그린벨트 규제 완화 바람…서울 인접한 하남시 토지시장 들썩!!

보존가치 낮은 곳 지자체가 직접해제
하남시 행정면적의 80%가 그린벨트

지하철 9호선 개통예정 등 개발 호재
그린벨트 풀리면 땅값 2배 가량 뛰어하이랜드

정부의 개발제한구역(그린벨트) 규제 완화 소식이 전해지면서 경기도 하남시 일대 그린벨트 토지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

환경보전 필요성 낮은 그린벨트 지역은 지자체 판단으로 개발을 허용될 가능성이 높아진데다 하남시는 서울에 인접한데다 행정 면적의 80%이상이 그린벨트 지역이어서 투자자들의 주목을 받고 있는 배경이다.

이런 가운데 (주)하이랜드는 서울 강동구 둔촌동에 접해있는 하남시 감북동·초이동 그린벨트를 선착순 공개 분양하고 있다. 이번 분양지는 회사보유분 우수 필지가 포함되어 있다고 한다.

현재 분양 토지는 3306㎡ 전후로 대분할 되어 있으며 331㎡을 기준으로 분양금액은 3.3㎡당 59만~80만원이다. 잔금 납부 후 바로 개별등기를 진행하고 있다.

매각 대상 토지는 개통 예정인 지하철 9호선 보훈병원역 주변으로 서울 잠실까지 10분대, 강남까지 20분대의 서울 생활권 지역으로도 꼽힌다.

○그린벨트 해제 지자체로 권한이임

최근 정부는 청와대에서 3차 규제개혁 장관회의를 열어 올해부터 30만㎡ 이하의 그린벨트는 시도지사가 해제할 수 있도록 권한을 이임하기로 했다.

이에 따라 지난 2009년에 수립된 광역도시계획에 따라 2020년까지 국토면적 3.9%(3,862㎢)에 달하는 그린벨트 중 여의도 면적(2.8㎢)의 83배에 이르는 233㎢의 그린벨트가 해제될 예정이다. 경기도는 해제 예정면적은 여의면 면적의 약 17배에 달할 것으로 예상한다.

정부는 그린벨트 지정 후 변화된 여건에 따라 환경보전 필요성이 낮은 곳은 지자체 판단으로 개발을 허용하겠다는 취지이다. 행정 면적의 80% 이상이 그린벨트인 하남시가 앞으로 미니 택지지구나 산업단지 등의 개발이 촉진될 것이란 전망이다.

특히 이번 조치로 서울과 인접해 있어 적극적인 개발수요에도 과도한 그린벨트 지정으로 개발에 엄두를 못 냈던 하남시의 경우 직접적인 수혜를 볼 것으로 예상된다.

○하남시, 51개 취락 개발행위 완화

하남시는 작년 11월 12일 자로 개발제한구역이 관통하는 51개 취락, 787필지, 20만6004㎡ 면적의 토지에 대해 개발행위를 완화하는 내용의 도시관리계획 재정비 결정을 고시했다.

이번 고시에 따라 3개 취락(섬말, 샘골, 법화골)지역은 자연녹지지역에서 제1종 전용주거지역으로, 그 외 48개 취락은 자연녹지지역에서 제1종일반주거지역으로 건축물의 신축 등 개발행위가 가능해졌다.

시 관계자는 “이번 재정비 결정으로 개발제한구역의 엄격한 규제가 해소됨에 따라 지역경제가 활성화되고 주민불편이 해소될 것으로 기대된다”고 말했다.

현재 하이랜드가 매각하는 필지도 자연녹지지역의 제1종일반주거지역으로 지구단위계획구역(대사골지구)으로 지정되어 있다. 개통예정인 지하철역과 바로 인접해 있다. 최근 발표된 세종 간 고속도로 건설 계획도 호재로 꼽힌다. 서울(구리)~하남~성남~용인~안성~천안~세종을 잇는 연장길이 128.8km의 왕복 6차선이 개통되면 하남에서 세종까지 1시간대 이동이 가능할 것으로 예상되기 때문이다.

○하남시 감북·초이동 유망지로 급부상

경기도의 그린벨트 해제 가능 면적이 약 20%나 되고, 하남시는 80% 이상이 그린벨트로 묶여있어 하남시가 이번 해제 조치의 최대 수혜자가 될 전망이다.

하남시 감북동 배다리마을, 춘궁동 궁안마을, 천현동, 선린동은 이미 그린벨트에서 해제됐다. 신세계 복합쇼핑몰 유니온스퀘어 사업이 내년에 완공을 앞두고 있는 등 하남시에는 대형 사업이 진행 중이다.

국토부는 작년에 14년 만에 전국의 그린벨트를 10개월 동안 환경영향평가를 시행했다.

정부의 이번 환경평가는 그린벨트 해제 확대를 위한 포석이라는 분석이 지배적이다.

작년 5월에 발표된 그린벨트 규제 개선방안에 따라 조만간 개발제한구역에 대한 시행령이 발표될 예정에 있어 그린벨트 투자에 관한 기대감이 상승하고 있다.

최근에 구리 토평동 일대와 광명 소하지구가 그린벨트가 해제되어 차기 해제 지역으로 하남지역이 1순위가 될 것이란 기대감이 높아지고 있는 것이다.

국토부가 주목하고 있는 뉴스테이 조성 대상 지역으로 개발제한구역인 하남시 초이동 일대가 검토되고 있는 데는 올해 뉴스테이 공급촉진지구로 선정한 전국에 걸친 총 8개 지구 중 무려 6개 지구가 개발제한구역이라는 점에서 맥을 같이하고 있다.

최근에 하남시는 천혜의 자연환경과 편리한 교통여건으로 수도권 최적의 주거 환경 도시로 각광받고 있다.

강남과 가까운 하남지역은 그린벨트를 풀어 미사, 위례, 감일지구를 개발 중에 있으며 보금자리지구에서 해제된 감북동과 초이동은 하남시 2020 도시기본 구상도의 개발제한구역 활용구상 안에 따르면 지식기반산업 및 저밀도 친환경 주거지역으로 개발이 계획 중이다.

(주)하이랜드가 내놓은 현재 매각지는 필지 안쪽까지 차량이 다닐 수 있도록 현황 도로가 있고 여러 곳이 텃밭으로 사용 중이며 체육시설이나 무허가 건축물들이 곳곳에 들어서 있다.

이는 향후 그린벨트를 해제하는 기준이 되는 환경평가 3~5등급 지역으로 보존가치가 낮아 해제 가능성이 아주 높다는 게 전문가들의 의견이다.

분양지는 서울 강남권과 가까운 곳에 있고 금년에 개통되는 9호선 보훈병원역과 인접해 있는 등 뛰어난 교통 여건으로 개발수요가 클 것으로 예상하고 있다.

이곳은 도시지역에 자연녹지로 4층 이하의 여러 용도의 건축행위가 가능하지만 지형 여건상 그린벨트 해제 시 단독주택이나 타운하우스 등 고급 주택지로 개발이 이루어질 가능성이 크다는 게 부동산 전문가들의 견해이다.

현재 매각 필지 주변 그린벨트 전·답의 경우 3.3m²당 500만~600만원에 거래되고 있으며 그린벨트가 해제되어 건축이 가능한 토지는 800만~1000만원을 넘고 있다.

문의:02-2038-0171

강영구 한경닷컴 기자