올 부동산 시장은 동맥경화에 걸린 것처럼 좀처럼 회복의 기미가 보이지 않는다. 아파트를 분양받은 사람은 기존 집이 팔리지 않아 발을 동동 구르고 있다. 무주택자들은 주택 가격이 좀 더 하락할지도 모른다는 두려움에 주택 구입을 미루고 있다. 부동산 규제 완화 대책도 연기된 상태다. 하지만 급매물이 많이 나오는 이 시기가 어쩌면 주택 마련의 좋은 기회일 수도 있다. 내집 마련을 위한 재테크 전략과 그에 필요한 금융상품을 알아봤다.

◆주택시장 전망

대부분의 사람들은 대출을 통해 집을 장만한다. 하지만 총부채상환비율(DTI) 규제로 인해 대출을 통해 집을 사기가 어려워졌다. 다주택자 양도소득세 중과제도나 종합부동산세 제도 실시,보금자리주택 공급으로 기존 주택 및 신규 분양을 받으려던 잠재 매수자마저 전세 등으로 돌아섰다.

올 하반기에도 전국 입주물량이 16만세대에 달한다. 2010년 4월 기준 미분양물량도 11만세대가 쌓여 있어 시장 분위기는 좋지 않다. 하지만 정부가 부동산 활성화를 위해 하반기에 양도소득세 중과제도 완화 연장이나 DTI제도 완화，분양가 상한제 폐지 등의 정책을 내놓을 수 있고 국내외 경제성장률，고용，소득의 증가에 따라 주택구매력이 상승할 가능성이 높다.

특히 2011년에는 입주물량이 2010년에 비해 전국적으로 32만세대에서 12만세대로 62% 수준 급감한다. 수도권도 17만세대에서 7만세대로 줄어든다. 따라서 하반기에 바닥을 다지고 2011년에는 금년과 다른 양상을 보일 수 있다. 물론 추가 금리 인상에 따른 부담감으로 매수 심리가 위축될 수 있지만 세계경제 성장이 더딘 상황에서 갑작스럽게 금리가 2%포인트 이상 인상될 가능성이 높지 않아 주택가격 침체의 결정적인 요인으로 작용하기는 어려울 것 같다. 따라서 주택 매입을 고려하고 있는 사람이라면 올 하반기나 2011년 상반기가 매입 적기라고 볼 수 있다.

◆내집 마련 방법

일반적으로 주택매입은 계약금 10%，중도금 40%，잔금 50%가 소요된다. 잔금을 치르기 전에 주택가격의 50%에 해당하는 자금을 마련할 수 있어야 한다. 잔금은 주택을 담보로 대출로 해결할 수 있기 때문이다. 하지만 대출은 소득에서 부담이 되지 않는 선에서 하는 게 좋다.

월세로 사는 사람이 주택가격의 50%를 대출받아 연립이나 다세대주택을 매입할 경우 월세로 지급하는 금액보다 적은 대출금액으로 집을 마련할 수도 있으므로 월세에 살고 있는 사람은 주택 마련을 적극적으로 검토해볼 만하다.

주택 마련은 크게 신규 아파트를 분양받는 방법과 기존주택이나 미분양주택을 매입하는 방법으로 나눌 수 있다. 신규아파트를 분양받으려면 주택청약종합저축에 가입하는 게 유리하다. 주택청약종합저축은 기존의 청약저축과 청약예금，청약부금의 기능을 하나로 통합한 것으로,공공아파트뿐만 아니라 민영아파트 모두 청약할 수 있는 통장이다. 2010년 5월 약 957만명이 가입되어 있다. 현재의 청약제도는 무주택기간，부양가족수，입주자저축 가입 기간에 따라 점수화한 청약가점제를 시행하고 있으므로 아파트를 분양받으려면 하루라도 빨리 청약통장에 가입하는 것이 좋다.

만일 청약하려는 사람이 수도권에 거주하는 신혼부부라면 보금자리주택 특별공급을 노려볼 필요가 있다. 청약 자격은 결혼한 지 5년 이내이고 청약저축에 6개월 이상 가입하고 있으며 6회 이상 납입한 자녀 있는 무주택 세대주여야 한다. 전년도 도시가구 근로자 월평균소득의 100% 이하(배우자 소득이 있는 경우 120%)여야 한다.

수도권에 거주하면서 만 20세 미만의 자녀 3명을 둔 무주택 세대주라면 다자녀가구 특별공급에 관심을 가질 필요가 있다.

기존주택 매입은 중개업소를 통해서도 할 수 있지만 경매나 공매를 통해 할 수도 있다. 자금이 부족하다면 앞으로 재개발이 가능할 수 있는 대단위 주택단지의 연립이나 다세대주택을 매입하는 것도 좋은 전략이다. 2년마다 돌아오는 전세금을 올려줄 필요도 없고 재개발에 따른 시세차익뿐만 아니라 아파트 입주권도 받을 수 있는 1석3조의 전형적인 가치투자라 할 수 있다.

주택 마련시 자금이 부족하다면 대출을 받아야 한다. 요즘처럼 금리가 상승하는 시기에는 3개월마다 금리가 변동되는 양도성예금증서(CD) 금리에 연동한 대출보다는 6개월 또는 1년 단위로 금리가 변동되어 시장변동성이 작은 코픽스(COFIX · 자금조달비용지수) 연동대출을 받는 것이 유리하다. 코픽스 대출은 신규취급액기준과 잔액기준이 있는데 신규취급액기준이 잔액기준보다 0.5~0.8%포인트 정도 금리가 저렴하다.

◆부동산 재테크 전략 및 투자 유망 지역

주택보급률이 100%를 넘어선 지금은 주택을 사놓으면 오르는 시절이 지났다. 부동산 트렌드를 정확히 읽고 지역과 주택 선택에 신중을 기해야 한다.

우선 대형보다는 중소형 주택이 뜬다는 점을 명심해야 한다. 인구구조와 부동산 트렌드를 고려해 볼 때 1~2인 세대의 증가 및 세대 구성원 수(2005년 평균세대원수 2.88명，1990년 3.71명) 감소에 따라 대형보다는 30평형(약 99.173㎡)대 이하의 주택이 안정적이라고 할 수 있다. 대형은 물량이 부족한 서울 일부 지역으로 한정할 필요가 있다.

부동산은 입지가 가치를 결정하므로 앞으로 부(富)의 중심지로 부상하는 지역이나 그 주변 지역에 주목할 필요가 있다. 한강변이 대표적이다. 한강변은 서울시에서 역점 추진사업으로 추진하고 있는 한강르네상스의 최대 수혜지역이다. 한강변의 한강르네상스에 의한 전략정비구역(성수，압구정，이촌，합정，여의도)과 유도정비구역(잠실，구의 · 자양，망원，당산，반포)은 최고 50층 스카이라인을 형성하고 문화시설과 수변카페 등이 조성될 예정이다.

대단위 업무밀집 지역으로 떠오르는 지역은 수요가 안정적이다. 대단위 업무밀집 지역으로 떠오르는 곳은 서울에서는 용산국제업무지구，상암DMC와 마곡지구，성수지구가 있다. 경기권에서는 송도와 청라지구가 있다. 수혜가 예상되는 인근지역으로는 마포구 성산동，은평구 증산동과 불광동，강서구 화양동과 양천구 신월동 등이 있다.

강북지역도 눈여겨볼 만하다. 강북지역에서는 뉴타운，재정비촉진지구，균형발전촉진지구의 명목으로 재개발사업이 진행 중이다. 또 새롭게 개통하는 지하철 정차역은 새로운 주택 수요처다. 2010년 말 인천공항철도 김포공항~서울역 구간과 경춘선이 개통될 예정이다. 또한 일산과 용산을 잇는 경의선이나 용산에서 분당，수원을 잇는 신분당선 노선도 주목할 필요가 있다.

임채우 국민은행 금융상담센터 부동산 팀장 limkong@kbstar.co.kr