오피스텔·상가 모두 '입지(立地)양명'

전문가들이 본 2017 수익형 부동산

오피스텔 대출 규제 더 조여 금리인상 영향 수익률 정체될 듯
"아파트 단지내 상가 분양 늘어 무조건 입지가 좋아야 성공 "

개인들이 투자하는 수익형 부동산 인기는 올해도 지속될 전망이다. 작년까지 저금리에 기반한 유동성 장세가 오피스텔과 상가, 소규모 빌딩으로 자금을 쏠리게 만들었다면 올해는 비(非)주택에 대한 ‘반사이익’이 기대된다는 게 업계 전문가들 얘기다. 안정적인 임대 수입과 자산 가치 상승을 노리는 수요는 늘고 있는 반면 대출 규제 및 원리금 동시상환 의무화로 주택투자는 더 까다로워졌기 때문이다. 다만 금리 인상 가능성이 높고 가계부채를 줄이려는 정부 규제가 수익형 부동산으로도 점차 확대되는 점은 유의할 대목이다.

전매제한·청약통장 없는 ‘오피스텔’

상대적으로 소자본인 자기자본 1억~2억원을 투자해 매달 월세를 받을 수 있는 오피스텔은 지속적으로 개인투자자들의 관심을 끈다. 지난해 11월 발표된 ‘주택시장 안정화 관리방안’에서 정부가 서울과 수도권 주요 지역의 아파트 분양권 전매와 청약요건을 강화한 것도 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

매년 6만4000~6만5000실이 분양된 2015~2016년보다 올해 오피스텔 공급 물량은 줄어들 가능성이 크다. 택지 공급 자체가 줄었기 때문이다. 그러나 연초부터 경기 성남시 수정구 복정동 ‘위례 엘포트 한라비발디’, 경기 용인시 수지구 상현동 ‘광교꿈에그린’, 인천 중구 운서동 ‘영종 스카이파크리움’, 제주시 일도이동 ‘제주 신항코아루 디펠리체’ 등 수도권과 부산, 제주 등에서 오피스텔 공급이 잇따른다. 경기 화성시 ‘동탄2신도시 롯데캐슬’(700실), 경기 안산시 ‘그랑시티자이2차’(473실), 부산 강서구 ‘대방노블랜드’(1926실) 등 대규모 단지도 공급된다.

개발이 연기된 서울 청량리4구역은 주상복합 단지로 바뀌면서 분양 물량을 내놓을 예정이다. 지하철 수인선과 안양~성남 고속도로 개통, 광명시흥테크노밸리 사업 호재가 있는 주변 지역 분양 물량에도 관심이 쏠릴 전망이다.

전문가들은 금리 인상과 입주 물량 증가로 수익률은 답보 상태이거나 다소 떨어질 수 있다고 지적하고 있다. 오피스텔은 올해(4만5641실)부터 연간 4만실 이상 입주가 진행된다. 작년 10월 말부터 상호금융 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 한도도 기존 80%에서 70%로 최대 10%포인트 낮아져 대출 문턱이 높아졌다. 앞으로 (주택) 임대사업자의 대출 상환 부담도 점차 커질 가능성이 크다.

선주희 부동산114 리서치센터 연구원은 “임대 수익을 목적으로 하는 투자 수요와 아파트 분양시장의 반사이익으로 시세차익을 노리는 단기 투자가 더해져 입지가 좋은 오피스텔에는 여전히 수요가 몰릴 것”이라면서도 “가격을 뒷받침하는 수요가 있어야 물량 여파를 벗어날 수 있다는 점은 명심해야 한다”고 조언했다.

희소성 높아지는 상가

신규 택지지구 지정이 중단되고 상업용지가 감소하면서 분양 상가의 희소성은 더 높아지는 추세다. 이미 작년 전국에서 분양된 상가(137개)는 2015년(219개 상가)보다 감소해 2005년 이후 가장 적은 수준이었다. 시행사가 직영으로 운영하는 상업시설이 증가하는 점, 내수 침체로 임차가 원활하지 않은 것도 상가 공급을 줄이는 요인으로 꼽힌다.

다만 이런 분위기 속에서도 올해 아파트 단지 내 상가와 대규모 상가 비중은 더 두드러질 것으로 보인다.

일반적으로 아파트 입주 1년 전부터 진행되는 단지 내 상가 분양도 증가할 가능성이 크다. 올해와 내년 아파트 입주 물량만 70만~80만가구에 달하기 때문이다. 거리를 따라 배치되는 ‘스트리트형’, 별도 공간을 활용할 수 있는 ‘테라스형’ 등 상가 유형도 다양해져 투자자들의 관심을 끌고 있다. 내수 경기 침체로 분양가격마저 다소 떨어진다면 또 다른 투자자 유인 요소가 될 수 있다. 부동산114는 지난해 서울과 수도권의 3.3㎡당 평균 상가 분양가가 2301만원과 2252만원으로 2015년 대비 17%와 30%씩 떨어졌다고 집계했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “대출 비중이 큰 상업용 부동산은 금리가 인상되면 수익률이 바로 떨어진다”며 “경기 침체로 공실 부담도 커지고 있어 무조건 입지가 좋아야 한다”고 말했다. 김민영 부동산114 선임연구위원은 “최근 상가 투자의 성패는 대규모 배후 가구를 뛰어넘어 집객 효과를 극대화할 수 있는 핵심 임차인(앵커스토어)과 업종(MD) 구성이 좌우한다”며 “주목받는 상가는 특정 점포나 차별화된 업종이 일단 인기를 얻으면서 해당 상가 전체를 활성화시킨다는 특징이 있다”고 말했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com