'홍대상권' 단독주택 리모델링 붐…얼마나 수익 나길래
서교동 일대 용적률 200%…4층까지 올려 지을 수 있어
임대수익률은 年7~8% 가능
다가구-다세대 구분 잘 해야
다가구주택은 1인 소유…다세대는 가구마다 지분
‘알박기’로 사업차질 우려
지난 4월 A씨는 서울 서교동 카페거리 초입에 있는 다가구주택(지하 1층~지상 3층)을 산 뒤 근린상가로 리모델링했다. 담장을 헐고 정원을 개조해 1층에 카페를 들였다. 2~3층은 깨끗하게 리모델링해 주거용으로 사용하고 있다. 블루페어리를 기준으로 맞은편과 오른쪽에 있는 다가구주택도 리모델링이 한창이다. 공사가 끝나면 1~2층에 커피숍이 들어올 예정이다.
○1~2층엔 카페, 3~4층엔 살림집
지난 21일 국민은행 수석 VIP 팀장 20여명과 함께 서교동 카페거리 상권투어를 진행한 김기용 국민은행 부동산 전문위원은 서교동 카페거리의 가장 큰 특징으로 “단독주택이 리모델링을 거쳐 1종 근린생활시설로 바뀌는 것”이라고 설명했다.
건물주들은 집을 리모델링해 1~2층은 카페나 음식점으로 세를 주고 위층은 살림집으로 쓰거나 원룸으로 임대해 수익을 얻고 있다. 서교동 A빌딩은 건물주가 2009년 19억원에 사들여 리모델링에 들어갔다. 1개층을 더 올리고 엘리베이터를 설치한 뒤 건물 외관도 세련되게 꾸몄다. 전체 6개층 가운데 1~4층을 임대 중이다. 보증금 2억원에 월 임대료 1600만원을 받아 임대수익률은 연 5.05%다. 주인이 쓰고 있는 5~6층까지 모두 임대할 경우 예상되는 임대수익률은 연 7~8%에 달한다. 호가는 40억원으로, 2009년 매입할 때보다 2배 정도 올랐다.
서교동 일본식 주점 ‘맛있는 교토’ 근처의 지하 1층~지상 4층 건물은 3월 공시지가(1360만원)의 4배를 웃도는 3.3㎡당 5653만원에 팔렸다. 현재 리모델링 마무리 공사가 진행 중이다. 아래층은 카페, 위층은 사무실로 쓸 예정이다. 출판사 ‘다산북스’가 운영하는 북카페 ‘나와 나타샤와 흰당나귀’ 인근 다가구주택은 지난해 1월 팔린 뒤 리모델링을 거쳐 1층에 ‘카페 UFF’를 들였다.
○주차장 확보 등 규제 적은 게 매력
서교동 카페거리 일대는 도로변을 제외하고 대부분 제2종 일반주거지역이다. 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용해 4층까지 올릴 수 있다. 상대적으로 저층 건물이 오밀조밀 모여 골목을 이룬다. 역삼동 언덕길·이태원 경리단길·해방촌 등 경사가 가파른 상권과 달리 이곳은 너른 평지여서 상권 확장성이 높다.
다가구주택을 근린생활시설로 리모델링하는 가장 큰 이유는 상대적으로 규제가 적기 때문이다. 주택은 시설면적 100~150㎡당 1대의 차를 댈 수 있는 주차장을 확보해야 한다. 반면 제1종 근린생활시설은 시설면적 200㎡당 1대꼴이다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “리모델링 비용은 설계 등 조건에 따라 천차만별이지만 보통 3.3㎡당 200만~250만원 안팎”이라며 “석면철거, 소방시설 설치, 옹벽 보강 등의 비용이 변수”라고 말했다.
매입할 때는 얼핏 보기에 비슷한 다가구주택과 다세대주택을 잘 구별해야 한다. 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유지만, 다세대주택은 가구마다 주인이 다르다. 김 전문위원은 “개발업자가 다세대주택 전체 10가구 가운데 9가구를 샀는데, 나머지 한 집이 ‘알박기’를 하면 리모델링을 추진하기 어렵다”고 지적했다.
일각에서는 매매가격이 너무 높다는 지적도 나온다. 김 전문위원은 “매매가격이 대부분 공시가격의 3배 이상이어서 리모델링 후 임대수익률이 1~3% 수준에 불과한 건물도 더러 있다”며 “현재의 수익성보다 미래가치를 높게 보는 이들이 매수한다”고 설명했다.
이현진 기자 apple@hankyung.com
