[조일훈의 데스크 시각] 한국의 집값 & 옐런의 고민
최근 한국 주택 가격 상승은 하나의 반전이라고 평가할 만하다. 그동안 일반인은 물론이고 대다수 전문가조차 “한국의 부동산 신화는 끝났다”고 단언해왔기 때문이다. 저출산 고령화로 대변되는 인구구조의 대변화, 저성장 고착화에 따른 수요 부진을 극복하기 어려울 것이라는 전망이 대세였다.

하지만 서울 주택 가격은 2014년 8월 이후 슬금슬금 오르기 시작하더니 아파트 가격이 정점을 찍었던 ‘버블 세븐’ 시절(2006년) 가격을 추월한 지역까지 나타나고 있다. 전국 주택 가격은 2006년 말에 비해 평균 30% 가까이 올랐다.

양적완화의 이익과 비용

주택경기 활황은 1차적으로 광범위한 실수요 기반이 이끌었다. 새로운 주거를 원하는 소비자의 열망과 건설회사의 공간혁신이 맞물리면서 신시장이 열렸다. 주택연금제 도입으로 노후를 준비하는 장년층의 수요도 늘었다. 이 모든 요인을 관통하는 하나의 키워드가 있다. 연 1%대의 초저금리다. 가격이 추가로 상승할 기미가 보이자 투기적 부동자금이 앞다퉈 부동산시장에 달라붙고 있는 양상이다.

우리나라만의 현상도 아니다. 지난 8월 기준으로 미국의 주택 가격은 54개월 연속 오름세를 보였다. 지난달 중국의 신규 분양주택 가격도 17개월 연속 뛰어올랐다. 캐나다 밴쿠버, 스웨덴 스톡홀름, 호주 시드니 등의 집값도 2011년에 비해 50% 이상 올랐다.

앞으로 금리가 오르면 이런 거품이 녹아내릴 것이라는 경고가 나오고 있다. 글로벌 투자은행 UBS는 “거시경제 여건 변화로 투자 심리가 급변하거나 주택 공급량이 증가할 경우 가파른 집값 하락을 촉발할 수 있다”고 내다봤다.

하지만 글로벌 금리 인상의 방아쇠를 당길 재닛 옐런 미국 중앙은행(Fed) 의장이 본인 공언대로 ‘12월 금리 인상’을 단행할지는 여전히 미지수다. 그는 지난 14일 한 토론회에 참석해 “완화적 통화정책을 너무 오래 유지할 경우 금융시스템이나 가격 안정성 측면에서 이익을 초과하는 비용이 발생할 수 있음을 잊지 말아야 한다”고 강조했다. 방점은 인상 쪽에 찍혀 있지만 양적완화의 ‘이익’과 ‘비용’을 놓고 아직 그의 고심은 끝나지 않았다.

한국은 금리 인상 어렵겠지만…

옐런이 비용으로 표현한 것 중에 하나가 부동산 가격 거품과 같은 부작용이다. 자산 가격 상승에 따른 이른바 ‘부(富)의 효과’를 통해 일시적으로 소득과 소비를 늘리는 효과를 보고 있지만 그것이 지속 가능한 성장을 가능케 할지는 의문이기 때문이다. 최근 미국의 설비투자는 3분기 연속 감소세를 보였다.

미국이 예정대로 금리를 올린다고 한국은행이 곧장 기준금리를 올릴 것 같지는 않다. 우리 경제의 성장 잠재력과 물가수준을 감안할 때 향후 3~4년은 연 1~2%대 저금리가 이어질 전망이다. 내수가 위축된 가운데 수출도 구조적인 부진에 빠져들고 있다.

하지만 지난 주말에 모델하우스를 찾은 투자자들은 이미 해외에서 부동산 거품에 대한 경계심이 확산되고 있다는 점을 알아야 한다. 전 세계 자금의 70%를 영향권에 두고 있는 미국의 금리 인상이 현실화되거나 국내 주택 실수요 기반이 소진되는 어느 시점에 한국의 집값도 강력한 조정 압력을 받을 가능성이 높다.

조일훈 증권부장 jih@hankyung.com