그동안 열악한 주거환경과 편법 · 불법 주거시설로 낙인찍혀 왔던 원룸텔 · 고시텔 등 고시원이 최근 합법화되면서 투자자들의 관심이 커지고 있다.

특히 고시원은 방 크기가 전용면적 3~10㎡(1~3평) 규모로 보통 10㎡ 이상으로 지어지는 도시형 생활주택이 흡수하지 못하는 계층의 초소형 주택으로서 각광받을 전망이다. 국토해양부는 건축법상 용도가 없었던 고시원(이른바 원룸텔 · 고시텔 · 샤워텔 등)에 대해 최근 2종 종합근린생활시설(연면적 1000㎡ 이하)로 합법화하고 사실상 원룸식 주택으로의 건축을 허용했다. 연면적 1000㎡면 원룸을 약 90실 정도 설계할 수 있다. 이에 따라 방마다 샤워시설과 화장실을 설치할 수 있게 됐다. 취사장과 세탁실은 공동으로 사용해야 한다. 직접 신축할 수도 있고 기존 도심지의 상가 · 오피스 1~2개 층을 사거나 빌려 고시원으로 용도 변경한 뒤 리모델링할 수도 있다. 물론 건물 전체를 리모델링하는 것도 가능하다. 주차장 확보 의무도 132㎡당 1대에 불과하다. 다만 5층 이상 건축물에는 비상계단을 설치해야 한다. 또 일정 규모의 복도(폭 1.2~1.5m 이상) 확보 및 스프링클러 설치 등을 의무화해 화재 등의 비상 사태에 대비토록 했다.

월세는 강남권의 경우 50만원，강북권은 40만원 정도를 받을 수 있다. 지역마다 다르지만 임대 수익률은 대략 연 15%(세전) 정도로 분석된다. 소형주택 전문 건축업체인 싱글하우스의 정광옥 대표는 "현재는 자신이 소유한 건물을 리모델링하거나 자기 땅에 신축하는 사례가 많다"며 "땅을 빌려 신축하더라도 400㎡(120평)의 부지에 3억여원을 들여 40실을 지을 경우 임차료를 제하고 월 900만~1000만원가량의 수익을 낼 수 있다"고 설명했다.

경기 일산에 사는 김정신씨(56)의 경우 은퇴 후 퇴직금을 기반으로 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자처를 찾다가 원룸텔을 선택해 성공한 사례다. 약 10억원의 투자가 가능했던 김씨는 역세권，오피스 밀집가인 지하철 3호선 정발산역에서 5분 거리에 있는 건물(연면적 825㎡)을 매입해 방 91실을 꾸몄다. 건물 매입,리모델링，인테리어，집기 구입 등에 총 11억원이 투자됐다. 이 중 5억원은 시중은행에서 융자받아 실투자액은 6억원이 들었다. 이 원룸텔의 현재 평균 공실률은 5% 미만으로 월 2300만원가량의 수익을 올리고 있다. 연 수익률로 따지면 대출이자를 빼고 20% 안팎에 달한다. 하지만 고시원이 규모 자체가 협소해 도시형 생활주택을 대체할 수는 없을 것으로 보인다.

도시형생활주택 전문기업인 수목건축의 서용식 대표는 "고시원과 도시형 생활주택의 타깃이 달라 공존이 가능할 것"이라며 "도시형 생활주택은 오히려 높은 전용률을 무기로 초소형 오피스텔을 대체할 가능성이 더 크다"고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com