전매제한·거주기간에 강력한 규제 효과…위례 신혼희망타운 적용될듯
전매제한 공공아파트 '주변시세'기준, 공시가→실거래가로 상향
수도권 분양가상한제 대상 아파트의 전매제한이나 거주의무 기간을 설정하는 기준이 되는 '주변시세'가 공시가격에서 실거래가로 바뀐다.

이렇게 되면 내달 분양하는 위례신도시 신혼희망타운을 비롯한 수도권 분양가상한제 대상 아파트의 전매제한과 거주 기간 규제가 더욱 강화될 수 있다.

국토교통부는 최근 '수도권 개발제한 해제지구에 적용되는 인근 지역 주택매매가격의 결정지침' 개정안을 행정예고하고 대상이 되는 아파트 주변시세의 기준을 최근 1년간 실거래 신고 가격으로 변경하기로 했다.

이는 9·13 부동산 대책의 후속 조치로, 수도권 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 및 거주의무 기간을 늘리고 대상 주택도 확대한다는 방침을 밝힌 바 있다.

수도권의 분양가상한제 적용 주택은 공공택지에서 공급되는 주택이다.

법령상으로 민간택지에서도 분양가상한제 주택이 있을 수는 있으나 실제로 지정된 사례는 없다.

앞서 국토부는 주택법과 공공주택특별법 시행령 등의 개정안을 마련, 수도권 공공택지 분양주택의 전매제한 기간을 강화해 분양가가 인근 시세의 70% 미만이면 8년, 70∼85%면 6년, 85∼100%는 4년, 100% 이상이면 3년 등으로 정했다.

또 거주의무 기간은 시세의 85∼100%는 1년, 70∼85%는 3년, 70% 미만은 5년으로 기존보다 1∼2년 높였다.

여기에 지침까지 개정하면서 인근 시세의 기준을 공시가격에서 실거래가로 바꾼 것이다.

단, 주변 지역 아파트 거래가 월 2건 미만으로 극히 저조한 경우 원래대로 공시가격으로 하도록 했다.

이렇게 되면 분양가의 비교 대상인 인근 지역 시세 수준이 기존보다 훨씬 높아지면서 상대적으로 분양가의 주변 시세 대비 비율은 낮아지게 된다.

일례로 아파트가 4억원에 분양된다고 했을 때 주변 아파트 시세가 8억원에서 10억원으로 높아지면 주변 시세 대비 분양가 비율은 50%에서 40%로 낮아진다.

이와 함께 최근 1년간 주변 아파트 실거래가를 비교 대상으로 함에 따라 분양 직전 시세가 급등하는 등 과열된 지역에서 분양되는 아파트에는 더욱 강력한 전매제한 등 규제가 가해지게 된다.

매년 4월 말께 발표되는 아파트 공시가격은 전년도 시세가 반영돼 실제 시장상황을 반영하기엔 다소 박자가 늦을 수밖에 없다.

개정 지침은 당장 내달 분양되는 위례신도시 신혼희망타운부터 적용될 전망이다.

앞서 국토부는 최근 이 주택의 예상 분양가를 55㎡에는 4억6천만원을 제시한 바 있는데, 최저 수준인 '인근 시세의 70% 미만'으로 떨어질 가능성이 더욱 커졌다.

신혼희망타운의 사업 주체가 한국토지주택공사(LH)여서 '인근 지역'을 어디까지로 볼 것인지는 정부가 직접 정하게 돼 있으며 아직 구체적으로 정해진 것은 없다.

그런데 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 11월 1일부터 올 11월 1일까지 1년간 서울 송파구 장지동에서 실거래된 51∼59㎡ 주택(266건)의 평균 실거래가는 7억3천408만원이다.

장지동 실거래가만 보면 예상 분양가는 인근 시세의 70% 미만으로 떨어진다.

이 경우 피분양자는 전매제한 8년과 거주 의무 기간은 5년을 감당해야 한다.

하지만 다른 인접 지역인 송파구 거여동이나 마천동의 시세까지 반영하면 인근 시세는 떨어질 수 있다.

국토부 관계자는 "전매제한이나 거주의무 기간 등 규제는 과거 보금자리주택 제도와 함께 도입돼 공시가격을 기준으로 했으나 정확하게 주변 상황을 반영하지 못한다는 지적이 있었다"며 "최근 1년의 실거래가를 기준으로 해 주변 시세를 현실화하고 더욱 빠르게 시장상황을 반영할 수 있게 됐다"고 말했다.

/연합뉴스