[알짜 세무이야기 (24) ] 12년 전 작성한 다운계약서는 불법일까?
과거 부동산을 구입하면서 작성한 다운(down) 계약서는 불법일까. 그리고 도덕적으로 문제가 있는 것일까. 이런 질문에 답하기 전에 부동산 취득세는 실거래가액으로 계산하는 것이 맞는지부터 확인할 필요가 있다.

부동산은 실거래가액으로 취득세를 내는 것이 일반적으로 맞다. 하지만 정답이라고 단정할 수는 없다. 여전히 실거래가액이 아니라 공시가격으로 취득세를 계산하는 경우가 있기 때문이다. 부동산을 매매로 취득하지 않고 상속이나 증여로 취득하는 경우 거래되는 시세가 확인되더라도 취득세는 공시가격을 기준으로 계산한다.

흔하지는 않지만 부동산을 매매로 취득하는 경우에도 공시가액으로 취득세를 계산하는 경우가 있다. 상가나 공장 건물 등을 공시가격보다 낮은 금액으로 취득하는 경우 실거래가액이 아니라 공시가액으로 취득세가 계산된다.

그렇다면 다운계약서는 불법일까. 먼저 양도소득세를 줄일 목적인지, 취득세를 줄일 목적인지부터 확인할 필요가 있다. 양도소득세를 줄일 목적의 계약서는 다운계약서뿐만 아니라 업(UP)계약서도 이유 여하를 불문하고 불법이다. 그런데 과거 취득세를 줄일 목적의 다운계약서는 다르게 접근해야 한다.

이에 대한 불법 여부를 판단하기 위해서는 부동산을 언제 구입했는지 확인할 필요가 있다. 2005년 12월31일까지 부동산중개시장에서 구입한 부동산은 취득세를 줄이기 위한 다운계약서는 불법으로 보기 어렵다. 불필요한 오해를 줄이기 위해서 명확하게 해야 할 부분이다. 당시의 다운계약서 작성은 불법이지만 관행적으로 용인됐던 것이 아니라 법률이 허용하는 범위에서 가능한 판단이었다는 것이다.

지방세법에서도 부동산 취득세는 실거래가액이 아니라 신고가액으로 계산한다고 설명하고 있다. 그리고 신고가액이 공시가격보다 낮을 경우 공시가격으로 취득세를 계산한다고 설명하고 있다. 이 규정은 2005년 이전부터 있었던 규정이고, 지금도 이 규정에 의해 취득세를 계산한다. 그렇다면 왜 취득세는 실거래가액으로 내는 것으로 알고 있을까.

이는 부동산 관련 법률 개정과 관련이 있다. 2006년 ‘부동산거래신고에 관한 법률’ 일명 부동산중개업법이 개정되면서 실거래신고 제도가 도입됐다. 그리고 같은 시기에 지방세법도 이 법률에 의해서 실거래신고를 하고 검증 대상이 된 부동산은 거래금액을 낮출 수 없고 무조건 실거래가액으로 취득세를 계산하도록 개정했다. 결국 2005년 이전에 거래금액을 낮춰서 작성한 일명 검인계약서는 불법도 아니고, 탈세로 규정하기도 어렵다. 하지만 2006년 이후에는 그 어떤 이유라도 계약서는 사실과 다르게 낮출 수 없다.

모든 세금은 실질 기준으로 계산하는 것이 보편적이다. 하지만 세법에서는 과세 근거를 중요한 가치로 생각한다. 납세자가 객관적으로 받아들일 수 있는 법률적 근거를 기준으로 과세해야 한다는 원칙이다. 2005년 이전에 취득세를 줄이기 위해서 검인계약서를 다운하는 것은 당시 지방세법 기준으로 판단하면 당연한 과정이었다.

반대의 경우를 가정해보면 조금 더 명확해진다. 당시에 공시가격보다 낮은 금액으로 부동산을 구입했다면 취득세는 어떻게 계산했을까. 실거래가액으로 신고했더라도, 실거래가액과 상관없이 공시가격으로 취득세를 냈을 것이다. 지방세법상 신고한 금액이 공시가액보다 낮으면 공시가격을 기준으로 취득세를 계산하기 때문이다. 다소 억울하겠지만 높게 형성된 공시가격으로 취득세를 냈어야 할 것이다. 결국 지방세법상 취득세 계산은 실질 과세보다 근거 과세를 더 중요하게 판단하고 있는 셈이다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >