'주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'에서 주택 수요자들의 눈길을 끄는 것은 부채상환비율(DTI) 특례 조치다. 정부는 주택거래가 위축돼 신규 주택에 입주하지 못하는 사람들의 어려움을 해소하는 쪽으로 DTI를 일부 완화했다. DTI나 주택담보인정비율(LTV)의 한도를 모두 손질하는 대신 거래 위축에 따른 미입주 문제를 풀기 위해 미세 조정한 것이다.

그러다보니 특례를 적용받는 조건도 까다로워졌다. 집값 하락세에 대한 시장의 불안감이 지속되는 상황에서 특례 조건이 까다로워 거래 활성화에 얼마나 도움이 될지는 미지수라는 분석이다.

◆집값 절반까지 대출

정부는 집이 팔리지 않아 새로 분양받은 아파트에 입주하지 못하는 사람의 기존 주택(6억원 · 전용 85㎡ 이하，투기지역 제외)을 구입하는 경우 DTI 규제를 풀어 LTV 한도까지 대출해주기로 했다. △신규 주택 입주예정자가 입주 지정일을 넘겨 이사가지 못하는 경우 △기존 집을 사는 사람이 1주택자나 무주택자인 경우에만 적용된다.

정부는 이런 주택에 대한 구매 희망자가 자신의 DTI를 웃도는 자금이 필요할 때 주택금융공사의 주택금융신용보증기금에서 대출보증서를 끊어 오면 LTV 한도만큼 대출해 주기로 했다. 5월부터 1년동안이다.

현재 LTV 한도는 투기지역인 서울 강남3구(강남 서초 송파)는 집값의 40%,나머지 지역은 50%다. 따라서 단순하게 계산하면 이런 주택을 매입하는 사람은 집값의 절반까지 대출받을 수 있게 된다. 가령 서울 강북지역에서 전용 85㎡ 이하,시가 6억원 아파트를 살 경우(10년 만기,대출금리 연 6% 가정) 매입자의 연소득이 5000만원이면 DTI 한도는 1억5600만원으로 계산된다. 그러나 이번 특례조치로 LTV 한도인 3억원까지 대출받을 수 있다. 늘어나는 1억4400만원은 주택금융공사 대출보증을 통해 추가로 빌릴수 있다.

◆까다로운 조건이 걸림돌

DTI 완화 특례조치는 △신규 주택 입주자가 내놓는 비(非) 강남권 주택 △전용 85㎡ 이하 · 6억원 이하 주택 △매입자는 1주택 또는 무주택자 △입주대상 신규주택은 입주지정일 경과했을 것 등 4가지 조건을 만족시켜야 한다. 현실적으로는 이런 조건을 갖춘 매물을 일일이 찾아다녀야 하는 어려움이 뒤따르게 된다. 이번 특례조치가 주택거래를 얼마나 활성화할 수 있을지 부동산 업계에서 의문을 표시하는 이유다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "지금 집을 사지 않는 것은 DTI 같은 금융규제도 한 요인이지만 집값 하락에 대한 두려움이 더 크기 때문"이라며 "입주를 하지 못해 내놓는 'DTI 특례 주택'에 대한 수요도 많다고 볼 수 없다"고 분석했다.

국민주택기금 지원(1채당 2억원 한도)도 효과가 제한적일 것이란 관측이 많다. 정부는 부부합산 연간 소득이 4000만원 이하인 사람이 DTI 특례 조건에 맞는 주택을 사려는 경우에 한해 주택기금을 빌려주기로 했기 때문이다. 금리는 연 5.2%를 적용,다음 달부터 올해 말까지 1조원 범위 안에서 지원한다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com