등록증과 이메일주소를 받는다. 새로운 임대인은 당연히 임대료를 받을 계좌번호를 알려주면 된다.

잔금일에 소유권 이전을 할 법무사도 선임하고 매도자가 상환할 대출금에 대해서 말소할 준비를 해야 한다. 잔금일에 상환할 원금, 이자, 중도상환수수료를 포함한 전체 상환금액을 미리 파악하고 임대료 및 관리비도 정산해야 한다.

보통 임대료는 잔금일을 기준으로 일별 계산해 매도자와 매수자가 각자 청구하고 받는 것이 정석이다.

오동협 < 원빌딩 대표 >