부동산 매각, 개인과 법인 누가 더 유리할까
지난 글에서 부동산을 취득하고 보유단계에서 개인과 법인 중 어느 쪽이 더 유리한지에 대해 설명한 적이 있다. 수도권과밀억제권역에서 부동산을 구입할 때 일반적으로 법인은 개인보다 불리하다. 법인을 설립한 지 5년 이내에 부동산을 구입하면 취득세가 중과세된다. 법인 설립 후 5년이 지났어도 본점 또는 지점의 목적으로 부동산을 구입하면 역시 취득세가 중과세될 수 있다. 부동산을 임대하는 경우에는 법인이 개인보다 유리한 측면이 있다. 법인세율이 소득세율보다 낮기 때문이다. 하지만 잉여금을 모두 배당한다는 전제가 있다면 개인이 다시 유리해진다. 법인이 배당하는 과정에서 주주에게 소득세가 다시 과세되는 까닭이다.

그렇다면 부동산을 매각하는 단계에서는 개인이 유리할까 법인이 유리할까? 개인은 벌어들인 소득을 유형별로 세 가지로 나눠 소득세를 계산한다. 우선 매년 반복적으로 벌어들이는 여섯 가지의 소득(이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득)에 대해서는 종합소득세를 계산한다. 또 부동산이나 주식을 매각할 때에는 양도소득세를, 그리고 직장인이 퇴직금을 받으면 퇴직소득세를 계산한다.

그리고 이렇게 세 가지로 구분된 소득세는 다른 세금처럼 합산하지 않고 별도로 소득세를 계산한다. 그래서 사업소득이 있는 사람이 부동산을 매각하면 종합소득세와 양도소득세를 별도로 납부한다. 법인은 종합소득과 양도소득을 구분하지 않는다. 법인은 소득의 종류를 구분하지 않고, 순자산을 늘리는 모든 유형의 소득에 대해 법인세를 계산한다. 그래서 법인은 소유하고 있는 부동산을 매각해서 벌어들인 소득에 대해 양도소득세 대신 법인세를 납부한다. 법인은 임대소득과 양도소득을 구분하지 않고 법인세를 낸다.

개인이 부동산을 매각하면서 납부하는 양도소득세가 최고 44%의 세율로 계산하는 것을 고려하면 법인은 세율 측면에서 다소 유리하다. 법인이 보유한 부동산을 매각한 뒤 부동산에 재투자할 계획이라면 낮은 법인세율 효과를 볼 수 있다. 법인세 최고세율을 고려하더라도 24.2%(지방소득세율 포함)로 양도소득세 최고세율의 절반 수준이다. 그래서 지속적인 투자로 회사의 규모를 키울 생각이라면 법인으로 부동산을 구입하는 것이 유리하다. 하지만 재투자하지 않고 부동산 매각 후 회사를 청산할 계획이라면 처음부터 개인으로 구입하는 것이 유리할 수 있다. 주주에게 배당하는 과정에서 종합소득세를 다시 내야 하기 때문이다.

법인은 부동산을 처분할 때 개인과 비교할 수 없는 장점이 있다. 부동산을 매각하는 방법 외에도 주주의 지위를 매각하는 것으로 동일한 효과를 낼 수 있다. 다만 개인 주주가 소유한 주식을 매각할 때도 부동산을 매각할 때처럼 양도소득세를 내야 한다. 주식에 대한 양도소득세는 부동산의 양도소득세와 다르게 세율이 낮다. 매매차익에 22%(지방소득세 별도)의 세율로 양도소득세를 계산한다.

하지만 소득세법에서는 부동산을 많이 보유한 회사(부동산과다보유법인)의 주식은 양도소득세를 계산할 때 주식으로 판단하지 않고 기타자산으로 구분한다. 그리고 기타자산으로 구분되는 주식은 매각할 때 일반 주식과 다른 양도소득세 세율을 적용한다. 부동산과 동일한 6.6%에서 44%의 누진세율로 양도소득세를 계산한다. 기타자산으로 구분되는 부동산과다보유법인의 요건은 법인의 총자산 중에서 부동산이 차지하는 비율이 50% 이상이고, 본인과 본인 가족의 지분비율을 합산해 50% 이상이고, 3년 동안 매각하는 지분의 합계가 전체 보유지분의 50% 이상으로 매각할 경우 기타자산으로 구분한다.

주식이 기타자산으로 구분되는 것을 피하려면 부동산 비율을 낮추는 것이 현실적이다. 주식을 연도별로 분산해 3년 동안 50%에 미달하게 매각하는 방법으로도 기타자산을 피할 수 있다. 이때는 다시 일반주식으로 구분돼 양도소득세 세율을 22%로 낮출 수 있다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >