이경은 / 앵커

전래훈 / KB증권 대치지점

Q. 새로운 투자처를 기다리는 시청자들에게 또 어떤 유용한 정보를 주실지 기대가 되는데요.어떤 기업이죠?

- 오늘 소개해드릴 기업은 미국의 대표 헬스케어 부동산 상장 리츠인오메가헬스케어입니다. 시가총액은 약 7조원 규모이며, 부동산 총 자산가치는 약 8.6B(9조원) 규모입니다. 전일 종가 기준 배당수익률은 약 8.26%로 분기마다 배당을 지급하고 미국 전역 42개 주에 약 963여 곳의 전문장기 간병요양원 및 노인 요양시설 운영, 그리고 금융 제공 등을 통해 약 67개 요양전문 업체에 부동산을 임대해주고 매월 임대료 수익을 주주들에게 배당으로 지급하고 있는 미국의 대표적인 헬스케어리츠입니다. 오늘 이 기업에 대해서 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.

Q. 사실 최근 한국에서도 부동산 리츠가 상장되면서 관심이 많아지고 있는데, 미국의 리츠 시장은 어떤 상황이죠?

- 네, 올해 들어 글로벌 금융 시장의 변동성이 커지고 있는데요. 이럴 때 일수록 일부는 위험자산과 안전 자산 사이에서 대체투자에 대한 니즈가 많이 생기고 있는 듯 합니다. 이 부분을 채워줄 수 있는 것이 상장리츠라고 생각하고 있습니다. 부동산에 대한 관심도 늘 높을텐데요. 그 중에서도 다양한 형태의 수익형 부동산에 투자할 수 있는 미국 리츠(REITs/부동산 투자신탁)가 주목을 받고 있습니다. 리츠는 투자신탁법에따라 총 자산의 75% 이상을 부동산과 부동산 관련자산에 투자하도록 하고, 그 중 50% 이상을 고정 임대 수익 수취가 가능한 수익형 부동산에 투자함을 의미합니다. 특히, 과세 소득의 90% 이상을 배당으로 분배하며, 이를 통해 해당 국가의 법인세 면제 등의 파격적인 혜택을 받고 있고, 우리나라를 제외한 대부분의 선진국 리츠는 증권거래소에 상장이 많이 되어 있어서 이미 활발한 하나의 대체투자 수단으로 자리 잡은 지 오래입니다. 높은 배당과 실물자산에 투자한다는 매력 때문에 미국, 일본, 호주, 유럽, 싱가포르 등에서 중요한 은퇴 자산으로 자리잡고 특히 지난 20년간 글로벌 리츠 수익률은 연 평균 8.3%로 글로벌 주식(7.8%), 글로벌 채권(4.9%)보다 높은 편입니다. 세계 상장 리츠 시장의 시가총액은 약 1,500조원에 달하는데 그 중 미국이 약 900조원으로 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.

Q. 미국의 비중이 어마어마 하네요?

- 그렇습니다. 미국 상장 리츠는 1960년대에 시작해 지금까지 자산 규모가 성장하고 있는데, 2008년 금융위기 전후를 제외하고 매년 시가총액과 배당금 규모도 확대되고 있습니다. 미국 뉴욕거래소와 나스닥 등 주식시장에는 각 분야별로 오피스 빌딩이나 쇼핑몰, 아파트, 호텔, 병원, 창고 등에 투자하는 리츠가 약 150여개 이상된다고 볼 수 있고, 다양한 우량 리츠들이 상장되어 미국 및 일본 등 주요 선진국 개인투자자들의 포트폴리오에 약 30%이상 꼭 편입되고 있는 것이 바로 이 상장 리츠 시장입니다.

Q. 미국 리츠 시장에 대해서 들어봤는데, 그 중에서 오메가 헬스케어를관심있게 보고 계신다고 하셨는데 기업에 대해서 자세히 소개 부탁드립니다.

- 앞에서 소개해드렸듯이 미국 전역에 약 42개주에 963여개가 넘는 노인요양시설을 짓고 이를 요양보호업체에게 임대하여 운영중인헬스케어 관련 리츠입니다. 미국에서는리츠를 상장하는 조건 중에 하나로 벌어들인 순수익의 90%이상을 유보하지 않고 주주들에게 배당으로 전부 지급할 경우, 법인세 면제라는 혜택을 주고 있습니다. 이에 따라 동 리츠도 임대료의 대다수를 배당으로 지급하고 전일 종가 기준으로 배당수익률은 약 세전 8.3%정도를 보여주고 있습니다. 매출액 구성을 살펴보면, 요양 관련 시설에서 받는 임대료가 수익의 약 88%, 직접대출이 약 0.3%, 모기지 7.5%, 기타가 약 4.1%로 구성돼 최근 미국에 길거리를 다니다보면, 미국에는 동네마다 Ciena, Genesis, Communicare와 같은 요양시설 업체들의 간판이 많이 보이고 있습니다. 이유라면 미국도 65세 이상의 노령인구가 기하급수적으로 늘고 있기 때문인데요. 이에 따라 동사는 수혜를 누리고 있는 중입니다. 미국에서 2020년에 65세~75세 노령인구는 전체인구에서 약 31.8%를 차지할 것으로예상되고 있으며 그 증가율은 2030년까지 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 특히 미국의 국가건강지출금액(National Health Expenditure)이 2023년까지 5조 달러까지 증가할 것으로 예상되어 헬스케어 및 요양보호 시설 관련된 니즈를 지속적으로 상승할 것으로 예상하고 있습니다.

Q. 그렇군요. 그리고오메가헬스케어의 장점 중에 하나가 향후 5년 내에 만기도래 하는 고객비율이 높지가 않다고 하던데 이 부분도 자세히 설명 부탁드립니다.

- 올 2018년에는 약 1.3%, 2019년 0.4%, 2020년 1.1%, 2021년 0.9%, 2022년 5.2%, 2023년 4.5% 등 향후 5년간 전체 고객에서 그 해에 부동산 임대계약 만기가 도래하는 고객의 비율은 1% 전후입니다. 약 전체고객의 90%이상이 2022년 이후에나 만기가 도래하기 시작한다는 의미겠지요. 건물주가 되어 받는 제일 큰 고민이 바로 임차인 관리일텐데요. 동사 같은 경우는 단기성 계약이 아닌 5년 이상의 장기 임차계약이 많아 향후 5년간은 만기도래하는 고객의 수가 많지않아 임차인 관리에 대한 리스크는 낮고 이는 안정적인 임대료 수익으로 연결되어 최종적으로는 오메가헬스케어의 주주들에게 안정적인 분기 배당을 지급할 수 있는 투자의 메리트가 있다고 보시면 되겠습니다. 약 10년 후인 2027년까지가야 전체고객의 16%정도가 만기가 도래하기 시작하는 우호적인 모습입니다. 또한 동사가 진행하고 있는 신규 투자 즉, 새로운 땅이나 새로운 건물을 매입하여 투자하고 있는 부분인데 매년 꾸준히 증가하고 있는 모습이고, 핵심운영매출이라고 하여 보유중인 약 900여개의 건물에 들어오는 임대료 수익과 부동산 매각차익 등이 포함된 매출인데 매해 안정적으로 성장중임을 확인하실 수 있을 겁니다.

Q. 앞서 배당 부분을 강조해서 말씀해주셨는데 그 부분 자세히 설명해주신다면?

- 지난 2003년 이후로 58번의 분기 중에서 약 44번의 분기 동안 배당을 증가시켜왔습니다. 심지어 금융위기가 있었던 2007~2009년 사이에도 배당과 AFFO(평균운영수익)도 증가했다는 점이 신뢰도를 높이고 있는 모습인데요. 현 시점에서도 분기에 1주당 $0.66의 배당을 유지하면서 안정적인 배당에 대한 자신감을 표명하고 있는 모습입니다. 2016년 1분기 1주당 $0.57에서 시작한 배당금이 0.60, 0.61, 0.62, 0.63 지속적으로 증가하고 최근엔 0.66까지 상승하여 유지하고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 배당의 지속성 및 심지어 증가세는 안정적인 임차고객을 통한 꾸준하고 지속적인 임대료 수익과 함께 배당을 통해 주주들의 믿음을 주는 모습이라 할 수 있겠습니다. 그리하여 동사의 최대주주를 제외한 차상위 주주에서 Vanguard(뱅가드), Blackrock(블랙록)등 전세계 최대 운용사들이 주요 주주로 지분을 보유중인 것도 확인할 수가 있겠습니다.

Q. 그리고 투자 메리트중 하나로 미국의 병상수 제한 법안(CON restrictions)을 꼽히던데 잘 모르는 용어라 좀 생소합니다. 이 부분도 설명 부탁드리겠습니다.

- 미국에서는 기하급수적으로 병상수를 경쟁적으로 늘려서 병원의 재정적자가 늘어나고 환자들의 무분별한 헬스케어 지출과 함께 건강관련 가격을 높이는 것을 방지하기 위해서 병원의 병상 수를 제한하는 법안을 몇 십년 째 유지하고 있는데 이게 바로 미국의 CONrestriction 법안입니다.

이 법안으로 인해 현재 존재하는 요양 및 치료 시설의 수는 제한적인데노령인구나 치료가 필요한 인구는 지속적으로 늘어나면서 이에 맞춰 시설과 병상수의 공급을맞춰서 증가하여 제공할 수 있는 부분은 바로 오메가헬스케어가 강조하고 있는 점입니다. 요양과 치료가 필요한 인구수는 늘어나는데 병상수는 제한되어 있고 이 부분에 관련된 시설을 다수 보유하고 있는 동사의 수혜가 장기적으로도 예상된다는 점이 투자메리트도 볼 수 있겠습니다.

Q. 그렇다면 마지막으로 동사에 대해서 투자자를 위한 당부사항 짚어주시지요.

- 동사 같은 경우는 별도의 상품이 아니기 때문에 만기나 최소가입금액의 제한이 없습니다. 미국 증시에 아마존, 엔비디아, 알파벳처럼 상장된 똑같은 상장주식입니다. 언제든지 쉽게 매수/매도가 가능하며 미국주식이기 때문에 당연히 미국달러로 환전하신 후에 직접 투자하실 수 있습니다. 이 주식을 매수하시고 생긴 매매차익은 1년 기준으로 250만원 기본공제 기준을 넘어간 초과분에 대해 양도소득세 22%로 과세되고 이는 종합과세에 포함되지 않고 분류과세되는 절세 메리트가 있습니다. 단, 중간에 보유하면서 받게되는 배당금에 대해서는 여타 해외 주식과 마찬가지로 배당소득세(종목별 차등)가 적용되고 금융소득 종합과세에 합산됩니다. 따라서 매매차익과 배당소득의 과세 전용이다르다 이렇게 이해하시면 되겠습니다. 최근 터키 사태 및 미중 무역전쟁 등에 따라 위험자산에 변동성이 커지고 있는 시점인데요. 동사도 주식의 형태지만 주 기반은 부동산 실소유와 장기 계약에 따른 안정적인 월 임대료를 통한 배당수익을 노린다는 점에서 훌륭한 대체투자의 수단이 될 수 있다고 생각이 합니다. 주가의 변동을 통한 위험성도 충분히 가지고 있겠지만 분산 또는 분할 매수를 통해 장기적 관점으로 보유하시는 게 좋을 듯 합니다. 감사합니다.

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