뉴타운 토지거래 허가구역 해제 효과는…

한남·장위 등 풀었지만 거래 살리긴 힘들어
정책 불신감 커 매수 꺼릴 듯…매물 한꺼번에 쏟아지면 단기 가격하락 우려도

서울시가 개발이 지지부진한 뉴타운 지역에 대해 토지거래 허가구역 해제 카드를 꺼내들었다. 전문가들은 규제 일색인 뉴타운·재건축 정책이 완화로 돌아섰다기보다는 사유재산권을 지나치게 침해하던 조치를 일부 완화한 것으로 분석했다.

◆모든 뉴타운 허가구역에서 해제

2002년부터 허가구역을 지정·관리해온 서울시는 이번에 뉴타운·균형발전촉진지구 등 시내 28개 재정비촉진지구 2459만8883㎡에 대한 허가구역 지정을 해제했다. 전체 35곳 중 2010년 왕십리 돈의문 천호 미아 등 4곳에 이어 이번에 28곳의 토지 거래가 자유로워지게 됐다.

이에 따라 허가구역으로 남은 곳은 △창신·숭인(3월 해제 예정) △가리봉(내년 5월) △세운(2015년 12월) 등 3곳이다. 서울시는 이들도 기존 제한기간이 끝나는 대로 토지거래 허가구역에서 풀 예정이다.

서울시는 그동안 뉴타운 일대 주민들의 거래 제한에 따른 민원으로 몸살을 앓았다. 부동산 경기 침체로 가격은 떨어졌지만 개발은 늦춰지고 거래에도 제약이 많았기 때문이다. 이에 따라 기간이 만료된 곳들은 연장을 하지 않는 형태로 해제에 나섰다. 하지만 개별지역에 가격 상승 등 투기적인 움직임이 포착되면 허가구역을 다시 지정하겠다는 방침이다.

서홍일 서울시 주거재생과 재정비운영팀장은 “지난달 국토해양부도 전국의 허가구역을 대폭 해제했다”며 “부동산 경기가 하향 안정 흐름을 보이고 있는데다 사유재산권을 지나치게 침해한다는 민원이 많아 허가구역을 풀게 됐다”고 설명했다.

◆“매물 증가로 가격 하락할 수도”

부동산 전문가들은 허가구역 해제가 부동산시장에 호재로 작용하지 못할 가능성이 높다고 전망한다. 부동산 경기 침체가 장기화하는 상황인 데다 서울시의 뉴타운 출구 전략으로 정책 불안감이 커 선뜻 매수에 나서기 힘들 것이란 분석에서다.

단기적으로 그동안 거래 제한에 묶였던 매물이 쏟아지면서 가격이 하락할 수 있다는 예상도 나온다. 박원갑 국민은행 부동산 수석팀장은 “규제 해제로 팔고 싶었던 사람이 매물을 내놓을 수 있게 됐지만 뉴타운 해제가 거론되는 상황에서 매수를 감행하기는 어렵다”며 “매물이 늘어 지분 가격이 더 내려갈 수 있다”고 분석했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표도 “이런 혼란기에는 시장이 악재에 민감하고 호재에 둔감하다”며 “정상적인 부동산시장이 아니기 때문에 미래 가치에 대한 기대감을 반영하기는 쉽지 않다”고 말했다.

당장 거래 활성화를 기대하기 힘들다는 게 현지 중개업소의 반응이다. 허가구역으로 지정됐을 때도 180㎡(54평) 이하 주택은 자유롭게 사고팔 수 있었지만 지난 3년간 거래는 뜸했기 때문이다. 이일환 한남동 닥터공인 사장은 “180㎡를 초과하는 토지는 초기 비용이 커 거래량이 많지 않았다”며 “허가구역 해제만으로는 거래 활성화의 물꼬를 트기 불가능하다”고 지적했다.

업계에서는 허가구역 해제가 뉴타운 출구전략에 묻혀 투자자들이 움직일 가능성이 적은 것으로 파악하고 있다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 “부동산 경기의 경착륙을 막기 위한 노력”이라면서도 “한쪽에서는 조이고 다른 쪽에서는 조용히 푸는 서울시의 태도가 불안감을 불식시키기에는 역부족”이라고 강조했다.

김진수/문혜정 기자 true@hankyung.com