국내 주택시장 '일본식 장기침체 가능성' 낮다지만…
국내 주택시장도 일본식 장기 침체의 늪에 빠질 것인가. 주택업계와 전문가들 사이에서 2008년 글로벌 금융위기 이후 꾸준히 제기돼온 논쟁거리다. 버블 붕괴기의 일본 부동산시장과 현재 한국의 상황에 대한 인식 차이가 큰 탓이다.

주택산업연구원이 31일 ‘한국·일본 비교를 통한 주택시장 전망’이란 보고서를 통해 “국내 주택시장은 일본식 장기침체 가능성이 없다”고 주장함으로써 ‘일본형 불황 판박이 논쟁’이 또다시 불거지고 있다. 수도권 주택시장 침체가 5년째 이어지면서 일부 전문가들은 ‘잃어버린 20년’을 겪는 일본식 장기 불황이 한국에도 재연될 수 있다는 경고를 제기해왔다.

◆“장기 침체 가능성 없다”

주택산업연구원은 이날 보고서를 통해 “국내 주택시장 여건은 1990년대 일본의 버블 붕괴 시기와는 원인과 구조가 달라 일본처럼 장기 침체 구조로 진입할 가능성은 매우 낮다”고 주장했다. 당시 일본은 부동산 버블 붕괴 후유증으로 금융부실이 초래됐고, 이후 고령화와 저출산 등 ‘내부적 요인’으로 장기 침체가 이어졌지만, 한국은 글로벌 금융위기 등 외부 요인에 따른 침체여서 구조적으로 다르다는 게 골자다.

보고서는 이런 맥락에서 현재 한국의 주택시장은 오일쇼크라는 외부 충격으로 주택시장 침체기를 겪은 일본의 1980년대 초반(1982~1985년) 상황과 비슷하다고 진단했다. 또 △양국의 경제성장률이 매년 3~4% 선으로 유지됐으며 △침체기 직전 가격 상승기의 변동률이 일본(1977~1981년) 연 12.6%, 한국(2000~2006년) 연 11.1%로 비슷한 궤적을 그렸다는 점 등을 들어 일본의 1980년대 초반 여건과 매우 비슷하다고 덧붙였다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “가계부채 증가로 인한 금융부실 가능성, 저출산 고령화 등의 현상 때문에 국내 주택시장도 일본의 버블 붕괴 이후의 장기침체 과정과 비슷하다는 주장이 있으나 일본과는 원인이 다른 만큼 일시적 침체기로 보는 것이 맞다”고 지적했다.

◆“일본과 닮은꼴” 위험 경고
국내 주택시장 '일본식 장기침체 가능성' 낮다지만…
반론도 만만치 않다. 한국도 이미 저출산·고령화 사회로 접어들고 있는 데다 최근 저축은행 사태 등 일본이 1990년대 버블 붕괴 시기에 겪은 금융부실 상황과 비슷한 양상이 전개되고 있어서다. 일례로 통계청 추계치에 따르면 국내 전체 인구는 2018년부터 인구가 감소, 경제활동인구 연령대인 15~64세 인구는 2016년에 정점을 찍고 가파르게 줄어들 전망이다. 주택매입의 주 연령층인 35~54세 인구는 이미 지난해 정점을 기록한 뒤 감소세로 전환하는 추세다.

정남수 선대인경제연구소 자산경제팀장은 “일본의 35~54세 인구도 부동산버블의 고점이었던 1990년 3847만명으로 정점을 찍은 뒤 감소했다”며 “국내 부동산시장이 일본 정도의 충격파가 닥치지 않을 수는 있지만 인구구조나 가계부채, 공급과잉 등의 내부적인 요인으로 인해 일본처럼 장기침체를 겪을 가능성은 농후하다”고 지적했다.

◆한국도 ‘잃어버린 10년’ 오나

일본의 버블 붕괴시기와 국내 주택시장 침체의 원인과 구조에 어떤 차이가 있건, 현재 국내 경제 여건이 시차를 두고 일본의 경로를 뒤쫓고 있다는 점에 대해서는 큰 이견이 없는 상태다. 이미 5년간 장기침체를 겪은 국내 부동산시장은 일본처럼 ‘잃어버린 10년’의 전철을 밟을 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 장기간 주택가격 하락에 따른 소비여력 감소로 성장률이 둔화되는 악순환도 버블 붕괴기의 일본과 비슷한 양상을 띠고 있다. 최근 환율 하락에 따른 수출 감소세도 버블 붕괴기의 일본을 닮았다는 평가가 나온다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “실물경제 위축상태가 지속되고 있어서 국내 부동산시장도 ‘일본형 불황’에 빠지게 될지 기로에 서 있다”며 “차기 정부가 어떤 부동산 대책을 내놓을 것인가도 향후 시장 움직임에 중요한 변수가 될 것”이라고 지적했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com