[막오른 ‘입주 전쟁’] 상가 투자, 이미 뜬 곳보다 '볼거리' 있는 유망지역 찾아야

PB 리포트

유명 레스토랑(오른쪽)으로 변신한 서울 한남동 노후주택.

많은 사람이 아파트를 통해 돈을 벌 기회가 남아 있다고 생각한다. 물론 도심권 재개발·재건축 아파트나 신도시 등에서 기회를 볼 수는 있을 것이다. 하지만 장시간 소요되는 투자기간과 리스크를 부담하면서 아파트에 투자하는 것만이 최선이라고 생각하진 않는다.

그럼 어떤 부동산에 투자해야 성공확률이 높을까. 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린상가 등 수익형부동산에서 답을 찾아볼 수 있다. 수익형부동산이란 자본이득보다 매월 발생하는 현금흐름을 추구하는 부동산이다. 쉽게 말해 매월 월세가 안정적으로 들어오는 부동산이다.

보다 정확히 이야기하자면 사용 가치가 높아 임차 수요가 풍부한 부동산이다. 세입자로 들어와 장사하고 싶은 사람이 많은 상가는 수요와 공급의 원칙에 의해 임대료가 오르고, 임대료가 오르면 해당 수익률에 맞춰 부동산 가격이 상승하게 된다. 건물주 입장에서는 임대료 수익과 차익을 함께 얻을 수 있는 것이다. 하지만 이런 수익형부동산도 어떤 상권에 있느냐에 따라 미래가치가 달라질 수 있다.

과거 임대료와 매매가격이 함께 오르며 강세를 보인 지역은 서울 신사동 가로수길과 홍대 주변, 이태원, 강남역, 신촌, 명동 등 국내 대표적인 상권이 꼽혔다. 이들 지역은 소비력이 높은 유동인구가 많아 장사가 잘되고 그만큼 임차 수요가 풍부한 것이 특징이다. 주 고객층은 20~40대로 여성의 비율이 높은 편이다. 출퇴근보다는 여가 및 모임 목적으로 방문하는 경우가 많아 이용객의 소비력도 높다.

상권 초기부터 이들 지역의 임대료와 매매가격이 높았던 것은 아니다. 상권이 형성되고 유동인구가 많아지면서 가격이 오른 것이다. 상권 초기에는 외부 인구를 끌어들일 수 있는 볼거리, 즐길거리를 무기로 성장하기 시작했다. 신사동 가로수길의 개인 카페와 맛집, 이태원의 외국 음식점들과 이국적인 문화, 홍대상권의 공연문화 등이 그것이다.

이런 볼거리를 바탕으로 유동인구가 늘어나면 이번에는 커피전문점 등 음식점들이 속속 들어선다. 볼거리를 즐긴 뒤 앉아서 담소를 나눌 수 있는 소규모 카페가 우선적으로 들어서는 것이다. 카페가 활성화된 뒤에는 중소형 패션, 잡화, 화장품 전문점 등이 형성된다.

상권의 마지막 단계에서는 대형 패션전문점이 입점하게 되는데, 주로 여성의류나 제조·직매형 의류(SPA·패스트패션) 위주로 상권이 변모한다. 국내에서 땅값이 가장 비싼 명동의 메인 도로를 따라 브랜드 화장품 매장이나 패스트패션 의류 매장이 즐비하게 늘어선 것을 떠올려보면 쉽게 이해된다.

미래가치가 있는 부동산을 매입하려면 이미 상권이 활성화된 곳보다는 성장하기 전 단계의 지역을 물색해야 한다. 볼거리와 문화, 기분 좋게 걸을 수 있는 길, 역세권 등의 여건이 갖춰져 있는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 종로구 삼청동, 마포구 상수동, 강남구 가로수길, 용산구 꼼데길·경리단길 등은 기존에 별다른 주목을 받지 못하다가 2010년 이후 급격한 성장세를 나타냈다는 공통점을 갖는다. 위치는 서로 다르지만 이들 지역에는 나름의 문화와 구경거리가 있다.

상권이 개발되고 발전하는 모습을 관찰하면서 투자하는 것이 좋은 상가투자법이다. 하지만 상권이 전혀 없는 곳에 투자해 성공하는 사례도 빈번히 볼 수 있다. 굉장히 낡았던 한남동의 노후주택은 현재 유명한 레스토랑으로 변신해 있다.

비슷한 사례들도 점점 늘고 있다. 산모퉁이 커피점이나 경기 광주 오포읍의 카페인 신현리 등이 입지는 매우 불리하지만 멋진 전망을 제공하거나, 산속에 위치한 점을 이용해 부동산의 가치를 높인 사례로 볼 수 있다. 상권이 전혀 없는 곳에 저렴한 부동산을 매입해 집객할 수 있는 콘텐츠를 활용하면 부동산의 가치를 높일 수 있다.

이미 상권이 성숙해 투자 문턱이 높아진 곳에는 미련을 버려야 한다. 사람들이 잘 모르는 지역이나 특유의 볼거리로 뜰 수 있는 지역이 어딘지 조사해 볼 필요가 있다. 단 철저한 조사로 리스크를 충분히 파악해야 한다.

최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >