30년간 다니던 회사에서 퇴직한 마부동 씨는 퇴직금과 일부 여유 자금으로 2009년 11월에 소형 오피스텔 두 채를 각각 1억원(건물분 부가가치세 각각 500만원)에 분양받아 임대 목적으로 사용하고 있다. 관할 세무서에 사업자 등록을 하고 매입 부가가치세 1000만원을 환급받았다. 거주 중인 주택이 있는 상태에서 오피스텔을 세입자가 실제 주택으로 사용하는 경우 세금에 어떤 영향을 주는지 궁금하다.

◆분양받은 오피스텔을 임대할 경우 매입 부가가치세 환급 가능

마씨의 경우처럼 오피스텔을 분양받아 임대하거나 임대하려는 경우 사업자 등록을 미리했다면 오피스텔 분양대금 중 건물분에 대한 부가가치세는 가까운 세무서에서 환급받을 수 있다. 부동산임대업 사업자 등록은 임대차계약서 작성 전에도 가능하다. 분양계약서 사본 및 신분증 등을 지참해 가까운 세무서에 사업자 등록을 신청하면 통상 3일 이내에 사업자등록증을 받을 수 있다.

오피스텔을 분양받는 경우 대지분에 대해서는 부가가치세가 면세된다. 건물분에 대해서만 부가가치세가 있기 때문에 건물분에 대한 부가가치세만 매입세액공제가 되며，환급도 가능하다. 사업자 등록을 하지 않는 경우에는 건물분에 대한 매입 부가가치세 환급은 안된다.

◆분양받은 오피스텔을 주택으로 임대할 경우 매입 부가가치세 추징

분양받은 오피스텔을 사무실 등으로 임대하는 경우 임대에 따른 부가가치세 신고납부를 오피스텔 관할 세무서에 하면 된다. 하지만 오피스텔을 세입자에게 주택으로 임대하는 경우에는 세입자가 주택 사용으로 인해 면세전용이 된 경우에 해당돼 당초 매입세액공제(또는 환급)받은 부가가치세를 세무서로부터 추징당할 수 있다.

◆분양받은 오피스텔을 주택으로 임대하면 1주택 양도시 양도소득세 과세

1주택을 갖고 있고 오피스텔을 세입자가 주거용으로 사용하는 것이 확인될 경우에는 2주택으로 간주돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 건축물관리대장상의 용도가 아닌 실제 용도를 기준으로 주택 여부를 판정하기 때문이다. 세입자가 오피스텔을 사무실이 아닌 거주용으로 사용하고,주소까지 전입한 상태인데다 월세소득공제를 받기 위해 국세청에 주택으로 신고한 경우에는 오피스텔을 주택으로 보아 1주택 양도시에도 2주택인 것으로 보아 양도소득세를 내야 한다.

따라서 1주택과 오피스텔을 소유하고 있고 1주택을 먼저 양도할 경우에는 세입자가 오피스텔을 주거용도로 사용하고 있는지 여부를 확인해야 한다.

◆오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 종합부동산세 과세될 수도

오피스텔을 사무실이 아닌 주거용으로 사용하는 경우 지방세법상 주택분 재산세가 과세되지 않는다면 주택 보유에 따른 종합부동산세는 과세되지 않는다. 하지만 시 · 군 · 구청에서 지방세법 규정에 의거해 세무조사를 실시해 오피스텔을 주택으로 사용한 것이 확인돼 오피스텔에 대해 주택분 재산세를 과세한 경우엔 국세인 주택분 종합부동산세 과세대상에 해당될 수 있다. 이 경우 국세부과제척 기간이 경과되지 않은 주택분 종합부동산세와 가산세를 세무서가 추징할 수 있다.

이처럼 오피스텔을 분양받거나 매입해 주거용으로 사용하는 경우 예기치 않은 세금을 물 수 있어 주의가 필요하다. 특히 전월세계약을 체결할 때에는 세입자가 사업자인지 여부와 주소 전입 등의 내용을 사전에 검토해 매입 부가가치세가 추징되지 않도록 세심한 주의를 기울여야 한다.

이현회계법인 세무사 이용연