굿모닝 투자의 아침 1부- 지표와 세계경제



BS투자증권 홍순표> 그동안 미국 증시가 타 증시 대비 뚜렷하게 상승흐름을 연출할 수 있었던 것은 연준의 유동성 공급으로 미국 경제의 성장세가 앞으로도 지속 가능할 것이라는 신뢰감에 바탕을 두고 있기 때문이다. 특히 미국 주택경기가 미국 경제 성장세의 지속 가능성을 가장 크게 지지해주는 요인으로 지목됐지만 지난 6월부터 이런 흐름이 흔들리기 시작하고 있다.



지난 6월부터 연준의 테이퍼링과 관련된 이슈가 수면 위로 떠오르면서 주택시장의 회복세가 둔화되기 시작됐고 이후에는 셧다운의 영향으로 고용시장의 회복이 미약해지면서 가계소득에 대한 전망이 불투명해짐에 따라 미국 주택시장의 회복은 상당히 제한적이다.



간밤 전미주택건설협회, 즉 NAHB 대략 900명 가량의 주거용 주택건설업자를 대상으로 향후 주거용 부동산시장에 대해 서베이를 한 결과를 담고 있는 주택시장 역시 크게 다르지 않은 결과를 공개했다.



즉 11월 NAHB 주택시장지수는 미국 주택시장이 추세적으로는 회복흐름을 분명히 이어가고 있지만 회복세가 최근 둔화되는 양상이 나타내고 있다. 지난 11월에는 NAHB 주택시장지수 54포인트를 기록하면서 전월치와는 동일했지만 당초 예상했던 55포인트를 하회하면서 지난 6월 이후 전반적으로 기준선인 50포인트를 6개월째 상회하면서 여전히 주택건설업자들은 미국 주택경기에 대해 긍정적인, 즉 낙관하는 성향이 더 강한 것을 보여주고 있다.



그렇지만 NAHB 주택시장지수는 전월 대비 지난 6월 이후 이어지고 있는 우하향 흐름에서 여전히 벗어나지 못하고 있다. 전년 동월비 기준으로 봤을 때도 NAHB 주택시장지수는 연준의 테이퍼링 이슈가 본격화된 6월 이후 5개월 연속해서 상승세가 크게 둔화되는 흐름이 나타나고 있다.



기조적으로는 앞으로도 미국 주택시장은 완만한 회복흐름을 이어가겠지만 단기적으로 보면 연방정부 폐쇄의 영향력이 주택경기의 경기지표들을 통해 확인될 수 있고, 앞으로도 계속 시장에 이슈가 될 수밖에 없는 연준의 테이퍼링 이슈도 미국 주택경기의 회복세를 저해하는 요인이 될 수 있다.



무엇보다 수요 측면에서 주택시장을 지지해줄 수 있는 구매여력이 약해지고 있다는 점에서 앞으로 발표될 미국 주택시장 관련 지표들의 둔화를 예상해볼 수 있다. 연준의 테이퍼링 이슈로 모기지 금리가 빠르게 상승하면서 주택구매여력지수는 지난 2008년 11월 이후 가장 낮은 수준에 위치하게 됐고, 전년 동월비 기준으로 봐도 7개월 연속해서 하락흐름을 이어가고 있다. 그만큼 주택 구매에 대한 여력이 약해지고 있는 것을 보여주고 있는 데이터다.



미국 주택시장에 대한 낙관적인 시각이 강화될 수 있을지를 가늠하기 위해서는 NAHB 주택시장지수의 중요한 변곡점점보다 찬양하고 있는 주택구매여력지수가 과연 어느 정도 수준에서 의미 있는 저점을 확인하고 다시 상승세로 전환할 수 있을지 여부를 향후에 꼼꼼히 챙겨야 한다.



그리고 케이스실러 주택가격지수를 보면 미국의 주택 가격은 작년 6월에 플러스 상승률로 전환된 이후 14개월 연속해서 상승세를 이어가고 있고, 현재는 상승 정도가 다소 둔화되는 모습이 나타나고 있다. 그렇지만 NAHB 주택시장지수의 둔화를 고려한다면 미국 주택 가격의 상승세는 감속할 가능성을 충분히 예상할 수 있다.



또 주택 가격의 상승세가 앞으로 주춤하게 되면 향후 주택 건설 활동 역시 둔화될 것이다. 신규주택 착공 증가율과 NAHB 주택시장지수 상승률을 보면 NAHB 주택시장지수가 신규주택 착공에 대해서 분명한 선행성을 보여주고 있다. 이런 부분들을 고려한다면 신규주택 착공 증가율이 8월에 +17.5%에 그치면서 플러스 증가율을 기록한 2011년 9월 이후의 평균치인 26%를 하회하면서 신규주택 착공 증가율이 둔화되고 있다. NAHB 주택시장지수 상승률의 우하향 흐름을 고려한다면 신규주택 착공건수 증가율의 부진은 더 이어질 것이다. 결국 낮아지고 있는 주택시장에 대한 체감지수는 앞으로의 실물 주택경기가 다소 둔화될 여지를 보여주고 있다.


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