작년부터 재건축 사업을 본격화하고 있는 서울 개포동 개포지구 중층단지. 조합을 설립하고 나면 입주 때까지 매매거래가 불가능해 일부 소유자가 속도 조절의 필요성을 제기하고 있다. 한경DB
작년부터 재건축 사업을 본격화하고 있는 서울 개포동 개포지구 중층단지. 조합을 설립하고 나면 입주 때까지 매매거래가 불가능해 일부 소유자가 속도 조절의 필요성을 제기하고 있다. 한경DB
‘8·2 부동산 대책’ 영향으로 서울 강남권 재건축 대상 아파트 거래가 ‘올스톱’된 데 이어 재건축 사업 자체도 무더기로 지연될 조짐이 나타나고 있다. 수억원의 개발이익을 환수당하는 데다 조합원 분담금 증가로 사업 수익성도 떨어질 가능성이 높아서다. 김승배 피데스개발 사장은 “서울 강남권의 유일한 새 아파트 공급 수단이 재건축”이라며 “중장기적으로 양질의 아파트 공급이 줄어 집값이 더 올라갈 것”이라고 우려했다.

◆“사업 서두를 필요 못 느껴”

4일 부동산업계에 따르면 아직 조합을 설립하지 않은 단지들은 재건축 사업 진행 속도를 늦출 움직임을 보이고 있다. 윤광언 압구정동 현대아파트 올바른재건축추진위원회 위원장은 “재건축 조건을 빨리 서울시와 의논해야 하는 까닭에 일단 법정 단체인 추진위원회는 빨리 구성해야 하지만 이후 조합 설립을 서두를 필요는 없을 것”이라며 “어차피 장기적으로 보고 있고, 정부 정책도 그 사이에 바뀔 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 아직 조합을 설립하지 않은 강남권 재건축 대상 단지는 압구정동 현대아파트, 대치동 은마, 우성, 선경, 미도아파트, 개포주공 5·6·7단지, 송파구 잠실주공5단지 등이다.
'융단폭격' 맞은 강남 재건축… '거래 절벽' 이어 무더기 사업 지연 조짐
사업 막바지 단계까지 왔지만 연내 관리처분계획 인가를 받기 어려운 사업장들도 내년부터 시행될 초과이익환수제로 사업이 원활히 진행되기 어려운 상황이다. 초과이익환수제는 재건축 추진위원회 승인 시점을 기준으로 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 환수하는 제도다.

대형 건설사 관계자는 “추진위가 2000년대 초반에 구성된 단지들은 아파트값 급등으로 조합원당 수억원을 환수당한다”며 “초과이익환수제가 적용되면 강남권에서 추진 중인 재건축 단지 중 3분의 1가량은 사업을 진행하기 어려울 것”이라고 전망했다.

조합원 지위 양도가 가능하도록 하기 위해 일시적으로 사업을 지연시키는 곳이 나올 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 예상했다. 투기과열지구 내 조합설립 인가 이후 단계의 재건축 사업장 조합원은 사실상 지난 3일부터 주택을 팔 수 없다. 조합원이 파는 주택은 입주권이 주어지지 않는 이른바 ‘물딱지’가 되기 때문이다. 그러나 조합설립 후 3년 동안 사업시행인가를 신청하지 못하는 등 사업이 지연되면 조합원 지위를 양도할 수 있다. 지난 6월 조합설립 인가를 받은 이촌동 한강맨션 인근 H공인중개사는 “투기과열지구가 해제되지 않는 한 앞으로 최소 3년은 거래를 못 한다는 얘기”라며 “차라리 조합설립이 더 늦어지는 게 그 사람들에게는 나았을 것”이라며 불만을 터뜨렸다.

◆분양가 상한제 도입도 대형 악재

분양가 상한제 도입은 재건축 사업의 수익성을 떨어뜨릴 악재로 떠오르고 있다. 국토교통부는 다음달 주택법 시행령을 개정해 좀 더 쉽게 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 지정 요건을 완화할 예정이다. 이르면 10~11월 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 방침이다. 분양가를 규제하면 조합원이 내야 할 분담금이 증가해 사업진행에 차질이 빚어질 수 있다. 이달부터 내년 상반기 내 일반분양을 할 예정인 강남권 재건축 단지들은 분양가 상한제가 적용될 가능성을 염두에 두고 분양 일정을 계산하고 있다.

올해와 늦어도 내년 상반기까지 분양을 앞두고 있는 단지는 개포동 ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영), 잠원동 ‘신반포 센트럴자이’, 일원동 ‘개포 디에이치자이’(개포 8단지 공무원아파트), 반포동 ‘삼호가든맨션 3차’, 청담동 ‘청담삼익’ 등이다. 이 중 오는 11월 공급 예정인 개포 디에이치자이를 비롯해 내년 상반기 예정인 삼호가든맨션 3차, 청담삼익 등은 상한제를 적용받을 가능성을 배제할 수 없다. 청담삼익 아파트 재건축 조합 관계자는 “3.3㎡당 분양가격을 5000만원 이상으로 서울에서 가장 비싸게 책정해 조합원 수익을 늘리고 단지 위상을 높일 계획이었지만 정부 정책을 일단 지켜봐야 할 것 같다”고 말했다.

이정선/설지연 기자 leeway@hankyung.com