알짜 세무이야기 (13)

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2005년 이전에 작성된 검인계약서는 다운계약서가 아니다. 가끔 고위직 공무원 후보자의 인사청문회에서 후보자들이 부동산 다운계약서 문제로 곤욕을 치르는 경우가 있다. 그럴 때마다 세무전문가라는 이유로 주변 사람들로부터 이와 관련된 질문을 많이 받는다. 이번 기회에 정리함으로써 과거에 작성한 다운계약서로 인해 생기는 불필요한 오해와 비난이 줄어들기를 기대한다.

양도소득세를 줄이기 위한 다운계약서는 취득 시점과 상관없이 세법상 불법이고 추징의 대상이다. 하지만 2005년 이전 부동산을 구입하면서 취득세를 낮출 목적으로 작성한 다운계약서는 세법에서 불법이 아니다.

일반적으로 부동산을 구입할 때 취득세는 실거래가액으로 계산하는 것으로 안다. 맞는 설명이지만 지방세법에서는 취득세를 실거래가액으로 낸다고 설명하지 않는다. 지방세법에서는 취득한 사람이 신고하는 금액으로 취득세를 계산한다고 설명한다. 다만 신고하지 않거나 신고했더라도 신고한 금액이 시가표준액보다 낮을 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 계산한다고 설명하고 있다. 시가표준액 이상으로 취득한 금액을 신고하면 세무적으로 아무런 문제가 없다는 것이다. 이런 상황에서 취득한 금액을 시가표준액보다 높게 신고할 경우 취득세 부담은 커지게 될 것이다. 결국 현행 지방세법은 취득세 신고를 위해 얼마나 낮춰야 하는지 그 가이드라인을 제공하는 셈이다.

지방세법에서는 취득할 당시의 실거래가액으로 무조건 취득세를 계산해야 하는 몇 가지 예외적인 경우를 설명하고 있다. ①국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터 취득하는 경우 ②법원의 판결에 의해 취득하거나 법인으로부터 취득하는 경우 ③공매·경매 등으로 취득하는 경우에는 무조건 실거래가액으로 취득세를 내야 한다. 그리고 2005년 말 지방세법이 개정되면서 반드시 실거래가액으로 취득세를 내야 하는 대상이 하나 더 추가됐다. ④2006년부터 신설된 일명 ‘부동산중개업법’ 규정에 의한 부동산실거래신고 제도에 의해 부동산가액을 실거래가액으로 신고하는 경우 그 금액을 취득세의 과세표준으로 하도록 지방세법이 개정됐다. 결국 2006년 이후에 부동산을 중개시장에서 구입한 경우 취득세를 낮출 목적의 다운계약서는 부동산중개업법을 위반한 것이고, 동시에 지방세법을 위반한 것이 된다. 반면 2005년까지 등기권리증 뒷면에 붙어 있는 검인계약서에 실제 구입한 금액보다 터무니없이 낮은 금액이 기재돼 있더라도 세무적으로 불법은 아니다.

부동산 세금을 이해하기 위해서는 기준시가와 시가표준액을 이해할 필요가 있다. 사실 기준시가와 시가표준액은 부동산 세금을 계산하기 위해 만든 개념이다. 세금을 계산할 때 과세권자와 납세자 사이의 객관적인 평가 기준이다. 차이가 있다면 기준시가는 상속세·증여세, 양도소득세 등과 같은 국세를 계산할 때 사용하는 용어다. 반면 시가표준액은 취득세, 재산세 등 지방세를 계산할 때 사용한다. 토지에 대한 세금을 계산할 때 기준시가와 시가표준액은 모두 국토교통부에서 고시하는 개별공시지가를 사용한다. 아파트와 단독주택도 국토교통부에서 고시하는 공동주택고시가액과 개별주택가액을 이용한다. 주거용이 아닌 일반건물에 대한 평가 기준은 국세의 기준시가와 지방세의 시가표준액에 약간의 차이가 있다.

그렇다면 2006년 이후에 부동산을 취득할 때 무조건 실거래가액으로 취득세를 내야 하는 것일까? 위에서도 설명했지만 지방세법상 취득세는 원칙적으로 실거래가액으로 내는 것이 아니다. 취득한 사람이 신고한 금액으로 취득세를 내는 것이 원칙이다. 그리고 취득가액의 신고는 시가표준액 이상으로 신고하면 세무적으로는 문제가 없다. 예외적인 네 가지 경우에 대해서만 무조건 실거래가액으로 취득세를 내야 하는 것이다.

부동산을 상속이나 증여로 취득했다면 어떨까. 부동산중개업법의 적용 대상이 아니다. 그렇기 때문에 여전히 시가표준액으로 취득세를 낼 수 있다. 상속이나 증여로 취득하는 것은 무조건 실거래가액으로 취득세를 내야 하는 네 가지 사항에 들지 않기 때문이다.

원종훈 < 국민은행 WM컨설팅부 세무팀장 >