정부 기금으로 운용되는 전세대출도 눈여겨 볼 필요가 있다. 은행 자체 전세대출보다 자격 조건이 까다롭지만, 금리 등 대출 조건이 더 유리하기 때문이다. 크게 국민주택기금을 재원으로 시중은행이 판매하는 근로자·서민 전세대출과 저소득가구 전세대출로 나뉜다. 최근 정부가 내놓은 ‘목돈 안드는 전세대출Ⅰ·Ⅱ’도 주목해야 한다.

○근로자·서민 전세대출

부부합산 연소득 5000만원 이하의 가구주…연 3.3% 금리로 서민 전세대출 받을 수 있어
근로자·서민 주택구입자금 대출은 말 그대로 서민들이 낮은 금리로 돈을 빌려 내 집을 마련해줄 수 있도록 도와주는 상품이다. 특히 ‘8·28 전·월세 대책’의 후속 조치로 주거용 오피스텔을 구입할 때도 근로자·서민 주택구입자금 대출을 받을 수 있는 등 대출 자격과 조건 등이 크게 완화됐다.

근로자·서민을 위한 주택구입자금 대출 금리는 연 3.3%(변동금리) 수준으로 생애최초 주택구입자금 금리(연 2.6~3.4%)와 비슷하다.

대출 대상은 대출 신청일 현재 가구주로서 주택 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지급한 근로자 및 서민이다. 만 19세 이상 가구주여야 하며 부부합산 연소득(상여금 및 수당포함)이 5000만원 이하면 대출받을 수 있다. 단 신혼가구인 경우 5500만원 이하, 혁신도시 이전 공공기관 종사자는 6000만원 이하까지로 연소득 기준이 늘어난다.

대출 한도는 전·월세 보증금의 70% 이내에서 최고 8000만원(수도권 지역 1억원)까지다. 대상 주택은 주거면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하다. 대출 기간은 2년으로 3회까지 연장할 수 있어 최장 8년까지 상환기일을 미룰 수 있다.

○저소득 가구 전세대출

저소득 가구의 경우 연 2%의 ‘저소득가구 전세자금대출’을 노려볼 수 있다. ‘저소득’ 가구의 기준은 지방자치단체장의 추천서 발급 여부에 따라 결정된다. 해당이 되는지는 대출 신청 전에 동사무소를 방문해 상담을 받아야 한다.

저소득 가구로 인정받는다 해도 다른 요건들이 부합해야 한다. 또 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 낸 상태여야 한다. 보증금액도 요건이 필요하다. 수도권과밀억제권역은 1억2000만원(다자녀 가구는 1억3000만원)이다. 기타 수도권 및 광역시는 9000만원(다자녀 가구는 1억원)이고 기타 지역은 7000만원이다. 또 가구주를 포함한 전원이 무주택자여야 한다.

대출 한도는 전세 보증금의 70% 이내에서 지역별로 대출 한도액을 다르게 지원한다. 수도권 등의 경우 8400만원 이내, 기타 수도권과 광역시의 경우 6300만원 이내다. 기타 지역은 대출 한도가 4900만원까지다. 다만 신청 가능 대상 주택은 주거면적이 85㎡ 이하여야 하며 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역의 경우 100㎡ 이하다.

대출 신청은 임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내까지 해야 한다. 계약갱신일 기준으로도 3개월 이내까지다. 추가 대출을 원할 때는 대출받은 대상 주택에 1년 이상 거주하고 임차보증금이 늘어난 경우에 한한다. 인지세는 고객과 은행이 절반씩 부담한다.

○목돈 안 드는 전세대출Ⅱ

국민 우리 신한 하나 농협 기업 등 6개 시중은행은 지난 8월 ‘목돈 안 드는 전세Ⅱ 대출’을 선보였다. 세입자가 전세대출을 받은 은행에 임차보증금 반환청구권을 양도하는 방식을 통해 기존 전세대출보다 금리는 낮추고 한도는 늘린 상품이다.

부부 합산 연소득 6000만원 이하면서 무주택 가구주가 대출 대상이다. 또 전세보증금이 3억원 이하(지방은 2억원 이하)인 임대차계약이 해당된다. 소득 수준에 따라 대출액이 정해지며 최대 한도는 2억6600만원이다. 주택금융공사의 보증 한도(보증금의 80%) 2억4000만원에 은행 자체 대출 2600만원이 더해졌다.

금리는 은행별로 최저 연 3% 중후반에서 최고 연 4% 중후반으로 정해졌다. 기존 신용대출 금리(연 6~7%)보다 2~3%포인트, 주택금융공사 보증 전세대출(평균 연 4%대 초반)보다는 최대 0.5%포인트가량 낮은 수준이다.

대출금리가 제일 낮은 곳은 농협은행으로 연 3.6%다. 이어 우리은행 연 3.62%, 기업은행과 신한은행 연 3.65%, 하나은행 연 3.7%, 국민은행 연 3.9% 순이다. 반면 신한은행이 연 4.95%로 가장 비싼 것으로 나타났다. 농협(4.80%) 기업(4.58%) 우리(4.52%) 하나(4.50%) 은행 등도 상대적으로 높다. 대출 시 은행들이 거래 실적 등을 반영해 우대금리를 적용하는 점을 고려해야 한다.

다만 출시 이후 시장의 반응이 아직 뜨겁지는 않다. 집주인이 전세 계약을 맺을 때 세들어 사는 사람의 보증금을 은행에 반환한다는 특약을 맺는 것에 부담을 느끼기 때문이다. 세입자가 ‘보증금 반환청구권’을 은행에 양도한다는 특약을 맺어야 하는데 집주인의 허락이 있어야 하기 때문이다.

대출 대상은 부부 합산 연소득 6000만원으로 제한돼 있다. 부부 합산 연소득 5000만원까지는 금리가 연 3% 초반인 국민주택기금 대출을 받을 수 있다는 점도 고려해야 한다.

○목돈 안 드는 전세대출Ⅰ

세입자의 전세자금 일부를 집주인이 대출받아 주는 ‘목돈 안 드는 전세Ⅰ’ 은 30일 6개 시중은행에서 일제히 출시됐다. 정부가 세입자의 부담을 덜어주려고 마련한 제도다. 해당 은행은 우리 국민 신한 하나 농협 기업 등 6개 은행이다.

이 상품은 신규 전세 계약에는 적용이 되지 않는다. 전세 계약을 갱신할 때 보증금이 오를 경우에만 이용할 수 있다. 올려줘야 하는 보증금에 대해 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받고 세입자는 이자를 내게 된다.

세입자는 인상된 보증금을 마련하기 위해 추가로 대출을 받을 필요가 없고 주택담보대출 이자만 납부하므로 부담이 줄어든다. 수도권의 경우 보증금 3억원(지방은 2억원) 이하 주택에 대해 최대 5000만원(지방은 3000만원)까지 이용할 수 있다.

금리는 최저 연 3.42%에서 최고 4.87% 정도다. 은행별로 약간씩 차이가 있다. 급여 이체 여부나 카드 사용액 등에 따라 우대금리를 적용받을 수 있다. 국토교통부는 “신용대출 금리보다 약 2~3%포인트 낮고, 일반 전세자금 대출 금리보다는 0.5%포인트 낮은 수준이 될 것”이라고 밝혔다.

정부는 집주인의 참여를 유도하기 위해 대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대한 소득공제, 재산세·종합부동산세 감면 등의 혜택을 줄 계획이다. 그러나 전세 수요가 많은 최근 집주인이 굳이 대출까지 받아가며 전세 계약을 유지하려 하겠느냐는 지적도 있다.

시중은행 관계자는 “이번 상품은 부부 합산 연소득 6000만원 이하일 때 이용할 수 있다”며 “저소득층은 국민주택기금에서 낮은 이자로 전세자금을 대출받을 수도 있으므로 상담을 통해 적합한 상품을 찾는 게 좋다”고 말했다.

김일규/장창민/박신영 기자 black0419@hankyung.com