[집코노미] '로또' 과천 위버필드, 1순위 당해 또 미달될까

주변 시세 대비 2억원 낮게 분양…"기타 경기권 수요자들에게 기회"

경기 과천주공2단지를 재건축해 짓는 ‘과천 위버필드’가 오는 16일 모델하우스를 개관하고 분양을 시작한다.

지난주 '과천 센트럴파크푸르지오써밋(과천주공7-1단지)'이 완판(완전판매)된 터라 이번 공급 물량에도 관심이 집중되고 있다. ‘과천 센트럴파크푸르지오 써밋’은 1순위 당해지역에서 청약 미달난 후 1순위 기타지역에서 마감, 미계약분 추첨을 통해 100% 계약됐다. 과천 당해지역 내 청약 가능 인구가 적은 만큼 강남권 진출을 희망하는 기타 수도권 수요자들에게 기회가 될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

◆최고 2억원 차익 기대

시공사는 SK건설과 롯데건설이다. 지하 3층~지상 35층, 21개동, 2128가구 규모로 짓는다.조합원 몫을 제외한 514가구가 일반분양 물량이다. 전용면적별 분양 가구수는 59㎡ 322가구, 84㎡ 126가구, 99㎡ 39가구, 110㎡ 19가구, 111㎡ 8가구 등이다. 전용 85㎡ 이하 중소형 면적이 전체의 87% 가량을 차지한다.

지난주 잔여분을 완판한 ‘과천 센트럴파크푸르지오 써밋(1317가구)’보다 가구수가 700여 가구 더 많다. 부지 모양이 반듯해서 전용 84㎡ 주력 평형을 4베이 판상형으로 설계했다. 일조, 채광, 통풍 등이 우수해 수요자들이 선호하는 구조다. 전용 59㎡ 소형 평형에도 부부욕실에 샤워부스를 넣는 등 내부 구조에 신경을 많이 썼다.

입지적으로는 4호선 정부청사역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권에 자리한다. 문원초, 문원중 등 지역 우수 학군으로도 통학이 수월하다. 분양 관계자는 “이전에는 외고가 가까운 주공1단지 쪽에 대한 수요자들의 선호도가 높았지만 래미안슈르(주공3단지)가 입주한 후에는 문원초, 문원중으로 학군 수요가 옮겨오고 있는 추세”라고 설명했다.

분양가는 ‘과천 센트럴파크푸르지오 써밋’과 비슷한 수준에 책정될 것으로 예상된다. HUG는 작년 4월부터 과천시와 서울 강남4개구를 고분양가 관리지역으로 지정하고 3.3㎡당 평균 분양가가 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 분양가를 초과하지 못하도록 하고 있다.

‘과천 센트럴파크푸르지오 써밋’의 분양가는 주택도시보증공사(HUG) 기준 3.3㎡ 당 2955만원이었다. HUG 기준 분양가는 평형별 가구수를 고려하지 않은 단순 평균이어서 가구수를 반영한 가산 평균과 다소 차이가 있을 수 있다. 분양 관계자는 “HUG 기준인 단순 평균 계산법으로 3.3㎡ 당 3000만원을 넘기는 힘들 것으로 보인다”면서 “전용 84㎡ 기준 11억원을 넘지 않을 것”이라고 설명했다. ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’의 전용 84㎡ 분양가는 10억6700만~10억9600만원이었다.

이는 올해로 입주 10년차를 맞는 ‘래미안슈르’ 실거래가와 비슷한 수준이다. ‘과천 위버필드’와 맞붙어 있는 ‘래미안슈르’ 전용 84㎡는 지난달 10억4000만원에 실거래 신고 됐다. 아직 실거래 신고는 되지 않았지만 최근 같은 평형이 11억원대에 거래된 것으로 알려졌다.

주변 새 아파트 분양권 시세나 호가와 비교하면 최고 2억원 안팎의 시세차익을 기대할 수 있다는 분석이 나온다. 인근 중개업소 관계자는 “비교적 새 아파트에 속하는 ‘래미안 에코팰리스’ 전용 84㎡ 호가는 12억~13억 수준이고, 과천 래미안 센트럴스위트’ 전용 84㎡ 분양권은 최근 13억원에 거래됐다”고 말했다.

◆ 중도금 대출되는 전용 59㎡ 많아

이 단지 역시 ‘과천 센트럴파크푸르지오 써밋’과 마찬가지로 1순위 당해지역 청약 마감은 어려울 것이란 관측이 지배적이다. 한 분양 전문가는 “과천은 청약 가능 인구가 워낙 적어 당해에서 미달 날 수 밖에 없는 지역”이라고 단정했다.

과천 인구는 5만8000여명에 불과하다. 1순위 자격을 갖춘 청약통장 보유자도 많지 않다. 이런 점을 감안해 시공사는 애초부터 영업 지역을 기타 수도권 지역으로 잡고 마케팅 활동을 벌여왔다. 분양 관계자는 “의왕, 평촌, 안양 등 과천 입성이 로망인 기타 지역 수요자들을 공략하고 있다”고 설명했다.

‘과천 센트럴파크푸르지오 써밋’은 당해지역 1순위 청약에서 434가구 모집에 660명이 지원해 1.52대 1의 저조한 경쟁률을 보였다. 전용 59㎡T, 전용 84㎡A, 전용84㎡B 전용 84㎡C, 전용 84㎡T 등이 미달됐다. 분양가 총액이 9억원을 넘어 중도금 집단대출이 불가능했던 전용 84㎡ 대부분 타입이 미달 사태를 겪었다. 과천 당해 지역 내 수억원 대 자금 조달이 가능한 인구가 많지 않아서다. 청약 부적격자, 계약 포기자 등도 속출했다.

과천 위버필드는 미계약분이 발생할 경우 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’처럼 현장 추첨을 진행할 계획이다. 현장 관계자는 “주택공급규칙을 보면 미계약분에 대해서는 선착순 분양이 권고사항이지만 형평성을 높이기 위해 추첨 방식으로 진행하게 될 것 같다”고 전했다.

‘과천 위버필드’는 HUG 보증 중도금 대출 대상인 전용 59㎡ 가구 비율이 높아 자금 여력이 다소 부족한 수요자들도 관심을 가질만 하다는 평가다. 이 단지 전용 59㎡ 가구수는 322가구로 전체 가구수의 절반 이상을 차지한다.

한 전문가는 “과천은 대단위로 재건축을 진행하는 반포, 개포 등 강남 지역과 주거환경이 유사하다”면서 “비슷한 주거환경에 분양가도 3.3㎡ 당 1000만원 이상 저렴한 만큼 강남 진출을 생각하는 수요자에게는 합리적인 선택지가 될 수 있을 것”이라고 설명했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com