상가 임차인의 권리금을 보호하는 내용을 담은 상가건물임대차보호법 개정안이 이달 시행에 들어갔다. 상가 세입자끼리 권리금을 주고받는 것을 건물주가 방해하면 손해를 물어줘야 한다는 내용이 핵심이다. 건물주가 권리금을 인정하지 않은 채 세입자와의 임대차 계약을 일방적으로 해지할 경우 생기는 세입자 피해를 막기 위한 것이다. 전국 권리금 규모는 33조원에 달하는 것으로 추정된다.

세입자를 보호한다는 취지에도 불구하고 시행시기에 대한 논란은 끊이지 않고 있다. 개정안은 법 시행 이후 새롭게 체결되는 계약뿐만 아니라 기존 계약도 법 적용을 받도록 했다.

이에 대해 일각에선 소급입법이라고 지적한다. 권리금에 대해 아무런 부담을 질 필요가 없었던 건물주들이 예상치 못한 부담을 지게 된 까닭이다. 세입자 선택권까지 침해당한 터여서 건물주들이 위헌 소송을 제기할 가능성도 거론된다.

공익을 위한 불가피한 조치인 만큼 소급입법이 아니라는 주장도 있다. 새롭게 체결되는 계약부터 적용하면 건물주들이 권리금 부담을 없애거나 줄이기 위해 기존 임차인을 내보낸 뒤 임대료를 대폭 올릴 가능성이 있다.

이런 행태를 막기 위해선 기존 계약부터 적용할 수밖에 없다는 것이다. 소급입법 논란에 대해 민병두 새정치민주연합 국회의원과 최광석 로티스합동법률사무소 변호사가 지상 토론을 벌였다.

찬성 / 기존 계약부터 적용해야 권리금 지급한 임차인 보호

임차인에게 권리금 회수 기회 줘야

지난 5월12일 국회 본회의에서 상가권리금 회수 기회를 보장하는 상가건물임대차보호법 개정안이 통과됐다. 그리고 5월13일 공포돼 시행되고 있다. 개인적으로 2013년부터 상가권리금보호를 위한 법안 작업에 착수하고, 2014년 1월 처음 상가권리금 보호법을 발의한 이후 국회 본회의에서 통과돼 앞으로 상가임차인들의 권리금 떼일 걱정이 줄어들 것이라고 생각하니 매우 감격스러운 날이기도 했다.

일부 사람들은 이번에 통과된 상가권리금보호법에 대해 소급입법이며 부적절하다는 취지에서 문제를 제기하는 듯하다.

그러나 이런 문제제기는 내용을 충분히 이해하지 못하거나 과도한 우려일 가능성이 높다고 생각한다.

이번에 통과된 상가권리금보호법은 부진정소급입법 방식을 취했다. 소급입법은 진정소급입법(眞正遡及立法)과 부진정소급입법(不眞正遡及立法)으로 구분되는데 진정소급입법의 경우 ‘이미 종료된 사실관계 또는 법률관계’에 적용하는 것을 의미하며, 부진정소급입법은 ‘현재 진행 중인 사실관계 또는 법률관계’에 적용하는 것을 의미한다. 이런 사실을 전제로 부진정소급입법 방식의 타당성에 대해 살펴볼 필요가 있다.

첫째, 내용적 측면을 살펴보면 이번에 통과된 상가권리금보호법의 특징은 상가권리금 자체를 보호하는 방식이 아니라 상가권리금에 대한 ‘회수 기회’를 보호해주는 법안이다. 그렇기 때문에 임대인에게 금전적으로 피해가 발생하는 것은 없다.

둘째, 2014년 7월 소상공인시장진흥공단 조사연구실의 ‘권리금 거래·분쟁형태 실태조사’에 의하면 조사 대상자 1030명(임차인 854명, 임대인 176명) 중 응답자의 75.6%가 권리금을 계약 당시 현금으로 지급했으며, 88.0%가 임대차 계약서 또는 영업양도 계약서 등에 지급한 권리금에 대해 기재하지 않았다.

계약서에 권리금 지급 사항을 기재하지 않은 이유는 79.9%가 거래 관행이라고 답변했다.

이 같은 조사결과를 고려해볼 때 만일 부진정소급입법의 형식을 취하지 않고, 새로 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용할 경우 이미 권리금을 낸 임차인은 자신들이 갖고 있는 기존 권리금을 보상받지 못하게 될 가능성이 존재한다. 사회적 혼란은 물론이고, 부당한 피해를 보는 임차인이 대거 발생할 우려가 있다.

셋째, 상가건물임대차보호법에서 ‘부진정소급입법’ 방식은 이번이 처음이 아니라는 것이다. 상가건물임대차보호법이 제정된 것은 2002년 11월1일부터다. 그 전에는 상가건물임대차보호법이 존재하지 않았다. 상가건물임대차보호법이 제정될 당시에도 적용례를 통해서 부진정소급입법 방식을 취했다.
당시 부진정소급입법의 대상이 된 조항은 제3조, 제5조, 그리고 제14조다. 제3자는 대항력 부분이고, 제5조는 보증금 회수반환청구에 관한 부분, 제14조는 보증금중 일정액에 대한 최우선변제권에 관한 부분이다.

당시 이러한 조항들에 대해서 부진정소급입법을 취한 이유 역시 법적 안정성과 법 개정의 실익 등을 종합적으로 고려할 때 ‘현재 진행 중인 사실관계 또는 법률관계’인 사람들에게도 적용하는 것이 더 바람직하다고 판단했기 때문이다.

반대 / 사전에 '法的 의무' 의식 못한 임대인에게 소급입법은 부적절

권리금 평가시스템 미흡…천천히 범위 넓혀야

상가권리금 보호를 담은 상가건물임대차보호법의 제정 그 자체는 역사적인 사건이라고 평가할 수 있다.

우리는 그동안 권리금의 개념과 내용을 어떤 범위까지 얼마나 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 모호할 수밖에 없었고, 관련 이슈가 생길 때마다 반짝 거론하다가 논의를 마무리하지 못한 채 국회 벽장 속에 방치하기를 반복하면서 긴 세월을 허비했다. 그 결과 권리금은 수십조원이라는 천문학적인 규모로 현실에서는 엄연히 존재하지만, 법의 보호로부터는 철저히 외면당하면서 오로지 당사자 간의 계약이라는 틀 안에서만 다뤄져왔다. 그러다 보니 계약을 통해 권리금 관계를 형성할 수 없는 임대인과의 관계에서는 아무런 주장을 할 수 없는 처지가 되면서 실무상으로 주고받는 임차인들 간의 계약으로만 이뤄져왔다. 그 때문에 실제 분쟁 역시 주고받은 임차인들 간 권리금 산정에 관한 다툼이 대부분일 수밖에 없었다.

결국 권리금문제는 임대인에게 아무런 주장을 하지 못하고, 임대인의 마음먹기에 따라 언제 터질지 모르는 임차인들 간 폭탄돌리기 게임으로 전락했다. 이번 법 통과는 지난 수십년간의 방치 상태를 탈피했다는 점에 가장 큰 의의가 있다.

하지만 이런 역사적인 의미에도 불구하고 이번 입법은 근본적으로 아쉬운 점이 없지 않다. 권리금에 관한 시행시기도 적지 않은 문제를 안고 있다. 시행시기에 대해 부칙 제3조는 ‘제10조의 4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다. 워낙 분쟁 소지가 많아 수십년간 입법화되지 못한 것이 상가권리금인데, 이렇게 논란이 많은 법안을 법 시행 당시의 기존 임대차계약에 대해서도 그대로 적용하게 한다면, 지난 수십년간 임차인 권리금을 임대인에 대한 법적인 ‘의무’라는 부담으로 의식하지 못한 채 계약을 체결한 임대인에게 불의의 타격이 될 수 있다.
소급입법 금지와 이해관계인에 대한 불의타(不意打) 금지원칙 등을 고려한다면 가장 무난한 시행시기는 ‘대항력에 관한 적용례’를 규정한 부칙 제2조의 시행시기를 고려해 ‘이 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되는 임대차부터 적용한다’고 정하는 것이 가장 무난했을 것으로 보인다. 물론 이럴 경우 법 시행 이후 새로 체결되는 임대차계약 과정에서 임대인이 권리금을 회피 내지 최대한 감축하는 차원에서 기존 임대차계약에 비해 임대료를 대폭 인상하는 등 적지 않은 부작용이 생길 가능성이 있다. 이를 대비하는 차원에서 법 시행 당시의 기존 임대차계약에 대해서도 법 적용이 가능하게 입법한 것으로 짐작되지만, 이 점을 감안하더라도 기존 임차인이 주선한 신규 임차인을 거절하게 되면 거액의 부담으로 이어질 수 있는데, 이를 전혀 고려하지 못한 기존 임대차계약에 대해서도 그대로 적용하는 것은 향후 사회적인 큰 혼란으로 이어질 가능성이 크다.

또 권리금의 특성상 여러 가지가 모호할 수밖에 없는 측면이 있고 마음먹기에 따라 권리금 부풀리기도 얼마든지 가능한데 이를 검증할 만한 객관적인 평가시스템이 미흡한 것이 현실이다. 바로 그 때문에 지난 수십년간 입법화에 실패한 것도 부인할 수 없는 사실이 아닌가. 그렇다면 첫 입법에서는 임차인 측에 다소 미흡하더라도 보다 명확한 범위에만 국한해 입법한 다음 추후 시행 과정에서 범위를 더 넓혀나가는 것이 입법정책적으로 더 나은 방향이 아니었을까 한다.

조성근 기자 truth@hankyung.com