철거 공사가 진행 중인 서울 서초구 잠원동 신반포6차 아파트. GS건설은 8월 이곳에서 신반포센트럴자이를 분양한다. 전형진 기자
철거 공사가 진행 중인 서울 서초구 잠원동 신반포6차 아파트. GS건설은 8월 이곳에서 신반포센트럴자이를 분양한다. 전형진 기자
재건축 초과이익환수제를 피한 서울 강남 재건축 아파트 분양 물량이 다음달부터 잇따라 쏟아진다. 공급 물량이 많지 않은 강남권에 등장하는 일반분양분을 두고 청약 경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 대기 수요가 두터운 곳들이어서 분양가는 최고 수준이 거론되고 있다.

○“3.3㎡당 4000만원은 기본”

GS건설은 잠원동에서 ‘신반포센트럴자이’를 선보일 계획이다. 신반포6차를 전용면적 59~114㎡ 757가구로 재건축하는 단지다. 일반분양은 145가구로 많지 않은 데 비해 입지는 가장 뛰어나다는 평가를 받아 분양 시장 최대어로 꼽힌다.

이 아파트의 분양가는 부동산 업계의 관심거리다. 최근 4년간 일대에 공급된 단지들의 기준층 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 줄줄이 넘겼기 때문이다. 바로 옆에서 지난해 분양한 ‘신반포자이’(3.3㎡당 4457만원)를 뛰어넘어 강남 역대 최고가를 기록할 것이란 관측이 나오고 있다. 잠원동 C공인 관계자는 “무조건 3.3㎡당 4500만원 이상 될 것으로 본다”며 “재건축 조합원은 그 이상까지 염두에 두고 있다”고 말했다. 일각에선 5000만원대를 점치는 의견도 있다.
모처럼 분양시장에 나서는 삼성물산 건설부문의 ‘래미안강남포레스트’도 높은 분양가가 예상되는 단지다. 개포동 일대 중개업소들은 3.3㎡당 4200만~4300만원대 분양가를 예상하고 있다. 하지만 일반분양분이 전체 공급량의 9%인 208가구에 불과해 조합 측은 3.3㎡당 4600만원대의 분양가를 원하는 것으로 알려졌다.

높은 분양가를 내세우는 아파트가 속속 등장하면서 롯데건설이 청담동 청담삼익아파트를 재건축해 분양하는 ‘청담삼익롯데캐슬’과 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)이 선보이는 개포주공8단지 재건축 아파트 역시 3.3㎡당 4000만원대 중반의 분양가가 책정될 것이란 전망이 나온다.

하지만 고분양가 관리지역인 강남권에서 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통과하려면 평균분양가가 인근 아파트의 평균분양가 또는 매매가의 110%를 초과하거나 1년 이내 분양한 아파트의 최고 분양가를 넘어선 안 된다. 지난해 분양한 ‘디에이치아너힐즈’의 분양가는 당초 3.3㎡당 5000만원대로 책정됐지만 HUG의 분양보증을 받지 못해 세 차례나 조정을 거친 끝에 3.3㎡당 4259만원으로 깎였다.
○공급 부족…“규제 영향 미미할 것”

시장이 과열 조짐을 보이는 가운데 정부는 다음달 추가 부동산 대책과 가계부채 종합 대책 등 부동산 안정화 방안을 발표할 예정이다. 투기과열지구지정, 분양가상한제 등 강도 높은 대책까지 폭넓게 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

현장에선 추가 규제가 나오더라도 강남 분양 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 내다보고 있다. 이 지역에서 분양을 앞둔 한 대형 건설사 분양팀 관계자는 “타깃이 너무 분명한 시장이어서 실패할 공산은 없다는 분위기”라며 “대출을 조인다면 오히려 자산가들만 들어올 수 있는 구조가 확고해진다”고 말했다.

고분양가 문제는 공급 확대 방안으로 실마리를 풀어야 한다는 의견도 나온다. 공급 가뭄이 기존 아파트 시세를 상승시키고 결국 분양가까지 끌어올린다는 것이다. ‘강남불패’를 경험한 수요자들에게 강남 아파트는 이미 초우량자산으로 인식되고 있어 수요 억제책으론 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “2005년 수도권 분양권 전매제한이 5년에서 10년으로 확대됐지만 이듬해 주택매매가격이 20%나 폭등한 원인도 공급 부족에 있었다”며 “경제 성장 국면에 나오는 수요 억제책은 실효성을 나타낸 적이 없다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com