'마을 가꾸기' 사업성 낮아…주민갈등도 부채질

긴급 점검 '뉴타운' (3·끝) 박원순式 해법 앞날은

재개발을 위한 마지막 관문인 관리처분 인가를 받고 작년 3월부터 철거에 들어간 북아현뉴타운 1-3구역. 이곳에선 분담금을 마련하지 못하는 영세조합원 등 100여명(30여가구)이 사업 취소를 요구하며 이주를 거부하고 있다. 최석범 주민대책위원회 대표는 “사업이 막바지에 이르렀지만 구역 해제를 위해 주민들의 의견을 모아 실태조사를 요청할 계획”이라고 밝혔다.

박원순식 뉴타운 해법이 최근 발표됐지만 “순항할 수 있겠느냐”는 우려의 목소리도 적지 않다. 사업에 찬성하거나 반대하는 주민들의 갈등이 깊어 조율이 쉽지 않을 것으로 예상돼서다.

◆갈등 조정이 관건

뉴타운 출구전략은 한마디로 “주민 다수가 원하지 않으면 사업을 중단하겠다”는 것이다. 서울시는 주민들의 의사를 물어 구역해제 여부를 결정할 방침이다. 이를 위해 이르면 5월부터 사업성과 구역지정 요건, 분담금 추정액 등을 파악하는 실태조사를 실시할 계획이다.

서울시는 사업시행인가 이후의 사업장들도 10~25%의 토지 등 소유자들이 요청할 경우 실태조사에 나서기로 했다. 재개발컨설팅업체 예스하우스의 전영진 사장은 “주민들의 반대가 심한 초기 단계의 사업장뿐 아니라 분담금이 높아 사업을 반대하는 막바지 단계의 구역에서도 실태조사를 요구할 가능성이 높다”고 내다봤다.

A건설 관계자는 “어느 사업장에나 반대파는 있게 마련인데, 실태조사로 사업이 더 지연될 수밖에 없다”며 “사업을 찬성하는 주민과 반대하는 주민의 갈등의 골이 훨씬 깊어질 것”이라고 우려했다.

◆‘대안형 주택’ 선호도 떨어질 듯

서울시가 정비사업을 통한 고층아파트 건립 대신 대안으로 내놓은 ‘마을가꾸기’와 ‘소규모 정비사업’에 대한 한계도 지적된다. 마을가꾸기는 전면 철거 대신 골목길과 주민공동체를 유지하면서 기반시설을 정비하고, 사회적기업 등 지역경제 활동이 수반되는 방식의 재생사업이다. 흔히 ‘미니재건축’으로 불리는 소규모 정비사업은 일부 구역의 주민들이 조합을 구성, 7층 이하의 블록 단위 아파트를 짓는 방식이다. 분양업계 관계자는 “강북에선 사업성이 없어 정부나 지방자치단체의 자금보조 없이 활성화되기 어렵다”고 내다봤다.

◆매몰비용 조달 ‘산 넘어 산’

최대 1조원에 육박할 것으로 예상되는 매몰비용(투입된 사업비)을 어떻게 마련할지도 변수다. 서울시는 추진위원회 승인분까지의 매몰비용을 지원키로 했지만, 조합설립 인가 이후의 구역해제 절차도 추진하고 있어서다.

서울시에 따르면 추진위원회 승인을 받은 곳은 182개 구역에 이른다. 이들 구역이 모두 구역해제에 나설 경우 서울시가 지원해야 할 매몰비용은 대략 500억원 안팎으로 추산된다. 조합설립 인가 구역까지 따지면 많게는 1조원가량의 매몰비용이 필요하다는 것이 업계의 설명이다. 국토부가 지원 불가 방침을 명확히 하고 있어 비용조달이 구역해제의 최대 변수가 될 전망이다.

◆임대주택 8만가구 공약 지켜질까

구역해제 사례가 늘어날 경우 뉴타운, 재개발 사업장에서 충당해온 임대주택을 확보하기 어려울 것이라는 우려도 제기된다. 서울시는 건립가구 수의 20%를 임대주택으로 짓도록 유도하고 이를 매입해 저소득 가구에 공급해왔다.

서울시 관계자는 “임대주택 8만가구 공급 물량에 반영된 사업장은 대부분 정상적으로 진행되고 있는 곳이어서 당장 임대주택 공급 목표치가 흔들리진 않을 것”이라고 말했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com