['한강변 관리 가이드라인' 어떻게 추진되나] 획일적 초고층 탈피…지역특성 맞게 개발"

한강변 전체 통합관리…층수 조정하되 용적률 그대로
2~3개 단지로 쪼개서 개발…기부채납 비율도 하향 조정

한강변 재정비구역(재개발·재건축구역)은 압구정 여의도 성수 이촌 합정지구 등 10곳에 이른다. 이른바 ‘오세훈식 뉴타운’으로 불렸던 이들 한강변 개발구역 사업은 현재 답보상태를 벗어나지 못하고 있다. 부동산 경기가 급랭한 데다 주민들이 “기부채납 비율이 과도하다”며 반발해온 탓에 사업이 본궤도에 올라서지 못했다. 박원순 시장 취임 이후 서울시가 기존 ‘한강변 개발계획 재정비’를 선언한 것도 한 요인으로 작용했다. 서울시가 한강변 관리 마스터플랜을 새로 짤 경우 이들 구역의 개발방식에 변화가 불가피할 전망이다.

◆천편일률적 초고층 개발 지양

13일 서울시에 따르면 연말에 내놓을 ‘한강변 관리방향 및 가이드라인’에는 한강변을 따라 늘어선 낡은 아파트, 단독주택 등의 재개발·재건축 사업에 대한 원칙과 기준이 담길 예정이다. 서울시는 이를 바탕으로 내년부터 2014년까지 세부적인 ‘관리기본계획’을 수립하게 된다.

서울시 관계자는 “압구정·여의도 전략정비구역처럼 특정지역을 중심으로 개발계획을 수립하는 방식이 아니라 한강변 전체를 관통하는 통합적인 틀을 세운 뒤 지역별 특성에 맞는 개발기준을 제시할 계획”이라고 설명했다.

한강변 10개 구역에 수립된 기존 개발계획도 백지상태에서 다시 출발하게 된다. 획일적으로 평균 30층, 최고 50층(여의도는 70층) 등으로 수립됐던 종전의 층수계획도 전면 수정된다. 예컨대 여의도나 잠실지구는 기존 계획처럼 초고층이 적합한 곳이 될 수도 있지만, 용산공원이 가까운 이촌지구는 저층 중심으로 개발될 가능성이 높다는 관측이 나온다. 서울시 관계자는 “중·저층 개발을 추진하는 지역에는 ‘특별건축구역’ 제도를 도입해 층수는 낮추되 용적률은 손해를 보지 않도록 하는 다양한 방안을 강구하고 있다”고 말했다.

◆“구역 분할·기부채납 조정도 검토”

서울시는 구역 전체를 통합개발하도록 한 종전의 방식을 바꿔 개별 단지나 2~3개 단지를 묶어 소규모 단위로 쪼개 개발할 수 있는 방안도 도입할 방침이다. 사업부지 규모가 넓어 주민들 간 통일된 의사결정이 쉽지 않다는 이유에서다. 서울시 관계자는 “주민들이 통합개발을 원치 않고 부분개발을 원할 경우 구역 내 경계를 나눌 수 있도록 할 방침”이라고 말했다.

서울시는 세부계획 수립이 끝나는 시점인 2014년 이전에도 사업 진행 속도가 빠른 일부 재개발·재건축 구역에 대한 도시계획 심의 등의 절차를 계속 진행키로 했다. 최종안이 나올 때까지 사업이 전면 중단되는 부작용을 최소화하기 위해서다. 지난 6월 도시계획심의를 통과한 신반포1차 아파트도 한강변 관리계획을 반영한 결정이었다는 후문이다. 서울시 관계자는 “연말에 나올 한강변 가이드라인을 토대로 심의 절차를 계속 진행하겠다”고 밝혔다.

서울시는 기부채납(공공기여) 비율을 주민들의 의사를 반영해 조정하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 종전 계획에서는 구역별로 25~45% 정도의 기부채납 비율을 제시해 주민들이 강하게 반발했었다.

한강변 주택들도 부동산시장 침체 여파로 다른 지역들처럼 거래 중단과 가격 하락의 이중고를 겪고 있다. 성수지구 내 33㎡짜리 지분가격은 3년 전보다 2억원가량 떨어진 4억5000만원 선에 형성됐다. 재개발컨설팅 업체 예스하우스의 전영진 사장은 “가격이 하락해도 매수세가 형성되지 않아 거래가 없다”고 전했다.

이정선/정소람 기자 sunee@hankyung.com