경기 화성시 동탄1신도시 시범다은마을 아파트 단지와 마주보고 있는 중심상업지구.
경기 화성시 동탄1신도시 시범다은마을 아파트 단지와 마주보고 있는 중심상업지구.
크게 늘어난 시중 유동자금이 수도권 신도시 상가로 몰리면서 상가 고분양가 논란이 재점화되고 있다. 아파트 청약 열기에 이어 위례(서울 송파·하남·성남), 경기 하남 미사, 화성 동탄2, 고양 삼송, 수원 광교 등 수도권 인기 택지지구에서 상가 물량이 쏟아지면서 나타나고 있는 현상이다. 미래 가치를 보고 좋은 입지를 선점하는 게 유리하다는 의견부터 신도시 상권이 활성화되는 5~7년 동안 가격이 떨어지는 경우가 많아 초기 분양가를 잘 따져봐야 한다는 조언까지 부동산 전문가들 시각도 다양하다. 상가에 입점한 지 8년을 넘긴 동탄1신도시와 상가 분양이 한창인 동탄2신도시를 함께 둘러봤다.

◆상가 첫 계약자가 손실 본 동탄1

2006년 상반기 경기 화성시 동탄1신도시 중심상업지구(반송동) 내 근린상가 J프라자의 1층 점포는 3.3㎡당 3800만~4300만원에 분양됐다. 대로변에 접해 있고 아파트 단지를 바라보는 A급 입지였다. 그해 말부터 차례로 신도시 내 4만가구의 입주가 시작될 예정이었다. 신도시 북쪽과 맞닿은 삼성전자 반도체 화성공장도 2012년 추가 증설을 완료할 계획이라 인구 유입에 대한 기대가 컸다.

10년이 지난 1일 현재 이 건물에서 장사가 잘 되는 출입구 옆 1층 상가는 3.3㎡당 3400만원대에 매물로 나와 있다. 분양 초기 분양가 11억2000만원, 보증금 5000만~6000만원에 월세 500만원을 받던 상가는 지금 매매가 9억2000만원, 월세 300만원 안팎에서 시세가 형성돼 있다. 그나마 가격이 떨어졌다가 회복된 사례다.

술집과 음식점, 옷가게, 대형 통신사 대리점, 은행 등이 밀집한 이곳 중심상업지구는 상권이 자리를 잡으면서 시세도 올랐다. 지난해 입주를 시작한 동탄2신도시 주민들이 주변에 변변한 상업시설이 없어 주말이면 차로 15분 거리인 동탄1신도시로 넘어오기도 한다. 그런데도 동탄1 중심상업지구 내 상가 상당수는 분양가보다 1억~2억원 낮은 가격에 거래되고 있다.

분양가 대비 40% 이상 가격이 떨어진 상가도 있다. 능동중학교 인근 주공휴먼시아 단지 내 1층 상가(전용면적 31㎡, 분양면적 36㎡)는 2억4000만원에 분양됐지만 현재 1억4000만원에도 팔리지 않고 있다. 1000만원에 80만원이던 임대료도 60만원까지 낮아졌다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “상가 투자는 수익률을 5~6%에 맞추는데 초기 분양가가 높으면 임대료가 올라가고 결국 세입자를 찾지 못해 시세가 떨어지는 구조”라고 말했다. 그는 “동탄1신도시뿐만 아니라 판교·김포신도시에서도 시세가 분양가보다 낮은 상가가 적지 않은데 앞으로 위례나 하남미사 상가쪽도 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.
상가 분양이 한창인 동탄2신도시의 동탄역 인근 건설현장. 문혜정 기자
상가 분양이 한창인 동탄2신도시의 동탄역 인근 건설현장. 문혜정 기자
◆10억원대 상가 ‘완판’되는 동탄2

경부고속도로를 사이에 두고 동탄1신도시와 마주 보는 동탄2신도시에서는 작년 말부터 아파트 단지 내 상가와 근린상가가 문을 열었다. 지난해 시범단지 2만가구의 입주가 시작됐고 올해부터 인구가 본격적으로 늘어날 전망이다.

연내 고속철도(KTX) 동탄역이 개통되는 동탄역세권 상업지구는 돈이 가장 많이 몰리는 곳이다. 프라자상가(건물 전체가 상가)와 오피스텔 복합상가 등이 분양되고 있다. 입지가 좋은 1층 상가는 3.3㎡당 분양가가 4000만원이 넘는다. 전용면적 43~46㎡, 분양면적 82~89㎡짜리 상가는 10억~11억원대다. 분양대금의 40% 정도는 무이자 대출이 가능해 계약금만 낸 상가 분양권에는 수천만원의 웃돈도 붙어 있다.

분양대행사 가은디에스컴퍼니의 마영두 팀장은 “이 일대 1층 상가는 순식간에 분양이 끝나는 추세”라며 “2~5층도 신도시에 꼭 필요한 병원이나 학원에 세를 놓겠다는 투자자의 관심이 높다”고 말했다.

그러나 우려의 목소리도 적지 않다. 익명을 요구한 한 상가 분양업계 관계자는 “장사가 될 만한 목 좋은 자리는 부동산 중개업자들이 선점한 뒤 웃돈을 받고 되파는 일명 ‘찍기’가 흔하다”고 귀띔했다. 시행사들이 땅을 비싸게 낙찰받아 가뜩이나 분양가가 높은데 유통 과정에서 또다시 거품이 낄 수 있다는 설명이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “내수 경기가 침체한 상황에서 신도시 상권이 활기를 띠려면 시간이 걸린다”며 “초기 상가 투자는 신중하게 수익성을 따져봐야 한다”고 강조했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com