[PB리포트] 정책에 일희일비 말고 미래가치 따라 투자해야

부동산 정책은 반복된다. 부동산 규제가 쏟아져 나오는 시기에 오히려 투자자들의 관심도는 올라간다. 정부가 부동산 규제를 완화할 때보다 왜 규제로 돌아설 때 국민 반응이 더 뜨거운 것일까.

부동산 가격 상승이 주요 관심사로 떠오를 즈음 정부는 개입하게 마련이다. 하지만 주변의 자극적인 성공 사례를 접한 사람들은 쉽게 벗어나지 못하고 미련을 버리지 못한다. 예전에도 비슷한 규제가 있었고 지금 생각해보니 그때가 오히려 기회였다는 다소 왜곡된 학습효과가 작용한다.

과거의 부동산시장을 경험한 투자자들은 대부분 2000년대 호황을 누린 부동산시장을 주로 얘기한다. 이 시기는 과열된 부동산시장을 잡기 위해 각종 규제 정책이 쏟아져 나온 시기이자 자고 나면 부동산 가격이 올라가던 때다.

지금의 부동산 정책 기조가 노무현 정부 시절 부동산 정책을 고스란히 가져온 것이라는 얘기도 이런 경험들이 뒷받침한다. 하지만 부동산 정책의 역사를 살펴보면 노무현 정부 때 정책들도 새로운 정책은 아니었다.

몇 가지 과거 사례를 살펴보자. 부동산 보유 여부와 상관없이 부동산 정책 중 질문 상위에 오르는 것은 양도소득세다. 앞으로 2주택자는 50%, 3주택 이상은 60%의 양도소득세를 예고하고 있다. 예전에 비해 과도하다고 하지만 1978년 ‘부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합대책’에서 양도세 정책이 등장했으며 해당 세율을 30%에서 50%로 올린 전례가 있다.

다음으로는 부동산 투기 조장에 가장 큰 몫을 차지하는 청약과 분양가, 분양권 전매에 관해서도 1982년 ‘주택투기억제대책’에서 청약제도 개선, 분양가 차등화, 전매금지기간 2년으로 강화 등의 규제가 있었다. 지금의 여러 가지 부동산 정책들은 새로운 게 아니라 오래전부터 도입과 조정을 반복한 이력을 가지고 있다.

부동산 정책은 실물자산시장 상태에 따라 반복적인 패턴을 보인다. 정부 역할은 규제와 완화 정책을 가지고 적절한 시장 개입을 통해 부동산시장의 과열과 급랭의 쏠림 현상을 조절하는 것이다.

하지만 시장 참여자들은 정책에 대한 쏠림이 심하다. 정책 하나하나에 따라 부동산 가격이 급락하거나 급등할 것처럼 물어보는 경우가 많다. 주요 공시로 인해 주가가 급등락하는 주식시장과 동일시하는 것 같다. 부동산 정책의 일희일비를 따져 급등락을 저울질하기보다는 부동산의 미래 가치를 결정하는 기본 요소들과 본인의 자금 사정에 충실한 계획적이고 건전한 부동산 투자가 중요하다.

이영진 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >