오피스텔 고를 때 '이것만은 꼭'

오피스텔에 살고 있는 골드미스(황금독신여성) A 씨는 집주인이 전세금 3000만 원을 올려달라는 말에 전세금에 돈을 조금 보태 오피스텔을 사기로 했다. 지인의 권유로 경매로 나와 있는 오피스텔을 알아보니 목동에 있는 H오피스텔이 눈에 띄었다.

오피스텔은 경매로 나오는 게 드물고 역세권 주변 물건 같은 좋은 물건은 감정가를 넘겨 낙찰되기도 한다는 지인의 말에 감정가 대비 90%를 입찰 가격으로 정했다. 일반 매물로 잘 나오지 않는 오피스텔이어서 중개 수수료 정도만 절약하자는 생각이었다. A 씨는 2억3513만5000원을 써 2위 2억3415만 원보다 98만5000원을 더 적어 내 간발의 차이로 최고가 매수인이 됐다.

지난해 8·18 전세 대책으로 오피스텔에 대한 규제가 완화된 뒤 오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 더 높아졌다. 강남에서 분양하는 오피스텔은 청약 경쟁률이 54 대 1을 기록하기도 했다. 보통 오피스텔 투자자들은 월세는 기대해도 가격 상승에 따른 양도 차익은 기대하지 않는다. 하지만 경매를 이용해 오피스텔을 싸게 구입하면 월수익과 시세 차익 등 두 마리의 토끼를 잡을 수 있어 경매시장에서 오피스텔의 인기는 높은 편이다. 아파트의 낙찰률이 30%대인 것에 비해 오피스텔의 낙찰률은 50%대를 웃돈다.

오피스텔은 아파트처럼 임대나 매매에 대한 시세가 명확한 편이라 응찰 시 가격 산정이 비교적 쉽고 권리 분석이 단순한 편이다. 유의해야 할 점은 사용 현황에 따라 업무용과 주거용으로 구분되는데 권리 분석을 할 때 주거용이라면 주택임대차보호법을 적용하고 업무용이라면 상가임대차보호법을 적용하게 된다. 임차인이 전입신고를 했다면 주거용, 전입신고를 하지 않았거나 사업자 등록을 했다면 업무용으로 보는 것이 무난하다. 사용 용도에 따라 규제가 달라지니 주의해야 한다. 주거용은 주택 수에 포함되므로 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있다. 따라서 구입 전에 다른 보유 부동산과 포트폴리오를 검토해 봐야 한다.

오피스텔은 전용률이 높고 관리비가 덜 나오며 준공 연도가 오래되지 않은 곳을 고르는게 좋다. 주변에 신축 오피스텔이 공급되면 임차인이 옮겨갈 가능성이 있으므로 주변의 오피스텔 공급 계획도 점검해야 한다. 또한 주변의 임대료 수준과 공실률을 파악해 수익률을 계산하는 것이 바람직하다.

경매 물건 중 한 사건 번호 아래 여러 개의 물건 번호가 붙어 있는 것이 있다. 오피스텔은 이렇게 한 건물에서 여러 호실이 나오는 게 비일비재하다. 한 오피스텔에서 여러 호실이 무더기로 경·공매로 나온 물건은 가격이 정상으로 돌아오기까지 상당한 시간이 걸린다. 단기간의 시세차익을 기대하고 낙찰 받은 경매 참여자들이 조금 남는 수준에서 시세보다 싼값에 팔 가능성이 높기 때문이다. 실수요 목적이라면 살면서 가격이 회복되기를 기다릴 수 있지만 투자 대상으로는 좋지 않다. 대출 받아 무리하게 투자했다면 투자 자금을 회수할 때까지 버티기 어렵다.

또한 오래된 오피스텔이라면 경매가 진행되는 동안 관리비가 제대로 지급되지 않아 건물 관리상 문제가 잇을 수 있다. 낙찰 과정 역시 일반 경매보다 시간이 오래 걸려 일부 호실이 낙찰되더라도 전체가 모두 낙찰된 뒤에야 배당일자를 잡기도 한다. 배당이 늦어지면 그만큼 명도 기간이 길어지고 경매를 끝내는 시일이 늦어질 수 있으니 입찰하기 전에 주의해야 한다.

하유정 <지지옥션 연구원>