정부는 기업형 민간임대주택의 월 임대료가 40만~80만원 선에서 책정될 것으로 예상한다. 중산층이 지급할 수 있는 월 임대료가 40만~150만원 수준이어서 시장에서 충분히 받아들여질 수 있는 수준이란 평가다.

국토교통부는 서울의 기업형 임대주택 월 임대료를 80만원 안팎으로 내다봤다. 서울의 중위 전셋값인 2억4300만원을 연 6%의 월세전환율(보증부 월세)로 계산하면 보증금 8100만~1억400만원, 월 임대료 70만~81만원이라는 계산이다. 같은 기준으로 수도권(중위 전셋값 1억8500만원)은 보증금 6200만~8000만원에 월 임대료 53만~62만원이다. 지방(9000만원)은 보증금 3000만~3900만원, 월 임대료 26만~30만원 수준이다.

2012년 통계청 가계동향조사에 따르면 중산층(4인가족 기준)의 소득범위는 월 177만~531만원, 중위 소득은 354만원이다.

이를 바탕으로 지난해 주거실태를 조사한 결과 중산층이 지급할 수 있는 월 임대료는 40만~150만원으로 나타났다. 서울은 소득 8분위(가처분 소득 422만원) 이상 가계가 기업형 임대주택의 임대료를 부담할 수 있다는 게 국토부의 계산이다. 수도권은 5분위(287만원), 지방은 3분위(205만원) 가계가 부담 능력을 갖추고 있다.

실제로 보증금 3700만~4400만원에 월 임대료 41만~50만원 수준에 공급된 인천 도화 임대주택리츠(전용 59~74㎡)는 7.6 대 1의 경쟁률을 기록했다. 동탄2신도시 임대주택리츠(전용 74~84㎡)는 보증금 6100만~7400만원, 월 임대료 61만~69만원이었고 경쟁률은 2.2 대 1로 인기를 끌었다.

다만 실제 임대료가 더 오를 가능성을 배제할 수 없다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “주변시세 땅값 건축비 등을 기준으로 임대료를 정하기 때문에 임대료는 지역에 따라 크게 차이날 것”이라며 “건설사가 5% 수익률을 맞추려면 임대료가 높아질 수 있다”고 말했다.

일각에선 월 임대료 50만~60만원은 중산층도 부담하기 힘든 수준이라고 지적한다. 강영훈 붇옹산의 부동산스터디 대표는 “서울 아파트 월세전환율은 6%대지만 실제는 그보다 더 낮은 전환율이 적용된다”며 “중산층도 월세 50만~60만원을 부담스러워해 계약이 잘 이뤄지지 않는다”고 설명했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 중산층이라고 정의한 세입자들은 여전히 월세에 대한 심리적 거부감이 강하고 전세를 선호한다”며 “새 임대주택이 자리를 잡기 전까지 임대료 부담이 큰 수도권 일부 지역에선 보증금 비중이 높은 반전세 유형의 상품을 유도하는 게 바람직하다”고 조언했다.

이현진 기자 apple@hankyung.com