서울에서 20년 전 아파트를 사서 거주하고 있는 차다행 씨는 은퇴 후 거주할 농어촌주택을 구입하고자 한다. 서울에서 가까운 강원도 홍천군에 1억5000만원짜리 농어촌주택(개별주택가격 1억원，대지 300㎡，단독주택 면적 120㎡)을 눈여겨 보고 있다. 하지만 서울에 주택을 1채 소유하고 있는 상태에서 지방 농어촌주택을 1채 더 매입하는 경우 2주택이 되기 때문에 세금이 걱정이다.

◆일반주택 양도시 비과세 혜택

현행 조세특례제한법상 일반주택과 농어촌주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 거주자가 일반주택을 양도하는 경우에는 비록 2주택에 해당되더라도 농어촌주택은 없는 것으로 보고 국내에 1개의 주택(일반주택)만을 보유한 것으로 판단한다. 따라서 일반주택을 3년 이상 보유하다가 양도한 경우 양도가액 9억원까지는 양도소득세가 비과세되는 혜택을 받을 수 있다.

농어촌주택은 수도권 밖의 지역 중 읍지역 또는 면지역에 소재하는 주택을 말한다. 비과세 혜택을 받으려면 다음 중 어느 하나에 해당돼야 한다.

먼저 수도권 지역이나 광역시, 국토의 이용에 관한 법률에 의한 용도지역 중 도시지역，토지거래허가구역，투기지정지역，관광단지 외에 소재하는 주택이어야 한다. 대지 면적이 660㎡ 이내이고，주택 면적이 단독주택은 연면적 150㎡ 이내,아파트 등 공동주택은 전용면적 116㎡ 이내이어야 한다. 취득당시 기준시가(개별주택가격 또는 공동주택가격)는 2억원 이하이며，2003년 1월1일부터 2011년 12월31일까지 취득한 주택이어야 한다.

차씨의 경우 강원도 홍천군에 소재하는 주택을 2011년 12월31일까지 취득한다면 취득당시 기준시가 1억원이고，대지 면적이 300㎡이며,주택 연면적이 120㎡이므로 세법상 농어촌주택 요건을 모두 충족한다.

따라서 농어촌주택을 취득한 이후에 서울에 있는 일반주택을 양도하는 경우 실제 양도가액 9억원까지는 양도소득세를 내지 않아도 된다.

또 농어촌주택을 양도하는 경우 2년 이상 보유한 이후 넘긴다면 2주택 또는 3주택 이상 보유자에 대한 중과세율(50% 또는 60%)을 적용하지 않고 기본세율(6~35%)을 적용한다.

다만 농어촌주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 해당 주택을 양도하면 양도소득세를 추징당한다.

◆고향주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 경우

고향 지역에 있는 주택(고향주택)과 일반주택을 갖고 있는 경우에도 일반주택을 먼저 양도한다면 양도가액 9억원까지는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 단, 2009년 1월1일부터 2011년 12월31일까지 취득하는 고향주택에 한한다.

고향주택이란 수도권 지역은 제외하고 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지 안에 소재해야 한다. 대지 면적은 660㎡ 이내이며，주택 연면적은 150㎡(공동주택은 전용면적 116㎡) 이내여야 한다. 주택 및 그 부수토지의 취득가액은 2억원 이하로 제한된다.

고향주택의 경우에도 취득한 날로부터 3년 이내에 당해 고향주택을 양도하거나，고향주택이 도시지역 내에 소재하는 경우，일반주택이 고향주택과 행정구역상 같은 읍 · 면 · 시 지역에 소재하는 경우에는 세금을 추징당한다.

농어촌주택 및 고향주택 3년 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 양도에 따른 비과세 등의 과세특례가 적용되지만，일반주택 양도에 따른 과세특례를 적용받은 후에 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우에는 양도소득세를 추징당하게 된다.

이처럼 도시에 거주하면서 농어촌주택이나 고향주택을 매입하는 경우에는 기존의 일반주택을 양도하는 시점뿐 아니라 농어촌주택 또는 고향주택을 취득하는 시점에서 조세특례제한법상의 요건을 모두 충족하였는지 여부를 미리 검토해야 한다.

< 이현회계법인 이용연 세무사 >