다음달부터 40세 미만 무주택 직장인의 주택담보대출 총부채상환비율(DTI)을 산정할 때 향후 10년간 평균 소득을 기준으로 삼는다. 이렇게 되면 20~30대 직장인의 대출 한도가 15~25%가량 늘어난다. 대출자 본인과 배우자 소유의 순자산도 소득에 포함한다.

또 DTI 산정 때 최대 15%포인트 범위 내에서 가산 항목을 적용받을 수 있는 대상 주택을 기존 ‘6억원 이하’에서 모든 주택으로 확대한다. 서울의 경우 사실상 DTI 한도가 50%에서 65%로 높아진다.

정부는 17일 3차 경제활력대책회의를 열고 이 같은 내용을 골자로 한 ‘DTI 규제 보완 방안’을 확정했다. 금융위원회는 내달부터 이 방안을 은행권에 우선 적용하고 2금융권에는 추후 적용 여부를 결정할 예정이다.

고승범 금융위 금융정책국장은 “일자리가 있는 젊은층과 소득 능력을 입증하기 어려운 은퇴자 등이 채무상환 능력 범위 안에서 대출을 받을 수 있도록 보완한 것”이라며 “앞으로 1년간 효과와 부작용 등을 점검해 연장 또는 보완 여부를 결정할 방침”이라고 말했다. 이어 “이번 DTI 규제 보완으로 당장 큰 효과를 기대하긴 어렵겠지만 앞으로 부동산 경기가 바닥이라는 인식이 확산되면 젊은층과 자산가들의 주택 구입이 늘어날 것”이라고 내다봤다.

정부가 논란이 돼온 DTI 규제를 완화한 것은 제도의 기본 틀을 유지하면서 일부 불합리한 부분을 고쳐 좀처럼 살아나지 않는 부동산 시장을 정상화하겠다는 취지다. 그동안 소득을 따져 대출 규모를 제한하는 DTI가 집값 안정화에 도움을 줬지만 경기 침체기에 주택 매매를 크게 위축시킨다는 지적을 받아 왔다.

연봉 3600만원 35세 대출한도 2억2400만원→2억6000만원

정부의 DTI 규제 보완 방안의 핵심은 소득 인정기준을 확대했다는 점이다. 우선 40세 미만 무주택 직장인이 대출을 받을 때 소득에 맞춰 주택담보대출 금액을 규제하는 DTI를 산정하는 과정에서 10년간의 예상소득을 반영키로 했다. 앞으로 소득이 늘어날 것이란 점을 감안해 원리금 상환 능력에 예상소득을 더해 대출을 더 받게 해주자는 취지다.

예상소득을 DTI에 반영하는 대출은 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식에만 적용하기로 했다. 근로소득이 발생하는 시기에 원금 상환이 이뤄지도록 하기 위해서다.

예상소득은 매년 발표되는 국세통계연보의 연령대별 근로자 급여증가율을 토대로 추정한다. 이 기준에 따르면 20대에서 30대까지는 10년간 평균 52.1%(연평균 4.3%), 30대에서 40대는 10년간 평균 31.8%(연평균 2.8%) 소득이 증가한다. 나이가 젊을수록 DTI 한도는 더 늘어날 수 있다는 얘기다.

예를 들어 현재 연소득이 3600만원인 35세 직장인의 경우 장래 예상소득은 4172만원이 된다. 대출 한도(DTI 50% 적용 기준)는 기존 2억2400만원에서 2억6000만원으로 15.9% 증가한다. 연소득이 2400만원인 25세 직장인은 장래 예상소득이 3025만원으로 계산된다. 대출 한도는 1억5000만원에서 최대 1억9000만원으로 26.1% 늘어난다.

보유자산은 많지만 일정한 소득이 없는 은퇴자 등에 대한 규제도 완화한다. 대출자 본인과 배우자 소유의 순자산까지 소득으로 인정하기로 했다. 순자산은 재산세 부과대상이 되는 토지, 건축물, 주택 등에서 대출원리금 잔액 등 부채를 뺀 것이다. 예컨대 소득 없이 서울지역에 시가표준액 10억원의 부동산을 보유하고 있는 경우 기존 DTI 규제를 적용하면 소득이 ‘0’이었지만, 앞으로는 순자산을 소득으로 환산해 2922만원의 소득이 인정되기 때문에 DTI에 따른 대출을 받을 수 있다.

금융소득 분리과세 대상자의 경우엔 금융소득도 증빙소득에 합산할 수 있게 된다. 또 6억원 이상의 주택을 구입할 때도 최대 15%포인트 범위 내에서 가산항목을 적용받을 수 있다. 그동안 고정금리·비거치식·분할상환 대출에 한해 신용등급에 따라 5%포인트씩 가산할 수 있었지만 6억원 이상 주택에 대해선 적용이 배제돼 왔다. 이런 대출 요건을 적용하면 서울에서 6억원 이상 주택을 구입할 때 DTI는 현행 50%에서 최고 65%까지 높아질 수 있다. 인천·경기는 60%에서 75%로 오른다.

이 밖에 주택을 담보로 노후자금을 대출받는 역모기지에는 DTI 규제를 적용하지 않기로 했다.

정부가 이번에 내놓은 DTI 규제 보완 방안은 부동산 시장 연착륙에 다소 도움이 되겠지만 침체에 빠진 부동산 시장을 정상화하기엔 어려울 것이란 게 금융권과 부동산 업계의 대체적 시각이다. 우리은행 관계자는 “젊은층의 무주택자나 은퇴자들이 집을 사고 싶어도 DTI 규제에 걸려 대출을 많이 해주기 어려운 경우가 있었다”며 “주택 경기 하락세를 막는 데 어느 정도 도움이 되지 않겠느냐”고 내다봤다.

하지만 아직 부동산 거래 정상화를 기대하기엔 이르다는 평가다. 박원갑 국민은행 부동산 수석팀장은 “이번 조치는 부동산시장 연착륙과 수요자들의 심리안정에는 일부 효과가 있겠지만, 거래량과 가격 상승으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

■ 총부채상환비율(DTI)

주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간이자 상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율이다. 정부는 개인 빚이 가중되는 것을 막기위해 이 비율을 서울과 수도권에서는 각각 50%와 60%, 지방은 70%까지로 제한하고 있다.

장창민/김진수/박신영 기자 cmjang@hankyung.com