강남·판교 중대형 분양 '걱정되네'…신규·미분양도 양도세 면제기준 '85㎡ 또는 6억 이하' 적용

6억 넘는 서울 강남권, 수도권 중대형 위축 우려
주택업계 기대에서 실망으로

미분양·신규 분양주택의 양도세 면제기준이 기존 주택과 같은 기준으로 확정될 가능성이 높아짐에 따라 서울과 판교 등지의 중대형 분양 아파트와 대형 평형이 많은 고양시 용인시 일부 지역 미분양 아파트 매매가 위축될 전망이다. 사진은 미분양이 남아 있고 대형평형 위주로 지어진 고양시 식사지구. /한경DB

정부와 여야가 지난 16일 합의한 주택 양도소득세 면제 기준인 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주택’이 신규·미분양 주택에도 똑같이 적용될 가능성이 높아졌다. 이럴 경우 분양가격이 6억원을 넘는 85㎡ 초과 중대형 신규·미분양 아파트는 양도세 면제 혜택을 받을 수 없게 돼 분양시장에 혼란이 불가피할 전망이다.

부동산 전문가들은 “4·1 부동산 대책 당시 정부안(9억원 이하)에서 크게 후퇴하는 기준이 확정되면 분양시장이 위축될 우려가 크다”고 지적했다.

○신규·미분양도 기존 주택과 동일

18일 국회 기획재정위원회 소속 여야 의원들에 따르면 주택 양도세 면제 혜택을 받는 신규·미분양 주택은 ‘전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주택’만 해당된다. 기재위는 19일 열릴 소위원회에서 기준을 최종 결정할 예정이다. 여야가 합의한 만큼 신규·미분양 주택도 양도세 면제 기준이 ‘6억원 이하 또는 전용 85㎡ 이하’로 바뀔 가능성이 높다.

당초 정부는 ‘4·1 부동산 대책’을 발표할 때 신규·미분양 주택은 ‘9억원 이하’ 기준만 충족하면 면적에 관계없이 양도세 면제 혜택을 주기로 했다. 주택업계의 애물단지인 중대형 미분양 해소에 도움이 된다는 판단에서였다. 정부는 기존(1주택자) 주택의 양도세 면제 기준이 논란을 빚었고, 정치권과 협의할 때도 신규·미분양 주택은 언급되지 않아 기준이 바뀌지 않는다고 판단해 왔다.

국토부 관계자는 “최근 여·야·정 합의를 통해 기존 주택의 양도세 면제 기준을 ‘6억원 이하 또는 전용 85㎡ 이하’로 확대했지만 신규·미분양 주택에 대해서는 특별한 언급이 없었다”며 “갑자기 조건을 변경하면 분양시장에 혼란이 올 가능성이 높다”고 말했다.

○주택업계 “중대형 분양 타격 불가피”

양도세 면제 혜택을 받지 못하는 중대형 아파트가 많은 서울과 위례·판교신도시에서 분양을 준비 중인 업체들은 충격에 빠졌다. 양도세 면제 기준이 정부안보다 낮아짐에 따라 분양 성공을 장담할 수 없어서다.

서울에서는 5~6월 대치동 래미안대치청실, 아현동 공덕자이, 하왕십리동 왕십리 뉴타운 1·3구역 등이 분양에 나설 예정이지만 중대형 주택은 6억원을 넘을 전망이다. 현대엠코와 현대건설, 삼성물산이 이달부터 분양에 나서는 위례신도시는 3개 단지 모든 주택이 분양가가 6억원을 넘는다. 같은 달 판교에서 분양하는 알파돔시티 주상복합아파트도 3.3㎡당 분양가가 1800만원대 후반으로 예상돼 주택 크기(전용 96~203㎡)를 감안하면 대부분의 주택이 양도세 면제 혜택을 받을 수 없다. 부동산114에 따르면 올해 신규 분양 예정인 17만여가구가 기준을 초과해 양도세 면제 혜택을 받지 못할 것으로 전망된다.

중대형 미분양 주택시장도 위축이 불가피하다. 국토부에 따르면 지난 2월 말 기준으로 전국 미분양 주택 7만3386가구 중 전용 85㎡를 초과하는 주택은 3만1347가구로 전체의 42.7%에 달한다. 주택업계는 이 가운데 40%가량인 1만3000여가구가 분양가 6억원을 초과하는 것으로 보고 있다. 면제 기준이 바뀌면 이들 주택은 모두 세제 혜택을 볼 수 없다. 한국주택협회 관계자는 “중대형 미분양 아파트 해소가 사실상 불가능해졌다”며 “발표 당시 정부안인 9억원 이하 주택에 모두 양도세 혜택을 줘야 한다”고 말했다.

안정락/김보형 기자 jran@hankyung.com