건설사가 아파트 분양가를 결정하는 방법은 크게 세 가지다. 땅값과 건축비에 적정 이익을 붙이는 ‘원가법’과 주변 시세를 감안해 결정하는 ‘비교사례법’, 향후 예상 수익을 따져 가격을 책정하는 ‘수익환원법’ 등이다.

일반적으로 원가법을 토대로 비교사례법과 수익환원법 등을 추가해 분양가를 결정한다는 게 건설업계의 설명이다.

부동산 경기가 호황일 때는 집값이 상승 추세인 점을 고려해 원가에다 이익을 많이 붙이고, 반대로 침체일 때는 주변 시세를 반영해 분양가를 낮추는 방식이다. 최근 새 아파트 분양가가 오르는 것은 분양시장 활황으로 분양가가 다소 비싸더라도 청약자들이 몰려 분양에 성공할 수 있다는 건설사 판단에 따른 것이다.

하지만 건설사 마음대로 분양가를 책정할 수는 없다. 2007년 12월 이전에 관리처분인가를 신청한 재건축·재개발 아파트를 제외한 새 아파트는 모두 ‘분양가 상한제’를 적용받는다.

집값 급등을 막기 위해 도입한 분양가 상한제는 국토교통부가 정하는 기본형 건축비와 건축비 가산비에 땅값을 합해 분양가를 산출하고, 해당 지방자치단체의 승인을 받아야만 분양이 가능하도록 한 제도다.

최근 인기가 많은 위례·동탄2신도시나 지방 혁신도시 등의 택지지구는 지구 조성자인 LH(한국토지주택공사)가 받는 땅값이 공개돼 있는 만큼 건설사들은 구조 형식과 주택성능 등급에 따라 추가 비용을 받을 수 있는 건축비 가산비를 통해 분양가를 인상하고 있다.

그러나 많게는 1000억원을 웃도는 땅값을 마련하는 과정에서 발생한 금융비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 분양가 상한제가 오히려 분양시장을 왜곡하고 있다고 건설업계는 지적한다.

건설업계 관계자는 “분양 원가를 바탕으로 이익을 극대화하면서도 분양률을 높일 수 있는 가격을 산출하기 위해 전문 컨설팅업체를 통해 수차례 시장 조사를 한다”며 “무턱대고 분양가를 높게 책정하는 건설사는 없을 것”이라고 말했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com